תא"ח 22484-07-14 קורט נ' חורש ואח'

1.תביעה לפינוי מושכר.

2.אין מחלוקת על כך שהתובעת היא בעלת הזכויות בבית מספר 21 בישוב בני יהודה (להלן: הנכס), ושהנתבעים חתמו עמה על הסכם שכירות לשכירת הנכס ממנה לתקופה בת 13 חודשים עם ברירה ("אופציה") להארכה של עד שנתיים נוספות (להלן: הסכם השכירות בכתב). בהסכם השכירות בכתב נקבע כי דמי השכירות עומדים על סך 3,500 לחודש אשר יופקדו בחשבון הבנק של התובעת חודש בחודשו, לא יאוחר מיום 10 לכל חודש. לטענת התובעת, בניגוד להסכם השכירות בכתב, שילמו הנתבעים דמי שכירות בשיעור נמוך מהמוסכם (הם שילמו 2,500 ₪ לחודש או לא שילמו כלל). לטענת התובעת, הנתבעים סירבו לאפשר לנציגה להשלים שיפוץ בנכס; טענו ללא כל בסיס כי מי השתייה בנכס אינם טובים; ומיאנו למסור לתובעת בטחונות כנדרש בחוזה השכירות. נטען, כי ביום 29.4.2014 נמסר לנתבעים מכתב דרישה לתשלום דמי השכירות שלא שולמו. לטענת התובעת, הנתבעים לא הפעילו את הברירה בהסכם השכירות בכתב ועל כן זכות השכירות הסתיימה בחודש אוגוסט 2013. נטען, כי הנתבעים הפרו את התחייבותם לשלם דמי שכירות, ובכך הפרו את החוזה באופן המזכה את התובעת בזכות לבטל את החוזה ובזכות לסעד של פינוי. התובעת מתגוררת מחוץ לישראל; התצהיר שהוגש לביסוס התביעה הוא של מר קובי לאפר, המטפל עבור התובעת בהשכרת הנכס.

3.הנתבעים טענו כי דין התביעה להידחות על הסף, שכן תקנה 215ט(א) לתקנות סדר הדין האזרחי מורה כי יש לצרף לכתב תביעה לפינוי מושכר את המסמכים הנוגעים לעניין הנדון, המצויים או שהיו מצויים ברשותו או בשליטתו של התובע ושאותרו על ידו לאחר חקירה ודרישה. נטען, כי בידי התובעת מסמכים רבים הרלוונטיים לתביעה שהיא לא צירפה לכתב התביעה. נטען, כי ברשות התובעת ובאי כוחה מצויים העתקי בטחונות אשר נמסרו לתובעת על ידי הנתבעים; העתקי תכתובות רבות מאד בין התובעת לבין הנתבעים בדואר אלקטרוני; קבלות רבות בדבר תיקונים רבים אשר בוצעו במושכר וכן תשובת בא כוחם למכתב הנזכר של בא כוח התובעת. לטענת הנתבעים, מהמסמכים שלא צורפו לתביעה עולה כי תשלום דמי שכירות הנמוכים מדמי השכירות הנקובים בהסכם השכירות שבכתב היה מוסכם. כן עולה מהמסמכים, לטענת הנתבעים, כי אלה מימשו את הברירה וכי הוסכם בין הצדדים כי השכירות תוארך. עוד נטען כי גב' ויויאנה חלינסקי, אשר טיפלה עבור התובעת בנכס בעבר, קיבלה את הבטחונות מהנתבעים – וכי קיימת תכתובת שבה הודו גב' חלינסקי ומר לאפר כי הנתבעים אכן מסרו את הבטחונות. נטען, כי החובה לצרף את כל המסמכים לכתב התביעה חלה ביתר שאת מקום שמדובר בתובעת שאינה נמצאת בישראל, שלא הגישה תצהיר במסגרת התביעה ואשר מעסיקה באי כוח אשר מתחלפים מעת לעת, וכאשר מדובר בתובענה לפינוי מושכר, "הליך מהיר וקיצוני" אשר בסופו עלולים הנתבעים למצוא את עצמם ואת ילדיהם ללא דיור. לטענת הנתבעים, תשובתם לטענות שהופנו אליהם, לרבות בענין ההתכתבות בדבר התשלומים ומסירת הבטחונות – היו בפני התובעת, אשר בכל זאת בחרה להעלות טענות אלה בכתב התביעה.

4.לגוף הענין טענו הנתבעים כי בתחילת דצמבר 2012, כחצי שנה לאחר תחילת השכירות ונוכח מצבו הפיזי הירוד מאד של הנכס, הוסכם בכתב כי דמי השכירות יופחתו לסך של 2,500 ₪ לחודש (ראו ע' 3 לנספח א'1 וע' 1 לנספח א'2 לכתב ההגנה); זאת, כאשר מסך זה יקוזזו הוצאות עבור תיקונים של הבית, בהתאם לקבלות שתימסרנה על ידי הנתבעים לגב' חלינסקי. נטען כי הנתבעים גילו לתדהמתם עם כניסתם אל הנכס כי לא זו בלבד שמרבית תשתיות הבית טעונות תיקונים או עבודה, אלא שגם מצופה מהם "לעבוד בשירותה של התובעת" ללא הפסק בתיאום פעולות אחזקה ותיקון. הבית, כך נטען, הפך ל"אתר שיפוצים נצחי". לטענתם, מר לאפר, נציגה של התובעת, אינו מתאם את הגעתו לנכס מראש. בניגוד לטענת התובעת, לטענת הנתבעים נמצא כי אכן היתה תקלה במערכת המים – דוד החימום היה מלא באבן ובחלודה. לטענת הנתבעים הם הסכימו וממשיכים להסכים לביצוע התיקונים בנכס (למעט מספר עבודות אשר יהפכו את הנכס ל"אתר בניה מוחלט") וכי בסיום כלל עבודות אלה ישובו וישלמו לתובעת את מלוא דמי השכירות כפי שאלה הוסכמו בהסכם השכירות בכתב. לטענת הנתבעים, התובעת היא אשר הפרה את הסכם השכירות, בכך שלא סיפקה להם את האפשרות להשתמש בנכס במים חמים ולהשתמש כראוי בחלונות, תריסים ורשתות, לא מנעה רטיבות וטחב בקירות, לא מנעה מצנרת ניקוז המים להציף את הנכס, לא גרמה לכך שהאסלות יתפקדו ושהדלתות תיסגרנה, שניתן יהיה להשתמש בגז לבישול ובחשמל, שניתן יהיה לשתות מים מן הברזים, ושניתן יהיה להשתמש בארונות המטבח; והיא זו שלא אפשרה להם לעשות שימוש ראוי במושכר ולא כיבדה את פרטיותם.

לטענת הנתבעים,

"... האופציה שנינתה לשוכרים בהסכם השכירות היא אופציה לשנתיים ולפיכך בניגוד גמור לאמור בכתב התובענה – ההסכם לא פג בחודש אוגוסט 2013 אלא עתיד לפוג רק ביום 31.7.2013!... ושוב, בין הנתבעים ובין התובעת הוחלפו דברים ישירים וגם הוחלפה בדואר אלקטרוני לפיהם מימשו הנתבעים את האופציה" (פס' 16; ההדגשה הוספה).

ודוק: בכתב ההגנה, טענת הנתבעים היתה כי הם מימשו את הברירה בהסכם השכירות בכתב. עם זאת, עולה לטענתם מתכתובת הדוא"ל בין הצדדים כי הסכימו על הארכת השכירות "אך עניין גובה התשלומים נותר בעיניה נתון לדיון עתידי" (שם). העובדה שמר לאפר פנה לנתבעים בדרישה לפנות את המושכר רק ביול 2014 מוכיח, לטענתם, כי התובעת ידעה היטב כי הנתבעים "מימשו את האופציה שהיתה נתונה להם בהסכם" (שם; ההדגשה הוספה).

5.דין התביעה להתקבל.

6.הסכם השכירות בכתב, שכריתתו אינה כאמור במחלוקת, קובע דמי שכירות בסך 3,500 ש"ח לחודש ותקופת שכירות אשר מסתיימת ביום 31.7.2013. הסכם השכירות בכתב זיכה את הנתבעים בברירה, לפיה תימשך תקופת השכירות עד שנתיים נוספות (עד יום 31.7.2015). הברירה בהסכם השכירות בכתב אינה ברירה בידי הנתבעים להמשך את תקופת השכירות בתנאים כפי ראות עיניהם, אותם יקבעו באופן חד צדדי; מדובר בברירה להאריך את תקופת השכירות לפי תנאי החוזה בכתב, קרי - באותו שיעור דמי שכירות (זאת, בכפוף למדד: נקבע בהסכם השכירות בכתב כי "לפני תחילת תקופת השכירות הנוספת ייערך וייחתם חוזה שכירות חדש בין המשכיר והשוכר. שכר הדירה יעודכן בהתאם לשינויים במדד הצרכן בתאריך חידוש החוזה..." (סעיף 5.1(ד) להסכם השכירות בכתב)). עוד נקבע בחוזה כי "כל שינוי בהסכם זה יהיה בכתב בלבד ובחתימת שני הצדדים ולא תשמע טענה בדבר שינוי בע"פ או מכללא" (שם, סעיף 29).