תא"ח 15970-07-16 אוחיון נ' ס.ה. ניהול טוב בע"מ ואח'

לפניי תביעה לפינוי מושכר של נכס שהושכר על-ידי התובע לנתבעים למטרה מסחרית של ניהול מאפייה וקונדיטוריה.

רקע עובדתי:

1.התובע הוא הבעלים של מבנה מסחרי המצוי ברח' גפן 9א בנצרת עילית הידוע כגוש 17832 חלקה 67 (להל- הנכס).

2.ביום 25.03.13 נחתם הסכם בין התובע לנתבעים, לשכירת הנכס האמור על-ידי הנתבעים. מטרת השכירות כפי שנקבעה בהסכם היא ניהול בית עסק של מאפיה וקונדיטוריה. תקופת השכירות נקבעה ל- 36 חודשים (להלן – תקופת השכירות הבסיסית) תוך מתן אופציה לשוכרים להאריכו לתקופה של 24 חודשים נוספים.

3.אין חולק כי הנתבעים קיבלו את החזקה במושכר ביום 09.04.13 ובמשך כחודשיים ביצעו בו שיפוצים. בהתאמה ולפי סעיף 8.2 להסכם, תקופת השכירות החלה בתום השיפוצים ועם פתיחת העסק, ביום 09.06.13. התקופה השכירות הבסיסית נמשכה אפוא עד ליום 8.6.16.

4.יחסי השכירות בין הצדדים הניבו מספר הליכים משפטיים כבר בסמוך לאחר תחילת השכירות, ובטרם הגשת התביעה דנן. אעמוד בקצרה על הליכים אלה.

הליך ראשון הוגש בחודש נובמבר 2013, מספר חודשים לאחר תחילת תקופת השכירות, בתביעה לפינוי מושכר שהגיש התובע נגד הנתבעים לבית משפט השלום בעפולה (תא"ח 39875-11-13, להלן – התביעה הראשונה). במסגרת אותה תביעה טען התובע כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות בכך שלא שינו את שם המאפיה בהתאם לסעיף 4.2 להסכם, לא קיבלו תעודת כשרות בדרגת כשרות מהדרין בהתאם לסעיף 16.6 להסכם, לא דאגו להמצאת ערבות בנקאית אוטונומית ולא קיבלו היתר מעיריית נצרת עילית עבור בניית מרפסת עץ בחזית המושכר (אשר כונתה על-ידי הצדדים – דק עץ, וכך תכונה להלן). בסופו של יום הגיעו הצדדים להסכם פשרה במסגרת ההליך אמור. בהסכם התחייבו הנתבעים כדלקמן: א. להסדיר את עניין רישוי דק העץ בחזית המאפיה ולמלא אחר דרישות העירייה בעניין זה תוך תקופה של 60 ימים או להסיר את הדק; ב. לתקן בתוך שבעה ימים את השילוט של המאפיה כך שהיא תקרא "סמי ובניו, מאפית לב העיר"; ג. להמציא לידי התובע תוך 7 ימים מהיום העתק מפוליסת ביטוח מקיף שעשו למושכר וכן ערבות בנקאית מקורית. להסכם הפשרה ניתון תוקף של פסק-דין.

5.בחודש אוגוסט 2014 הגיש התובע לבית משפט השלום בעפולה בקשה לאכוף על הנתבעים את קיום הסכם הפשרה מכוח פקודת ביזיון בית המשפט (להלן – הליך הביזיון). גם במסגרת הליך זה הגיעו הצדדים לפשרה, לפיה ניתנה לנתבעים ארכה בת 30 ימים להשלמת ביצוע פסה"ד בהליך הראשון וזאת ככל שהדבר תלוי בהם, וכן נקבע כי בקשה לרישוי דק העץ תוגש בתוך 7 ימים תוך שהנתבעים מתחייבים לשאת בכל תשלום נדרש על מנת לקבל את הרישוי והתובע מצדו מתחייב לחתום על הבקשה להיתר. עוד נקבע כי ככל שהבקשה לא תאושר מתחייבים הנתבעים לפרק את הדק בתוך 7 ימים ממועד קבלת החלטת הרשות. להסכמה זו ניתן תוקף של החלטת בית משפט.

6.בחודש יוני 2015 הגיש התובע נגד הנתבעים תביעה נוספת לפינוי מושכר לבית משפט השלום בעפולה (תא"ח 14367-06-15, להלן – התביעה השניה). בתביעה טען כי הנתבעים לא עמדו בהתחייבויותיהם לפי הסכמי הפשרה שגובשו בין הצדדים בתביעה הראשונה ובהליך הביזיון ובכלל זה הסדרת הרישוי לדק העץ או לחלופין הריסתו. כן טען כי תוקף הערבות הבנקאית שניתנה לו פג בחודש פברואר 2015 וכי היא לא חודשה מאז וכי לא ניתנה תעודת כשרות לעסק. במסגרת דיון שהתקיים ביום 26.10.15 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה התביעה לרבות הטענות בדבר הוצאת תעודת כשרות וביחס למשטח הדק - תדחה ללא צו להוצאות. לצד זאת הוסכם כי כפי שנקבע בהסכמות קודמות, ככל שלא יינתן אישור העיריה לבקשה שהוגשה ביחס לדק, מתחייב הנתבע להרוס אותו בתוך 7 ימים מיום הפניה אליו. להסכמה זו ניתן תוקף של פסק-דין.

7.חלפו להם כשמונה חודשים וביום 7.7.16 הגיש התובע את התביעה דנן.

8.בכתב התביעה ציין התובע מספר הפרות שהפרו הנתבעים את הסכם השכירות בין הצדדים, כדלקמן: אי-מתן ערבות בנקאית לאחר שתוקף הערבות הבנקאית הקודמת פג בחודש מרץ 2015 (סעיף 3 לכ"ה); ביצוע תוספות בניה (דק העץ) ללא היתר בניה והפרות של ההסכמות בין הצדדים בהליכים הקודמים וההחלטות השיפוטיות שאישרו אותן, לאחר שלא ניתן היתר בניה לדק העץ הנ"ל והנתבעים לא הרסו אותו; פתיחת העסק בימי חג בניגוד לקבוע בהסכם; אי-קיום הוראות משרד הבריאות ואי-חידוש רישיון יצרן עקב כך; דרישת תשלום שהופנתה לתובע מהדייר הקודם בנכס בגין חיובי חשמל עבור תקופה בה היה על הנתבעים לשאת בתשלומי החשמל. בכתב התביעה צויין כי לנוכח ההתנהלות האמורה של הנתבעים שלח אליהם התובע מכתב ביום 18.3.16, בו הודיע כי איננו מעוניין לחדש ההסכם לתקופת האופציה ודרש פינויים. מכתב זה נענה במכתב הנתבעים בו ציינו הם כי הודיעו בעבר לתובע על הפעלת זכות האופציה העומדת להם לפי ההסכם וכי הם עומדים על מימושה, תוך צירוף המחאות עבור דמי השכירות לשנה נוספת. לטענת התובע בכתב התביעה, הוא איננו מעוניין להמשיך להשכיר את המושכר לשוכרים וזאת בשל ההפרות מצידם כפי שפורטו בכתב התביעה. כן צויין כי ההמחאות שצירפו הנתבעים למכתבם הנ"ל הן על סכום נמוך מסכום השכירות החוזית. לטענת התובע, בגין ההפרות שהפרו הנתבעים את ההסכם, עומדת לו הזכות לדרוש את פינויים מהנכס.

9.הנתבעים טענו כי חלק ניכר מהטענות בתביעה דינן להידחות בשל מעשה בית דין לנוכח דחיית התביעה השניה, בה הועלו אותן טענות. בנוסף טענו לגוף טענות התובע בדבר הפרות מצידם, תוך שהכחישו ביצוע הפרות כלשהן לא שכן שכן הפרות יסודיות המקנות זכות לביטול ההסכם.

דיון והכרעה: 

10.מעיון בכתב התביעה עולה כי עילת התביעה העיקרית כפי שנוסחה בו הינה הפרות שהפרו הנתבעים את הסכם השכירות. אף שהדבר לא נאמר במפורש בכתב התביעה, משתמע כי התובע טוען לזכותו לבטל את ההסכם בגין הפרות אלה. כפי שצויין לעיל, ענייננו בשלב הנוכחי בתקופה שלאחר תום תקופת השכירות הבסיסית שנקבעה בהסכם, ובשלב תקופה האופציה שהוקנתה לנתבעים להאריכו ל- 24 חודשים נוספים. משכך הדבר, יש תחילה לבחון האם הופעלה האופציה על-ידי הנתבעים באופן שהביא להארכת החוזה, שכן ככל שהתשובה לשאלה זו הינה בשלילה יתייתר הצורך לדון בטענות בדבר הפרת החוזה על-ידי הנתבעים באופן המקנה זכות ביטול של ההסכם.

11.בכתב התביעה לא נוסחה באופן ברור עילת פינוי בגין סיום תקופת השכירות החוזית ואי-הפעלת זכות האופציה על-ידי השוכרים. בכתב התביעה צויין כי התובע עצמו הודיע לשוכרים כי אין הוא מעוניין בהפעלת האופציה, וזאת במכתב מיום 18.3.16 (נספח ו' לכתב התביעה). אלא שהזכות להפעלת האופציה נתונה לפי ההסכם לנתבעים ולא לתובע כך שעמדתו הנ"ל בפני עצמה איננה בעלת נפקות. בשאלה האם הופעלה אופציית ההארכה על-ידי הנתבעים אין כתב התביעה מתמקד כאמור, אולם משהנתבעים טענו לכך בכתב הגנתם אתייחס אף לעניין זה. לטענת הנתבעים, הם הודיעו לתובע זה מכבר על רצונם וכוונתם להאריך את החוזה לתקופת האופציה. לפי עדות הנתבע 2, הדבר הודע לתובע ברורות במסגרת דין ודברים שניהלו הצדדים אגב ההתדיינות בתביעה השניה, ולאחר שהתובע דרש כי הנתבעים יודיעו כי יעזבו את הנכס בתום תקופת השכירות הבסיסית, דרישה לה התנגד הנתבע תוך שהבהיר כי הנתבעים עומדים על המשך השכירות בתקופת האופציה. התובע בחקירתו הכחיש כי כך נאמר. אני רואה להעדיף בסוגייה זו את גרסת הנתבע. טענת הנתבעים בעניין זה הועלתה על-ידם כבר במענה למכתבו של התובע מיום 18.3.16. מצד התובע לא ניתנה לכך כל התייחסות ואף כתב התביעה מתעלם כליל ובאופן תמוה מנקודה זו, על-אף ששאלת מימוש האופציה הינה בעלת חשיבות מקדמית לתביעה אשר הוגשה לאחר תום התקופה החוזית הבסיסית. בנסיבות אלה, אני רואה להעדיף את גרסתו של הנתבע בהקשר זה, שכאמור הועלתה על-ידו מלכתחילה ובאופן עקבי. מאחר שההסכם בין הצדדים איננו מתנה את ההודעה בדרישת צורה כלשהי (כתב), המסקנה כי הארכת ההסכם נעשתה כדין.

12.ומכאן לשאלת הפרת ההסכם על-ידי הנתבעים, לה הקדיש התובע את עיקר כתב התביעה. מעבר למחלוקות בנוגע לעצם ההפרות הנטענות, יש לבחון בנוסף את השאלה האם, וככל שהפרו הנתבעים את ההסכם לפי הנטען על-ידי התובע, הדבר מקנה לתובע בנסיבות זכות ביטול מיידית וחד-צדדית של ההסכם וכנובע מכך זכות לדרוש את סילוק ידם של הנתבעים מהנכס. נדון להלן בטענות ההפרה השונות שהעלה התובע בתביעתו.