ת"ת 42798-04-14 החברה הישראלית לניהול ואחזקה ס.ש.ה. בע"מ נ' בן צבי

1. המשיבה הינה חברה העוסקת במתן שירותי ניהול ואחזקת מבנים, בין היתר בבנין ברח' דקר 3 בלוד, בנין בו דירה בבעלות המבקש. המשיבה טוענת כי המבקש לא שילם עבור שירותים שקיבל מהמשיבה ומכאן התביעה על סך 1,020 ₪ שהוגשה בהתאם לסעיף 81א1 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967. 

2. התביעה נסמכת על הסכם ניהול מיום 28.4.10 שנחתם בין המשיבה לבין מיכאל עזאר ודור ולדימיר "ביחד ולחוד מתוקף תפקידם כוועד הדיירים בבניין".

3. המבקש הגיש התנגדות לביצוע תובענה ובקשה להארכת מועד להגשת ההתנגדות. לטענתו, לא הומצאו לו התראה ואזהרה ונודע לו על ההליך בעקבות עיקול רכבו.

4. בדיון שנקבע לבירור בקשות המבקש, טען המבקש כי התביעה אינה מתאימה להתברר בסדר דין מקוצר, מאחר ואינו חתום על הסכם הניהול. מעבר לכך, טען המבקש כי כלל לא ידע על קיומו של הסכם ניהול וכי חברת ניהול נותנת שירותי ניהול בבניין.

מחיקת כותרת

5. טרם שניתן להידרש לטענות המבקש בהתנגדות ובבקשה להארכת מועד, יש להידרש לשאלת מחיקת הכותרת. ראוי בענין זה לציין כי אף כשנתבע אינו טוען למחיקת כותרת, ביהמ"ש מחוייב להעלות נושא זה ביוזמתו, מקום שקיים ספק בכשרות התביעה להתברר בסדר דין מקוצר (ר' בענין זה ע"א 7/78 קמחי נ' איצקוביץ', פ"ד לג (1) 421, 422; ר"ע 192/84 חברת אבגד בע"מ נ' סולל בונה, פ"ד לח(2) 581, 585).

6. המשיבה טוענת כי על הסכם הניהול חתומים מרבית הדיירים המתגוררים בבנין, המהווים מניין חוקי. זאת ועוד, בהתאם לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), הסכם הניהול מחייב את המבקש באם נציגות הבית חתמה עליו.

7. עפ"י תקנה 202(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, כדי להגיש תביעה בסדר דין מקוצר, על כתב התביעה לעמוד בשלושה תנאים מצטברים: האחד, התביעה היא על סכום קצוב; השני, מכוח חוזה או התחייבות מפורשים או מכללא והשלישי, שיש עליהן ראיה בכתב.

8. בענייננו, המחלוקת היא באשר לקיומו של התנאי השני.

9. "כשנדרש קיומה של "ראיה שבכתב" הכוונה היא למסמך בכתב הקשור לנתבע, העשוי על ידו או בחתימתו. אם המסמך נעשה בידי התובע עצמו, אין הוא מחייב כלל את הנתבע ואין להסתמך עליו בהליך כזה" ( א. גורן, "סוגיות בסדר דין אזרחי" (מהדורה עשירית) בעמ' 396).

10. בסעיף 69 לחוק המקרקעין נקבע: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".

11. בעא 98/80 נציגות הבית המשותף רח' עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ, פ"ד לו (2) 21 קבע כב' הנשיא ברק: "חוק המקרקעין מעניק מספר כוחות לנציגות של בית משותף. מכאן שאישיות זו היא אישיות משפטית. אישיות זו פועלת באמצעות האורגן שלה, דהיינו, בעלי הדירות, שנבחרו לשמש כחברי הנציגות…כך למשל חוזה, שנכרת על ידי הנציגות במסגרת הכוחות, של חוק המקרקעין מעניק לנציגות, ובה נפקות כפעולת נציגות ועל כן הוא מחייב את כל בעלי הדירות, בין אלה שהסכימו לכך ובין אלו שהתנגדו לאותו החוזה".

12. בענייננו וכאמור, צורף לכתב התביעה הסכם ניהול הנחזה כחתום ע"י נציגות הבית המשותף ומשכך מחייב את בעלי הדירות, והמבקש בכלל זה. להסכם צורפה טבלת חתימות של חלק מדיירי הבנין לפיה: "אנו הח"מ דיירי הבנין ברחוב ___ מקבלים על עצמנו אות הוראות הסכם הניהול לעיל ואשר נחתם על ידי נציגי ועד הבית ומתחייבים לפעול על פי ההסכם ולשלם לחברת הניהול את דמי הניהול כמפורט לעיל בהסכם הניהול ונספחיו". במקום המיועד לחתימה ביחס לדירת המבקש, חתומה הדיירת ששכרה את הדירה באותה עת. טוען המבקש כי חתימה זו נעשתה שלא בידיעתו ואינה מחייבת אותו. מעבר לכך, טוען המבקש כי כשם שהדיירת חתמה, כך יתכן שגם דיירים אחרים, להבדיל מבעלי הדירות, חתמו ואין לדעת האם מדובר ברוב הנדרש לשלם התקשרות עם המשיבה. אינני מוצאת ממש בטענה זו. חתימה על הסכם ניהול היא עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף ומשכך מסורה לנציגות וחתימתה מחייבת את כלל הבעלים. משכך, ובהינתן כי על ההסכם נחזים להיות חתומים חברי הנציגות, יש בכך כדי לחייב את המבקש ואין כל צורך בחתימות הדיירים הנ"ל.

13. אשר על כן, התביעה ראויה להתברר בסדר דין מקוצר.

הארכת מועד

14. האזהרה הומצאה בדירה נושא התביעה. הנתבע העיד כי מעולם לא התגורר בדירה הנ"ל ודומה כי אין על כך מחלוקת. משכך, המצאת האזהרה אינה בגדר המצאה כדין למבקש. טוען ב"כ המשיבה כי כנגד המבקש ננקטו מספר הליכי הוצל"פ ועל כן ידיעה ממשית אודות ההליכים גוברת על כלל ההמצאה.