טייג ואח' נ' נאומן ואח'

בפניי תביעה כספית בסך 33,400 ₪ ותביעה שכנגד בסך 9,000 ₪.

לפי הנטען בכתב התביעה, התובע חתם על זיכרון דברים על מר בלאו עמיחי, בנוגע למכירת דירה שהייתה ברשות התובע ברחוב רענן 47, חיפה. התובע טוען, כי בסמוך לתאריך זה פנה לעו"ד נאומן (הנתבע) בבקשה שייצג אותו במכירה הדירה ויבצע את כל הפעולות הנדרשות עד לחתימת החוזה לקניית הדירה.

לאחר שנחתם החוזה, התברר לתובע כי טרם הנתבע התרשל בכך שלא בדק בעירייה באם חלים על הנכס מסי השבחה ומה גובהם של מיסי ההשבחה. בהיעדר האישור הנדרש מהעירייה, ביצע התובע בעצמו את הבדיקה והתברר לו, כי העירייה הוסיפה בשנת 2012 אחוזי בנייה ניכרים בשכונה בה נמצאת הדירה ובמקום 60% תוספת בנייה אושרו 95% תוספת בנייה, המתבטאים בתוספת של כ-45 מ"ר. בגין תוספת זו נאלץ התובע לשלם מס השבחה של 44,000 ₪.

עוד נטען בכתב התביעה, כי כאשר פנה התובע לנתבע בעניין זה, הודה בפניו האחרון כי אכן לא פנה לעירייה, על אף שבדרך כלל בחוזים מסוג זה הוא אכן פונה ומברר אם יש אי אילו חובות, התנצל בפניו והציע לתובע לתבוע אותו לדין.

התובע שילם את מס ההשבחה, וכעת תובע את הנזק שנגרם לו, על ידי כך שבמעמד המכירה לא הייתה ידועה לו התוספת המותרת, אשר הייתה באה לידי ביטוי במחיר הדירה שהתבקש, הואיל ותוספת שכזו מעלה משמעותית את ערך הדירה.

מנגד, טען הנתבע בכתב הגנתו כי העובדות בעיקרן אינן שנויות במחלוקת, פרט למספר נקודות עיקריות. התובע מסר כי הינו איש עסקים פעיל בתחום הנדל"ן בחיפה והיה מעורב בעסקאות מקרקעין רבות בעיר ומחוצה לה. ההיכרות בין התובע לנתבע החלה לפני שנים רבות במהלכן טיפל הנתבע עבור התובע בעסקאות מקרקעין ומטבע הדברים היו כרוכים בעסקאות אלה ענייני מס שבח, היטל השבחה וכו', שהתובע היה שותף לדיונים ולהחלטות בהם. הנתבע טוען, כי במועד כלשהו בחודש אפריל 2017, פנה התובע למשרדו של הנתבע ובקש שיטפל עבורו בחוזה למכירת דירה שבבעלותו ברחוב רענן 47 בשכונת כבביר בחיפה (חלקה 5/4 בגוש 11729). התובע מסר לנתבע עותק של זיכרון דברים שנכרת בינו ובין הקונה המיועד וביקש ממנו להכין על סמך זיכרון הדברים חוזה מכר. באחת מפסקאות זיכרון הדברים נכתב כי "כל המיסים והאגרות החלות על הדירה החלות על המוכר ישולמו על ידו עד ליום חתימת החוזה. מאותו יום יחולו כל המיסים והחובות על הקונה". לאחר שקיבל נתונים ראשוניים מהתובע בדבר יום הרכישה ושווי הרכישה של הדירה הנמכרת, הודיע הנתבע לתובע מיד כי יש להכין שומה עצמית שכן יחול בעסקה זו מס שבח לפי השיטה הליניארית מאחר ויש בעלותו דירה נוספת וכי פסקה זו בזיכרון הדברים מטילה עליו את חובת תשלום מס השבח, שככל הנראה יחול על העסקה. תשובתו של התובע הייתה כי הוא ער לכך וכי אינו מעוניין לסגת מהעסקה לאור העובדה שהשיג מחיר הגבוהה בכ-200 אלף ₪ ממחיר השוק. לאור תשובה זו, נטען כי לא היה מקום להוסיף ולהעיר לתובע כי הוא עלול להיות מחויב בהיטל השבחה. הנתבע יצא מנקודת הנחה כי לאור בקיאותו של התובע בתחום של מיסוי מקרקעין ובמיוחד היטל השבחה, הוא בוודאי בדק, בטרם חתם על זיכרון הדברים אם חל על הדירה היטל השבחה. למעשה, נטען, לא היה כל טעם לבחון אפשרות לסגת מהעסקה שכן מעיון ראשוני בזיכרון הדברים ובנסח הרישום שצורף לו התברר כי זיכרון הדברים מהווה עסקה סופית ומחייבת לכל דבר ועניין וכי יש בו גמירות דעת מלאה בנוגע לכל הנושאים הנחוצים לשם גיבוש עסקת מכר שלמה.

לאור נתונים אלה, לא מצא הנתבע לנכון לבדוק בוועדה המקומית האם חל היטל השבחה ואם כן מה סכומו, שכן לא רק שהתובע היה נחוש לבצע את העסקה, אלא לא הייתה לו כל דרך משפטית להשתחרר מהעסקה שגובשה במסמך זיכרון הדברים.

בתום חילופי הטיוטות, בהן היה מעורב התובע ואף אישר את נוסחן הסופי, נחתם חוזה המכר ביום 8.5.17. בפסקה 5.1.5 להסכם נאמר במפורש, לפי בקשת התובע, כי הקונה הוא זה שידאג להוצאת אישור העירייה בעניין מיסים. הוראה זו נקבעה, לאור ההנחה שהתובע בדק שאין היטל השבחה וכי מה שנותר להסדיר בעירייה הוא נושא הארנונה. משמעות הדברים היא, שהיה ברור לתובע כי הנתבע לא יפנה לעירייה לשם בירור קיומם של חובות או היטלים כלשהם.

הנתבע ביקש להפנות לכך שהיטל ההשבחה נקבע כבר בשנת 2012 והודעה על כך פורסמה בילקוט הפרסומים, וחזקה על התובע כי היה מודע לצורך לבדוק את היטל ההשבחה בטרם יתקשר בזיכרון הדברים.

עוד צוין, כי לאור ניסיונו של הנתבע בתחום הנדל"ן, חזקה כי היה עליו לדעת אודות נושא היטלי ההשבחה; כך לדוגמא, נטען כי התובע נטל בשעתו חלק בדיוני הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בחיפה, שדנה בשנת 2012 בתוכנית שדנה בנכס אחר, וכי התובע הינו בעלים של שתי דירות והתכוון לבנות עם שותף בניין רב קומות, ולכן חזקה על תובע שכזה כי הוא מודע לנושא היטל ההשבחה; דוגמא נוספת הינה התייעצות שערך התובע עם הנתבע בעבר בנוגע לשתי דירות השייכות לתובע ואילו באותו מקרה העסקה לא יצאה אל הפועל בשל היטל השבחה גבוה; כמו כן, בעבר סיפר התובע לנתבע כי בהיותו יו"ר ארגון עולי מרכז אירופה חיפה, הוא בנה והקים את בית האבות ברמת חן בחיפה. בבניין שהקים הוא החליט לבנות שתי קומות ללא היתר, מתוך ידיעה שהן תאושרנה לאחר שישלם את היטל ההשבחה, ואכן כך היה; וכן, בהליך משפטי נוסף (ת"א 11219/05) קבע בית המשפט כי התובע הינו איש עסקים שאינו מפשוטי העם.

הנתבע הפנה לפסקה 7.5 להסכם המכר שם נאמר במפורש כי המוכר יישא בתשלום בגין היטל השבחה שעילת חיובו נוצרה לפני חתימת החוזה. בפסקה 5.1.6 נקבע כי הפיקדון שיופקד בידי הנתבע ישמש, בין היתר, לסילוק היטל ההשבחה העלול לחול על העסקה. לחוזה צורפה שומה עצמית למס שבח לפי הנתונים שנמסרו לנתבע על ידי התובע, ולמס רכישה.

אשר לטענות הרשלנות הנטענות כנגדו, טען הנתבע כי רשלנות נמדדת בנסיבותיו של כל מקרה ואילו כאשר מוגש לעורך דין זיכרון דברים מחייב שבו נוטל המוכר על עצמו את כל המיסים החלים על המוכר, כשברור שזיכרון הדברים הוא הסכם שאין אפשרות או כוונה לסגת ממנו, אין טעם בעריכת בדיקת היטל השבחה.

אשר לטענת התובע כי ניזוק כספית מאי בדיקת היטל ההשבחה, טען הנתבע כי אין חובה המוטלת עליו לגלות לתובע כי ישנה השבחה, וכי על התובע היה לבדוק זאת בטרם חתם על זיכרון הדברים. בנוסף, טען כי גם אם היה מוצא שישנה השבחה בדירה, התובע לא יכול היה לדרוש מהקונה תמורה גבוהה יותר, ואילו היה עושה כן היה נתקל בטענה שזיכרון הדברים מחייב כחוזה לכל דבר וכי לכל היותר מדובר בטעות בכדאיות העסקה שאינה מזכה את התובע לבטל את זכרון הדברים.

הנתבע תבע את התובע בתביעה שכנגד בסך של 9,000 ₪+ מע"מ עבור שכר טרחה שלא שולם לו בגין עריכת החוזה, בשיעור של 0.5% משווי העסקה (1.82 מיליון ₪).

התובע, בכתב הגנתו לתביעה שכנגד, ציין כי בין הצדדים לא סוכם גובה שכר הטרחה, אשר אמור היה להיות משולם בסוף ההליך. התובע מבקש לדחות את תביעתו של הנתבע לשכר הטרחה, לאור הנזק שנגרם לו, או לקזז את שכר הטרחה משווי הנזק בפועל.

ביום 27.12.17 התקיים דיון בפני, בו חזרו הצדדים על טענותיהם.

התובע טען כי זמן קצר לאחר החתימה על החוזה, הסתבר שאי אפשר להעביר את הנכס בעירייה, כאשר הלך לברר התפלאו מדוע הוא הגיע לשם, וכי הם מקבלים פניות רבות מעורכי דין ביום. בעירייה העריכו כי על התובע לשלם 44,000 ₪ אותם שילם, ובהמשך טען כי התעמת עם הנתבע על כך שציפה ממנו כעורך דין שיבדוק את המצריך בדיקה וייתן לו אינפורמציה נכונה, לטענת התובע, הנתבע הצטער מאוד ומסר לו שיתבע אותו לדין.

הנתבע הדגיש פעם נוספת כי לא היה עליו לבדוק את הנושא של היטל השבחה. לטענתו, הוא מתעסק מזה 50 שנה בתחום, התובע מכיר אותו היטב כאשר ייצג אותו בעסקאות קודמות וכי מדובר בתובע שהינו קבלן ידוע בחיפה. הנתבע הבהיר שכאשר בא אליו לקוח עם זיכרון דברים שהינו מוגמר, הוא סבר לעצמו כי אינו צריך לבדוק כי גם כך התובע אינו יכול לסגת מזיכרון הדברים. לטענתו, אמר לנתבע כי יש לו מס שבח לשלם ואילו התובע אמר לו כי זה לא מעניין אותו הואיל והוא מקבל 200 אלף ₪ מעבר לשווי השוק. לדברי הנתבע, ניתנו לתובע טיוטות עם ההערות שלו וכתוב במפורש שהיטל ההשבחה יחול עליו.