ת"ק 47429-02-14 שמואלביץ ואח' נ' יצחקי ואח'

1.בהמשך לפסק הדין שניתן בתיק זה ביום 1.7.15 והתאם להחלטת בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 19.1.16 שניתנה במסגרת רת"ק 58008-07-15- פסק הדין המשלים נסוב סביב דיון בטענת התובע והנתבע שכנגד לפיצול הבלתי חוקי של הדירה ובמשמעות פיצול כזה על מערכת היחסים שבין הצדדים בשל כך ועל התוצאות הנובעות מקיומו של פיצול כזה. 

2.בין לבין, התובע הגיש ביום 10.3.16 בקשה למתן ארכה לבית המשפט העליון (בש"א 2039/16) לצורך הגשת בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי – בקשה אשר נדחתה בהחלטת רשם בית המשפט העליון מיום 28.4.16. כמו כן, התובע יזם הליך נוסף באמצעות פניה לבית הדין לממונות בירושלים ואולם, לא ברור עד כה מה עלה בגורל ההליך דשם ומכל מקום יוער, כי אין להליך זה כל נגיעה להליך דכאן שעה שלא נתקבלה הודעה משותפת ומוסכמת מטעם שני הצדדים להעברת הסכסוך ביניהם להליך של בוררות או גישור ולא ניתנה החלטה המאשרת הסכמה זו.

3.לענייננו, מעיון בכתב התביעה עולה, כי עיקר המחלוקת בין הצדדים כפי שנוסחה אף בכתבי טענותיהם נסובה סביב שאלת קיומה של חצר למושכר שהייתה חשובה לתובע לצורך הפעלת עסק פעוטון או גן ילדים במושכר ובשים לב למטרת המושכר [ בעניין זה דחה בית המשפט את טענות התובע בפסק דינו (ראה סעיפים 11-15 לפסק הדין)]. נושא הפיצול של המושכר אוזכר, איפוא, אגב אורחא וכסרח עודף לשלל טענותיו של התובע. נושא הפיצול נדון בסעיף 5 לכתב התביעה המתוקן שהוגש על ידי התובע, בו ציין התובע, כי לאחר מס' ימים מאז שגילה הוא על כך שהחצר אינה שייכת למושכר נודע לו בנוסף, כי המושכר אינו, אלא, דירה מפוצלת בצורה לא חוקית כאשר נוכח הפיצול נשמעים רעשים העוברים בקלות בין כל חלקי הפיצול. כמו כן, נודע לתובע שישנם דיירים נוספים השוכרים את חלקו האחר של הנכס. בנוסף הופיע נושא הפיצול בסעיף 10 לכתב התביעה המתוקן במסגרתו טען התובע, כי עיריית ירושלים גבתה ממנו ארנונה על מלוא הדירה המפוצלת ובכלל זאת, על החלק שלא שהיה בחזקתו והושכר לדיירים אחרים. כמו כן, טען התובע בסעיף 16 לכתב התביעה, כי היה על הנתבע לידע אותו בדבר פיצול הנכס שכן, מדובר בפרט מהותי. לטענת התובע, אומנם, הצהיר בהסכם השכירות, כי בדק את הנכס ומצאו מתאים לצרכיו ואולם, לא היה מודע להיות הדירה מפוצלת שכן, מדובר בפגם הנסתר מהעין ושאינו ניתן לגילוי בבדיקה סבירה בהתאם להוראות סעיף 6.2 לחוזה השכירות. בסעיף 24 לכתב התביעה מתייחס התובע לנתבע 2 וטוען, כי הנתבע ביצע עבירה על פי חוק התכנון והבנייה בכך שפיצל את הנכס ללא היתר מהעירייה. הנתבע אמור היה לציין בחוזה השכירות שהדירה מפוצלת בצורה לא חוקית. בסעיף 29 מתייחס התובע לחיובו ביתר בגין חובות ארנונה על כל הנכס. אף בכתב ההגנה שהוגש לכתב התביעה שכנגד מתייחס התובע לנושא הפיצול וחוזר על טענותיו דלעיל בסעיפים 8 ו-16 לכתב ההגנה.

4.הנתבע 2 טען בעניין זה בכתב ההגנה, כי הדירה הושכרה לשימוש כדירת מגורים ולא לכל שימוש אחר. התובע הפר את תנאי ההסכם ועם כניסתו לדירה החל בהריסת פנים הבית, הריסת קירות ועקירת דלתות וכך הותיר את הדירה בחורבנה בעת שעזב. בנוסף, התובע התחיל בהריסת חצר הבית היפה והמטופחת והחל להתקין גדרות הנושקות לשמיים ומכוערות להחריד דבר שהוביל להתנגדותם של השכנים לפעילותו זו. אשר לפיצול הדירה, ציין הנתבע 2, כי נושא הפיצול היה ידוע לתובע מהיום הראשון להגעתו לראות את המושכר.

5.הנתבע 1 טען בסעיפים 63 ו-64 לכתב ההגנה, כי התובע ידע גם ידע אודות פיצולה של הדירה בטרם שכירתה, זאת לאחר שבדק את המושכר בטרם כריתת ההסכם ומצאה מתאימה לצרכיו ולא העלה כל טענה בעניין זה. התובע ביקש לשלם דמי שכירות נמוכים המשקפים דירת מגורים מפוצלת ולהפעיל במקום עסק לא חוקי של גן ילדים.

6.במסגרת הדיון שהתקיים בפניי ביום 23.3.16 העידו הצדדים בפניי ושטחו טענותיהם בעניין זה.

6.1התובע העיד, כי הנתבעים לא יידעו אותו אודות קיומו של הפיצול הלא חוקי בדירה. לדבריו, לו היה יודע, כי עסקינן בדירה מפוצלת לא היה שוכר את הדירה מלכתחילה. בנוסף, טען התובע, כי כשם שבית המשפט דחה טענותיו בעניין ידיעתם של הנתבעים אודות מטרתו האמיתית של התובע בהשכרת הדירה בשל העובדה, כי המטרה האמיתית לא צויינה במפורש בהסכם, כך ביקש התובע להקיש מכך אף לעניין שאלת הפיצול ועתר לדחיית טענתם של הנתבעים לידיעתו אודות פיצולה של הדירה, זאת, כאמור על אותו בסיס ומכוח אותו הגיון, קרי, אי ציון הדבר בהסכם שנכרת בין הצדדים. התובע הוסיף וטען, כי גם אם הנתבעים היו מציינים בחוזה בצורה מפורשת שהנכס מפוצל באופן לא חוקי וגם אם התובע היה מסכים להיחשף לתביעה פלילית, הרי שלשיטתו מדובר בהסכם לא חוקי ומשכך, הינו בטל מעיקרו וזאת בשל היותו נוגד את תקנת הציבור. לדברי התובע הוא יצא מהמושכר והפסיק לשלם את דמי השכירות, בין היתר, בשל העובדה, כי עסקינן במושכר מפוצל.

6.2גב' מירה דרומי, אמו של הנתבע 2, העידה בפניי. לדבריה, טיפלה היא בעניין פיצול הדירה ולא העלתה בדעתה כי מדובר בפיצול בלתי חוקי והיא אף פנתה לעיריית ירושלים בבקשה לקבלת הנחה מדמי הארנונה לדייר הקודם שהתגורר בחלק מסויים של הדירה ולטענתה, בקשותיה נענו ולא נאמר לה דבר בעירייה כי הדבר אסור.

6.3הנתבע 1, העיד בפניי. לדבריו, מבחינה פיזית הדירה פוצלה לשתי דירות מגורים, כאשר את הדירה האחת שכר התובע ואת הדירה השנייה שכרו ה"ה נעמה וירון יוחנן. נעמה וירון יוחנן נכנסו פחות או יותר באותה תקופה ברווח של כשבוע ובסמיכות. התובע ומשפחת יוחנן דיברו ביניהם על ההשלכות שיכולות להיות על עצם זה שהם שכנים. הנתבע 1 הפטיר לבסוף, כי התובע מנסה להתנער מהחוב בכל דרך אפשרית.