ת"ק 4681-09-14 ותיקאי ואח' נ' איזי-האוס ואח'

בפניי תביעה כספית כנגד חברת ניהול של הבניין ברח' סירקין 24 ת"א, שניהלה את הבניין עד סוף שנת 2013.

הצדדים הסמיכו את בית המשפט לפסוק בתיק זה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד-1984.

שמעתי את הצדדים והתרשמתי מעדותם, בחנתי את כתבי הטענות על נספחיהם ואת המסמכים שהוצגו בפניי בדיון.

ביסוד המחלוקת עומד דו"ח פעילות סיכום תקופתי לשנת 2013 של הנתבעת 1 (צורף כנספח ז' לכתב התביעה) ודרישת התובעים, בשם נציגות הבית מהמשותף, בסיום ההתקשרות, לקבל מהנתבעים דו"ח הכולל נתוני פתיחה וסגירה הכנסות והוצאות, כפי שהנתבעת המציאה לשנת 2012. הנתבעת לא נענתה לדרישת התובעים, מה שהביא לתהיות בנוגע לפעולות שנעשו בכספי הבית המשותף ולהגשת התביעה.

על פי סעיף 6(ד) להסכם הניהול, על הנתבעת להמציא דו"ח המפרט את הוצאות הבית המשותף, תשלומים של דיירים, עלות החשבונות השונים ששולמו מסכום זה ודמי הניהול. דו"ח סכום פעילות תקופתי (נספח ז' לכתב התביעה) כולל את הנתונים שנקבעו בהסכם הניהול, אולם הוא ערוך במתכונת שאינה ברורה דייה. מצאתי כי הנתבעים השיבו לשאלות ותהיות שהופנו אליהם על ידי התובעים, אולם חוסר הבהירות בדו"ח הסיכום (נספח ז') יחד עם סירוב הנתבעים להכנת דו"ח הערוך במתכונת הדו"ח שהוכן על ידם בשנת 2012 הוביל להגשת התביעה. היה ראוי שהנתבעים לא יאחזו בלשון הסכם הניהול, וימציאו גם בשנת 2013 דו"ח במתכונת שהציגו בשנת 2012, עת פעלו למילוי רצונם של התובעים במטרה להמשיך את ההתקשרות. לו היו עושים כן, יכול שתביעה זו הייתה מתיירת.

באשר לרכיבי התביעה, בחינת העדויות, טענות הצדדים והמסמכים שלפני מלמדת במרבית הרכיבים הנתבעים על עמידה דווקנית מצד התובעים על הסכם הניהול - אותה לא מצאתי לקבל, וכן כי חוסר בהירות באופן בו נערך דו"ח סיכום פעילות לשנת 2013 של הנתבעת (נספח ד'), הוביל לטענות לחיוב כפול שגם אותן אינני מקבלת. אדון ברכיבי התביעה כסדרם:

עמלת ניהול ואחזקה חורגת (בסך 1,664₪) - התובעים תובעים לחייב את הנתבעים בתשלום זה, שלטענתם הנו הסכום בו חרגה הנתבעת בשנת 2013, ללא אישור הנציגות, מהתקציב השנתי המוסכם. אינני מקבלת את התביעה בנוגע לרכיב זה. מצאתי לקבל את עמדת הנתבעים כי מסגרת התקציב הנקבעת בתחילת השנה הינה הערכה בלבד, הנערכת על בסיס התקציב בשנים הקודמות, וכי יתכנו הוצאות מיוחדות שיביאו לשינוי בתקציב. בנוסף, גם אם הנתבעים חרגו ממסגרת התקציב ללא אישור הנציגות, עדיין אין בכך להביא לחיובם בתשלום סכום החריגה. התובעים לא הציגו תשתית ראייתית כי סכום החריגה לטענתם בתקציב שנת 2013, לא שימש לתועלת הבית המשותף ולצרכיו, ובכך די לדחות את תביעתם בנוגע לרכיב זה.

חיוב כפול בגין דמי ניהול חודש דצמבר 2013 (בסך 3,772 ₪) - בדוח סיכום פעילות של הנתבעת לשנת 2013 (נספח ז' לכתב התביעה), מופיע חוב דמי ניהול לנתבעים בסך 3,772 ₪ עבור חודש דצמבר 2013, כאשר סכום זה מופיע גם בפירוט ההוצאות השוטפות שהוצאו בדו"ח הסיכום. בכך מוצאים התובעים שיש "חיוב כפול". טענה זו, נובעת מאי הבהירות באופן עריכת דו"ח סכום פעילות לשנת 2013 של הנתבעת (נספח ז') אולם אינני מקבלת אותה. בהקשר זה מצאתי לקבל את עמדת הנתבעים ואת עדותו של הנתבע לפיה סעיף ההוצאות בדו"ח סכום הפעילות (עמ' 1-2) כלל את כל ההוצאות, כולל אלה שטרם שולמו, כאשר צורף לדו"ח המסכם "דו"ח תשלומים" (עמ' 3) בו צוין במפורש חוב דמי ניהול בגין חודש דצמבר 2013, בסך של 3,772 ₪. חוב זה, כפי שיפורט להלן לא שולם במלואו לנתבעים, כך שאינני מוצאת הצדקה לחיוב הנתבעים בתשלום סכום כלשהו בגין רכיב זה, אך משום האופן הלקוי בו ערכו את דו"ח סכום פעילותם לשנת 2013.

יתרת סגירה לשנת 2012 (בסך 2,619 ₪) - יתרת הסגירה על פי דו"ח הנתבעת לשנת 2012 (נספח ו' לכתב התביעה) עמדה על סך של 2,619 ₪. אלא שבתקציב לשנת 2013 שערכה הנתבעת (נספח ה' לכתב התביעה), "נעלמה" היתרה מ"הקופה הקטנה מ-2012" וצוין "0". לטענת הנתבעים יתרת הסגירה של שנת 2012 שימשה לתשלום הוצאות הבית המשותף אשר חרגו מהתקציב השוטף. הנתבעים הפנו לסעיף 5.5 להסכם ההתקשרות לפיו כל עוד יש בקופת הנציגות כסף, הנתבעת רשאית להוציא הוצאות עבור הבניין מעבר הוצאות השוטפות, ללא אישור הנציגות. אני מקבלת את טענת הנתבעים. התובעים עצמם מלינים בתביעתם על הוצאות חריגות של הנתבעת לצרכי הבניין בסכומים העולים על סכום זה. משכך ונוכח הוראות סעיף 5.5 להסכם ההתקשרות, אני דוחה את התביעה בנוגע לרכיב זה.

הוצאות הדברה, מעליות, משאבות, גינון, פינוי פסולת, נזילה, דואר - בנוגע לכל אחד מרכיבים אלה, לא מצאתי לקבל את התביעה. הוצאות אלה נכללו בפירוט הוצאות שוטפות (תשלומים לספקים) עבור הבית המשותף, בדוח סכום פעילות לשנת 2013 של הנתבעת (נספח ז' לכתב התביעה) כשלצדן צוין מס' האסמכתא (מס' השיק) לתשלום. התובעים לא הניחו תשתית ראייתית כי הוצאות אלה לא הוצאו עבור הבית המשותף. לתובע 1 זכות חתימה בחשבון הבנק של הבית המשותף, וההיה בידו לבדוק את אמיתות התשלומים. התובעים לא עשו כן, ובכך לא הרימו את הנטל המוטל עליהם כמי שמבקשים "להוציא" מהנתבעים.