לקפיש נ' צ.פ. חברה לבנין בע"מ ואח'

במוקד הדיון ניצבת השאלה מהי דירת התמורה המגיעה לתובע בגדרי פרויקט פינוי בינוי.

הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") יזמה פרויקט מסוג "פינוי בינוי" – הריסת בניין מגורים והקמת בניין חדש תחתיו. התובע, בהיותו אחד מבעלי הזכויות במקרקעין, הסכים עם הנתבעת כי תעמוד לו זכות לרכוש את דירת ה"פנטהאוז" בבניין שיוקם, תחת הדירה שיוחדה לו. אלא שלטענת התובע, זכות זו סוכלה על ידי הנתבעת, עת התבקשה תמורה גבוהה במיוחד ובלתי ריאלית עבור אותה דירה, בסכום של כ-10 מיליון ₪. בהמשך הדרך, נמכרה הדירה המדוברת לבעל השליטה בנתבעת, הוא הנתבע 2 (להלן: "הנתבע"), בסכום של כ-5.5 מיליון ₪. מכאן התביעה, בגדרה עותר התובע לאכיפת המוסכם ולמימוש זכותו לרכישת דירת הפנטהאוז במחיר השוק, ולחלופין לפיצוי כספי. הנתבעת, מנגד, מכחישה כי הוצג לתובע מצג לפיו תג המחיר עבור הדירה הוא בסכום של 10 מיליון ₪, ומוסיפה על כך כי אף אם אלו היו פני הדברים, היה על התובע לבחון את מחיר השיווק המבוקש במועד הקובע, כפי שהוסכם, ולא להסתמך על נתונים שנמסרו לו חודשים קודם לכן.

מכאן השאלות העיקריות שבמחלוקת – מהו טיבה של הזכות שעמדה לתובע (זכות קדימה, כטענתו, או זכות "שדרוג" בלבד, כטענת הנתבעת); האם נמנע מהתובע לממש את זכותו החוזית; והאם יש להיעתר לתביעה, בדמות ביטול המכר לנתבע, וחיוב הנתבעת למכור לתובע את דירת הפנטהאוז בהתאם למחירי השוק במועד הרלוונטי.

העובדות הצריכות לעניין

1. ביום 31.12.2013 נחתם הסכם להקמת פרויקט מסוג "פינוי בינוי", בנוגע למקרקעין הידועים כחלקה 132 בגוש 6207 (להלן: "ההסכם"; "הפרויקט"; "המקרקעין"). הצדדים להסכם היו הנתבעת, יזמית ומבצעת של פרויקטים למגורים, מצד אחד, ובעלי הזכויות במקרקעין, מצד שני. בין בעלי הזכויות במקרקעין היה התובע, שבבעלותו הייתה דירה בקומת הקרקע בבניין שהיה קיים באותה עת על המקרקעין. בהתאם להסכם, לתובע יועדה אחת משתי דירות גן בבניין החדש שיוקם. דירת הגן השנייה יועדה למי שהייתה בת זוגו של התובע דאז, אולגה ירמוקוב (להלן: "ירמוקוב"), גם היא בין בעלי הזכויות במקרקעין, בדירה נפרדת מזו של התובע.

2. בגדרי סעיף 9.5 להסכם, אליו אדרש בהרחבה בהמשך, הוסדרה האפשרות לשדרוג דירות התמורה שיועדו לבעלי הזכויות במקרקעין. באותו סעיף הוסכם, כי לתובע תינתן הזכות לשדרג את דירת הגן בבניין שיוקם על המקרקעין – לדירת הפנטהאוז (להלן: "דירת הפנטהאוז" או "הדירה"). זאת, בהתאם למחיר השיווק ותוך קיזוז שווי דירת התמורה (לשלמות התמונה יצוין, כי זכות השדרוג לדירת הפנטהאוז הוענקה גם לירמוקוב, יחד עם התובע, אולם נתון זה אינו רלוונטי לעניין המחלוקת).

3. בעקבות תנאים ומגבלות עליהם הורתה ועדת התכנון והבנייה ברמת גן בשנת 2017, הופחת שטח הפרויקט כפי שתוכנן, ובוטלה אחת משתי דירות הגן – זו שיועדה לתובע. בעקבות כך, הובטחה לתובע דירת תמורה אחרת בבניין שיוקם. כפי שעולה מסיכום פגישה מיום 27.11.2018, הוסכם כי לתובע תוקצה דירה בקומה 6 (ראו התכתבות הצדדים בנושא זה נספח 6 לכתב ההגנה).

4. בשלהי שנת 2019 / ראשית שנת 2020 (הצדדים חלוקים בעניין המועד) נועדו התובע ונציג הנתבעת, לדון באפשרויות ה"שדרוג" העומדות לתובע. לתובע הוצגו מספר חלופות, לרבות דירת הפנטהאוז, תוך שדובר על המחיר שיידרש לשלם להשלמת התמורה. באותה פגישה, לא הסכימה הנתבעת למסור לתובע את מחירי השיווק של דירות השדרוג בכתב, ואלו נמסרו בעל-פה בלבד. תוכנם של הדברים שנוי במחלוקת, ויפורט בהמשך בגדרי טענות הצדדים. מכל מקום, מוסכם כי לאחר שהוצגו הנתונים במהלך אותה פגישה, ציין התובע כי לא יהיה באפשרותו לרכוש את דירת הפנטהאוז במחיר המבוקש. תחת זאת, בחר התובע לשדרג את זכויותיו לדירה בקומה השביעית בבניין שיוקם.

5. ביום 11.5.2020 פנתה הנתבעת לכלל בעלי הזכויות בפרויקט, ביניהם התובע, בהודעה בזו הלשון (ראו נספח 19 לתצהיר הלל כהן מטעם הנתבעת):

   "בהתאם להוראות סעיף 9.5 להסכם התמ"א, מי מכם שמבקש לרכוש דירה אחרת בבניין, מתבקש לפנות אלי בתוך 7 ימים...".

   יומיים לאחר מכן, השיב התובע לפנייה זו, כך (ראו נספח 20 לתצהיר הלל כהן מטעם הנתבעת):

   "בהתאם לסיכום הריני להעלות על הכתב את שדרוג דירתי לדירה בקומה 7 צפון מערב 88 מ"ר...".