כץ נ' קבוצת עמוס לוזון יזמות ואנרגיה בע"מ

1. טענות התובע

התובע הינו איש עסקים ויזם בתחום הנדל"ן. התובע הינו בעל ניסיון בביצוע פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, לרבות פרויקטים של "פינוי-בינוי". ביום 26.7.06 התקשר התובע עם חברת "א. דורי חברה לעבודות הנדסיות בע"מ" (להלן – א. דורי) בהסכם לקידום הפרויקט של "פינוי בינוי" ברחוב יהודה הלוי 10 בעיר יהוד (להלן – ההסכם), במקרקעין הידועים כחלקה 11 בגוש 6729 (להלן – המקרקעין). א. דורי נרכשה על ידי קבוצת גזית-גלוב בע"מ (להלן – גזית). גזית נרכשה ע"י הנתבעת  (להלן – הנתבעת). במקרקעין היתה מתוכננת הקמת 200 יחידות דיור ב-4 בניינים.

2. בהתאם להוראות סעיף 4 להסכם, התחייב התובע לפעול לגיוסם של 45 המחזיקים ובעלי הזכויות במתחם (להלן – בעלי הזכויות) לצורך ביצוע הפרויקט של "פינוי בינוי", ואילו הנתבעת היתה אחראית להכין את תוכניות הפרויקט לצורך קבלת היתרי הבניה.

3. התחייבויותיו של התובע מפורטות בסעיף 6 להסכם, ובין היתר, ייזום קשרים עם בעלי הזכויות, שכנוע בעלי הזכויות להצטרף לפרויקט, ניהול החתמות בעלי הזכויות על הסכם פינוי בינוי, הכולל מתן ייפוי כוח לנתבעת לפעול בשמם לקידום הפרויקט וכו'. כך לצורך קיום חובותיו נדרש התובע לבקר פעמים רבות בדירות של בעלי הזכויות, לקיים מפגשים עם הדיירים בהשתתפות ראש העיר, ובנוכחות נציג בכיר של הנתבעת. כל זאת כדי לשכנע את בעלי הזכויות לחתום על הסכם פינוי בינוי עם הנתבעת. עבודתו של התובע הניבה הצלחה ונשאה פירות, שכן התובע הצליח  לגייס כ-80% מבעלי הזכויות במקרקעין.

4. כתמורה לעבודתו של התובע, התובע זכאי – בהתאם להראות ההסכם - לקבל "דמי ייזום". בהתאם להוראות סעיף 11 להסכם, המדובר סכום השווה ל-3% ממחיר המכירה של הדירות, לרבות חניות ומחסנים, שימכרו לרוכשים החדשים, וזאת מעבר לבעלי הזכויות הקיימים (להלן – דמי הייזום). עוד הוסכם בסעיף 11.2 להסכם, כי על חשבון דמי הייזום, ובהתקיים תנאים מצטברים המפורטים בסעיף הנ"ל, התובע יהיה זכאי לקבל מקדמה בסך של 200,000 $ (להלן – המקדמה).

5. התובע ביצע חלק הארי של השירותים אותם התחייב להם בהתאם להוראות ההסכם והצליח לגייס כ-80% מבעלי הזכויות. אודות לכך אושרה תכנית המתאר ביחס למקרקעין. ברם, לאחר אישור תכנית המתאר התגלעה מחלוקת בין רשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י) ובין הנתבעת בנוגע להיקף הזכויות של רמ"י בפרויקט. מחלוקת זו עיכבה את התקדמות הפרויקט.

6. במהלך שנת 2011 נמכרה השליטה ב-א. דורי לידי גזית. ההנהלה ואנשי המפתח בחברה התחלפו. ממועד החלפת השליטה התובע לא קיבל עדכונים אודות התקדמות הפרויקט. התובע כתב מכתב לנתבעת במספר הזדמנויות שונות בהם עמד על דרישתו, כי הנתבעת תפעל לקיים את ההסכם. רק ביום 26.3.15 השיבה א. דורי במכתב לפניית התובע. שם נטען לראשונה, כי א. דורי אינה מחוייבת להסכם. עוד נטען שם, כי התובע הוא זה שאינו ממלא את התחייבויותיו. יודגש, הנתבעת – ואף לא מי שקדמו לה - לא הודיעה מעולם לתובע על ביטול ההסכם או על פקיעתו.

7. במהלך חודש דצמבר 2015 התקיימה פגישה בהשתתפות התובע ונציגי גזית. במהלך הפגישה הוסבר לנציגי הנתבעת, כי הם מחויבים להסכם. כך גם פורטו הפעולות אותם ביצע התובע. בתום הפגישה סוכם, שתתקיים פגישה נוספת לצורך סיכום הנושא והמשך שיתוף הפעולה. ברם במהלך חודש יולי 2016 התחלפה שוב השליטה בנתבעת, והועברה מגזית לנתבעת דנן, קבוצת עמוס לוזון יזמות ואנרגיה בע"מ. לאחר החלפת השליטה נפגש התובע עם גב' ליה לוזון (להלן – גב' לוזון) – נציגה מטעם הנתבעת, בניסיון לקיים הידברות בין הצדדים לצורך המשך שיתוף הפעולה וקיום ההסכם. גם ניסיון זה כשל ולא צלח.

8. ביום 28.8.17 במענה לפנייתו של התובע אל נציגי קבוצת לוזון, טענו האחרונים, כי התובע הוא זה שמפר את ההסכם בין הצדדים, בכך שהתובע זנח את התחייבותו לקידום הפרויקט ולא ביצע את התחייבויותיו האמורות בהסכם. התנהלותו של התובע לאורך השנים מלמד, שפעם אחר פעם פנה התובע לנתבעת והביע את מורת רוחו מחוסר שיתופו בפרויקט, תוך שהביע נכונות להמשיך את ביצוע התחייבויותיו בהתאם להסכם.