חברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (בית חורון) בע"מ ואח' נ' קרייף

 תביעה למתן פסק דין הצהרתי בדבר ביטול חוזה מכר דירה. בבסיס התביעה פרשנות הוראת המעבר שבתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה) (תיקון), התשע"ט-2019, ק"ת 8208 (להלן: התיקון משנת 2019 או התיקון).

הרקע העובדתי

1. התובעת 1 היא הבעלים הרשום של מגרש 68/5 ביישוב עץ אפרים (להלן: המגרש), הרשום בלשכת רישום המקרקעין באריאל, והתובעת 2 היא חברה יזמית המנהלת את מכירת ובניית הבתים בפרויקט. ביום 13.6.2021 התקשרו הנתבעים עם התובעות בהסכם לרכישת זכויות במגרש ובניית בית עליו (להלן: החוזה או ההסכם). הנתבעים נטלו משכנתא מבנק לאומי, והתובעות רשמו הערת אזהרה וחתמו על מסמכים שונים לטובת הנתבעים והבנק.

    

2. ביום 28.8.2023 קיבלו הנתבעים דרישת תשלום מחברת הניהול בסך 510,440 ₪ עבור השלמת שלב טיח פנים וחוץ, אך לא ביצעו את התשלום במלואו. ביום 30.8.2023 שילמו הנתבעים 77,500 ₪ וב-25.12.2023 שילמו סך של 271,700 ₪, כשהם נותרו חייבים בסכום של 182,352 ₪.

    

3. התובעות שלחו לנתבעים התראות בגין הפרה יסודית של ההסכם עקב אי-ביצוע תשלומים במועדם, בתאריכים 30.10.2023, 4.12.2023 ו-13.5.2024. הנתבעים השיבו לדרישות התשלום ב-2.11.2023 בטענה לקושי כלכלי בעקבות אירועי ה-7.10.2023, אך התובעות ענו לכך, שמועד דרישת התשלום היה בסוף אוגוסט 2023.

    

4. ביום 2.6.2024, נשלחה לנתבעים הודעה על ביטול ההסכם (להלן: הודעת הביטול). לאחר קבלת הודעת הביטול, ביום 18.6.2024, שילמו הנתבעים את הסכום הנדרש, ובד בבד טענו כי אין מקום לביטול החוזה.

    

5. מכאן התביעה. עילות התביעה הן הפרה יסודית של ההסכם, המקנה לתובעות את הזכות לבטל את ההסכם, והפרת חובת תום הלב מצד הנתבעים. התובעות מסתמכות על סעיפים 7.6 ו-16.2 להסכם, הקובעים כי הפרת תנאי התשלום היא הפרה יסודית.

    

6. הסעדים שהתבקשו הם פסק דין הצהרתי לפיו הודעת הביטול מיום 2.6.2024 ניתנה כדין עקב הפרתו היסודית של ההסכם על ידי הנתבעים, וכן שורת צווים לביטול עסקת המכר והדיווחים עליה לרשויות המס; למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבעים בלשכת רישום המקרקעין באריאל; למתן צו המורה לנתבעים להמציא לתובעות את פרטי חשבון הבנק של הבנק שהעמיד את ההלוואה המובטחת במשכנתא לנתבעים לשם העברת כספים לכיסוי המשכנתא; וכן צו המאפשר לתובעות לקזז את הפיצוי המוסכם בגין הפרת החוזה בשווי של 15% מתמורת הנכס (313,500 ₪) ולהשיב לנתבעים את יתרת התמורה שתיוותר לאחר השבתנ המשכנתא וניכוי הפיצוי המוסכם. ההשבה תיעשה רק לאחר מכירת המגרש לקונה צד ג' וקבלת התמורה ממנו, כפי שקבוע בסעיף 16.3 להסכם.

    

7. טענתם המרכזית של הנתבעים, שהועלתה רק לאחר שניתנה הודעת הביטול, היא כי במועד שבו בוטל החוזה על ידי התובעות לא היו חייבים להן דבר, שכן הם שילמו סכום העולה על הסכום שאותו היו חייבים לשלם לפי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1975 (להלן: תקנות המכר – דירות או התקנות), ולפי הצו בדבר מקרקעין (הערת אזהרה) (יהודה ושומרון) (מס' 1795), התשע"ח-2018 (להלן: הצו). בהקשר זה העלו הנתבעים שתי טענות:

    

   • מאחר שלא נרשמה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), כפי שנדרש בסעיף 2(4) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: חוק המכר – דירות או החוק), אלא הערת התנגדות מכוח הצו, ומאחר שהכספים לא הובטחו באחת החלופות האחרות הקבועות בסעיף 2 לחוק, לא היו התובעות זכאיות לגבות סכום העולה על 7% מגובה התמורה החוזית (סעיף 2 לחוק).

      

   • אף בהנחה שדי היה ברישום הערת ההתנגדות מכוח הצו כמתן בטוחה לפי סעיף 2(4) לחוק או כתחליף לה, הרי שחלות התקנות לאחר התיקון שהוכנס בהן בשנת 2019, ובהתאם לכך, הנתבעים שילמו סכום גבוה יותר מזה שהיו צריכים לשלם לפי אותו שלב של הבנייה, שאליו הגיעה הבנייה במגרש.

      

8. לצד טענות אלו, חלקו הנתבעים על עמדת התובעים באשר למצב הדירה בעת הוצאת דרישת התשלום, ובפרט בכל הנוגע לשאלת סיומם בפועל של שלבי טיח הפנים וטיח החוץ.

    

9. המחלוקת בין הצדדים מחייבת אפוא הכרעה בשאלות הבאות:

    

   • מה שלב הבנייה שאליו הגיעה בניית הדירה עובר להוצאת דרישות התשלום?

      

   • האם על החוזה שנחתם חלות התקנות כפי שהיו עד לתיקון בשנת 2019 או שהתיקון שהוכנס חל? (לצורך שאלה זו נדרשת פרשנות להוראת המעבר שנקבעה בתיקון לתקנות)

      

   • בהתאם לכך, האם עובר למתן הודעת הביטול הפרו הנתבעים את החוזה?

     
     הוראות החוזה

10. חוזה המכר נחתם ביום 13.6.2021 בין התובעת 1, באמצעות התובעת 2, לבין הנתבעים. החוזה מתייחס ליחידת דיור אחת מתוך מספר יחידות דיור צמודות קרקע במבנה טורי. המגרש הוגדר כמגרש 68/5 והתמורה פורטה בנספח ד' להסכם. הוראות ההסכם קובעות פיצוי מוסכם בגובה של 15% מתמורת היחידה (סעיף 16.3 לחוזה). סכום התמורה שנקבע הוא 2,090,000 ₪ ונקבעו שלבים שונים לתשלום התמורה:

     

    "3. תשלום מחיר הממכר

    3.1הקונים מתחייבים לשלם למוכרת את מחיר הממכר ו/או מצהירים ומאשרים כי היה עליהם לשלם למוכרת, במזומן, בתשלומים ובמועדים כדלקמן:

     

    3.1.1סך של 146300 ש"ח המהווים 7% מהתמורה הכוללת במעמד חתימה על הסכם זה. הערת אזהרה תירשם רק לאחר קבלת התמורה האמורה בסעיף זה. מובהר כי תשלום זה יוחזק בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה על שם הרוכשים.

     

    3.1.2סך של 689700 ש"ח (כולל מע"מ) המהווים השלמה ל – 40% מהתמורה הכוללת ישולמו עם גמר יציקת רצפה ראשונה של הבית.

     

    3.1.3סך של 418000 ש"ח (כולל מע"מ) המהווים השלמה ל – 60% מהתמורה הכוללת ישולמו עם גמר שלד הדירה.

     

    3.1.4סך של 313500 ש"ח (כולל מע"מ) המהווים השלמה ל – 75% מהתמורה הכוללת ישולמו עם גמר טיח פנים של הדירה.

     

    3.1.5סך של 313500 ש"ח (כולל מע"מ) המהווים השלמה ל – 90% מהתמורה הכוללת יושלמו עם גמר טיח חוץ של הדירה [ההדגשה נוספה – א' ד'].

     

    3.1.6סך של 209000 ש"ח (כולל מע"מ) המהווים השלמה ל – 100% מהתמורה הכוללת ישולמו במועד מסירת החזקה בממכר וכתנאי לקבלתה.

     

    יובהר ומוסכם כי השלמת 90% משלב כל שהוא יכול שייחשב כהשלמת השלב במלואו בהתאם להחלטת מהנדס החברה." (נספח ד לחוזה). (ההדגשה הוספה – א.ד.)

     

11. מועד מסירת החזקה נקבע למועד שאינו מאוחר מ-36 חודשים מיום החתימה על ההסכם.

     

    המידע הנלמד מהמסמכים

12. המועצה האזורית שומרון הנפיקה היתרי בנייה למגרשים השונים: היתר בנייה למגרש 71 ניתן ביום 30.11.2021, היתר בנייה למגרש 70 ניתן ביום 20.2.2022, וביום 22.3.2022 ניתנו שלושה היתרי בנייה נפרדים עבור מגרשים 67, 68 ו-69. (ר' נספח מיום 15.6.2026).

     

13. ביום 30.3.2023 פנתה גב' קרן בוקובזה, מנהלת משרד וקשרי לקוחות בחברת טקטון, אשר ניהלה ושיווקה את הפרויקט מטעם תובעת 2 (להלן: גב' בוקובזה ו-טקטון, בהתאמה), לנתבע 1 (להלן: הנתבע) והודיעה על סיום שלב טיח פנים. היא צירפה למכתב דרישת תשלום על סך של 158,752 ₪ ואישור של מר אודי שטרן מהנדס אזרחי (נספח 2 לתיק מוצגי התובעות).

     

14. ביום 28.8.2023 הודיעה גב' בוקובזה לנתבע על סיום שלב טיח חוץ וצירפה דרישת תשלום (נספח 3 לתיק מוצגי התובעות). דרישת התשלום הייתה על סך של 510,440 ₪ (נספח 3 לכתב התביעה).

     

15. ביום 6.9.2023 פנתה גב' בוקובזה, אל הנתבע. לפנייתה, צרפה הגב' בוקובזה קבלה בגין תשלום שבוצע, וציינה כי "עוד נותר חוב מטיח פנים וטרם שולם טיח חוץ" (נספח 3 לתיק מוצגי התובעות).

     

16. ביום 31.10.2023 פנה בא כוח התובעות, עורך הדין מ' ויניצקי (להלן: עו"ד ויניצקי), לנתבעים והודיע כי התובעות ראות את החוזה כזה שהופר הפרה יסודית, בעקבות אי-תשלום מלוא החוב שאותו חייבים הנתבעים לאחר השלמת שלב טיח הפנים והחוץ. יתרת החוב באותו מועד עמדה על 439,107 ₪ (נספח 4 לכתב התביעה).

     

17. ביום 2.11.2023 פנה הנתבע לצוות טקטון, וכתב כך:

     

    "לצערי אירועי ה-7 באוקטובר השפיעו על כל עם ישראל היקר וגם עלינו אישית. לאור המצב נקלענו לקושי בתשלום האחרון, ולא אפרט במייל זה.

    אנו לא מתחמקים חלילה מחובתינו לתשלום ונעשה את מלוא המאמץ להעביר אותו עבורכם..." (נספח 5 למוצגי התובעות).

     

18. להודעה האחרונה השיבה גב' בוקובזה ביום 12.11.2023 וביקשה מהנתבע לבדוק אפשרויות אחרות לביצוע התשלום, גם אם חלקי, כגון בדרך של הלוואת גישור (נספח 5 למוצגי התובעות).

     

19. ביום 4.12.2023 שלח עו"ד ויניצקי לנתבעים מכתב התראה נוסף בשל הפרה יסודית של החוזה (נספח 6 לכתב התביעה).

     

20. ביום 12.5.2024 פנתה גב' בוקובזה לנתבע וציינה כי דרישת החוב לא מולאה, וביקשה לסגור את החוב בהקדם (נספח 6 למוצגי התובעות).

     

21. בהמשך לכך פנה עו"ד ויניצקי לנתבעים פעם נוספת ביום 13.5.2024 וציין כי קיימת יתרת חוב של 182,352 ₪. הוא ציין כי נשלחו התראות קודמות בגין יתרת חוב שנפרע באופן חלקי בלבד, וכן את האפשרות לדרוש את הפיצוי המוסכם בלי לגרוע מסעדים נוספים (נספח 7 לכתב התביעה).

     

22. ביום 2.6.2024 הוצאה על ידי עו"ד ויניצקי הודעת הביטול להסכם בשל ההפרות היסודיות שלו (נספח 8 לכתב התביעה).

     

23. בהמשך לכך ניתנה לנתבעים על ידי התובעות דרישת תשלום מעודכנת ביום 13.6.2024. סכום החוב נכון לאותו זמן עמד על 183,726 ₪ (נספח 6 למוצגי הנתבעים).

     

24. ביום 19.6.2024 כתבה גב' בוקובזה לנתבע כי ביום 18.6.2024 התקבל סכום של 183,726 ₪ מבנק לאומי, אך מאחר שהחוזה בוטל, היא מבקשת לקבל פרטי חשבון לצורך השבת הסכום שהתקבל מהבנק למשכנתאות (נספח 7 למוצגי התובעות).

     

25. ביום 24.6.2024 הודיעה גב' בוקובזה לנתבע כי מאחר שלא הועברו פרטי חשבון הבנק להחזרת התשלום האחרון ששולם לאחר הודעת הביטול, יועברו הכספים לחשבון נאמנות אצל עו"ד ויניצקי (נספח 8 למוצגי התובעות). הסכום האמור, 183,726 ₪ הועבר לחשבון נאמנות של עו"ד ויניצקי ביום 24.6.2024 (נספח 10 למוצגי התובעות).

     

26. ביום 4.7.2024 פנה בא כוח הנתבעים לתובעות וטען כי ההסכם בוטל שלא כדין בשל כך שיש לבחון את דרישת התשלום לפי שלבי הבנייה בתקנות המעודכנות לאחר תיקונן בשנת 2019, שלפיהן הנתבעים שילמו את מלוא הסכום ואף יותר ממה שהיו חייבים לתובעות בשים לב לשלב הבנייה שחל במועד ביטול החוזה (סיום טיח פנים וחוץ), וכי בכל מקרה דרישת התשלום העדכנית שהועברה לנתבעים ביום 13.6.2024 "חותרת תחת הודעת הביטול" (נספח 3 למוצגי הנתבעים).

     

27. להשלמת התמונה נפרט את התשלומים ששולמו על ידי הנתבעים (נספחים 7 ו-17 למוצגי הנתבעים):

     

תעודת עובד הציבור

1. הממונה לפי חוק המכר – דירות במשרד הבינוי והשיכון (להלן: הממונה), כתב ביום 10.2.2025 את עמדתו באשר לתחולת הוראת המעבר בתקנות המכר דירות על הדירה נושא התביעה. הממונה קבע כי הבניינים הנבנים במגרשים 70-67 אינם אותו "פרויקט בנייה" יחד עם מגרש 71, ולפיכך בקשר למגרשים 70-67 הוראת המעבר אינה תקפה, וחלות התקנות המעודכנות, בעוד שלגבי מגרש 71 הוראת המעבר תקפה ומחילה את התקנות הישנות. עמדת הממונה צורפה לתעודת עובד ציבור של הממונה הנוכחי, מר אריאל רוזנברג מיום 14.6.2026. הטעמים שעמדו בבסיס קביעת הממונה היו:

    

   • היתרי הבנייה ניתנו בנפרד ובזמנים שונים לכל אחד מהמגרשים: למגרש 71 ניתן היתר ביום 30.11.2021; למגרש 70 ניתן היתר בנייה ביום 20.2.2022, ולמגרשים 67, 68 ו-69 ניתנו שלושה היתרי בנייה נפרדים ביום 22.3.2022.

      

   • מכירת הדירות, אשר פרט למגרש 71 שבו נמכרו ארבע דירות לפני כניסת התיקון לתוקף ביום 16.5.2019 (להלן: המועד הקובע), בשאר המגרשים כל הדירות נמכרו לאחר המועד הקובע (הדירה הראשונה במגרש 67 בוצעה ביום 3.12.2020; במגרש 68 ביום 4.2.2021 (שנתיים לאחר המועד הקובע); במגרש 69 ביום 8.7.2020 ובמגרש 70 ביום 29.8.2019).

      

   • פעולות מהותיות שהתבצעו לאחר המועד הקובע, כגון: התקשרות עם קבלן מבצע לצורך ביצוע עבודות עפר במגרשים 71-67 שהתרחשה בחודש יוני 2020, וכתב התחייבות למועצה לביצוע עבודות פיתוח במגרשים שנחתם בחודש פברואר 2021.

      

   • פרשנות מצמצת של הוראת המעבר, בהתאם לתכלית התקנות שנועדו להגן על כספיהם של רוכשי הדירות.

      

     העדויות

2. להלן נפרט את עיקרי העדויות שנשמעו:

    

   עדן עמרני

3. מר עמרני, הוא מנהל בחברות התובעות, והעיד כי הנתבעים פיגרו בתשלומים החל מתחילת שנת 2023, כאשר החוב המצטבר הגיע למעל חצי מיליון שקל. לאחר שהיה חסר סכום של כ- 180,000 ₪, נשלחו מכתבי התראה והודעת ביטול. העד הוסיף כי מבחינת התובעות ההסכם בוטל, וכי התשלום האחרון מטעם הנתבעים שמקורו בבנק משכנתאות הועבר לחשבון נאמנות תוך מספר ימים.

    

4. בחקירתו הנגדית, אישר מר עמרני כי גב' בוקובזה, עובדת טקטון, היא שטיפלה בפניות הדיירים. בהתייחס לחשבון הנאמנות הוא ציין כי מדובר בחשבון נאמנות שנוהל על ידי עו"ד ויניצקי שמי שהוא הנהנה בחשבון היא התובעת 2. עמדת התובעות, לפי דברי העד, היא כי אם הביטול יאושר, יוחזרו לנתבעים הסכום של 183,726 ₪, והיתרה תושב לאחר מכירת הנכס לצד ג' וניכוי הפיצוי המוסכם. הוא אישר כי לא הוצא טופס 4 לדירה, וכי לפרויקט אין ליווי בנקאי או ליווי של חברת ביטוח.

    

   יוסי רוזנשטיין

5. מר רוזנשטיין הוא מנהל בחברת טקטון, שניהלה את הפרויקט עבור התובעות. הוא העיד כי שימש איש הקשר בין התובעות לבין הנתבעים ותאר את האיחורים בתשלומים ואת משלוח מכתבי ההתראה והודעת הביטול.

    

6. בחקירתו הנגדית, אישר העד כי מר אודי שטרן, סמנכ"ל ההנדסה בטקטון, חתם על אישורי גמר לשלבים בבנייה. הוא ציין כי אין לו גישה לחשבון הנאמנות של עו"ד ויניצקי, וכי החשבון הראשי של התובעות, שבו הוא צופה, אינו מכיל את כספי הלקוחות שצריכים להיות מוחזרים.

    

   קרן בוקובזה

7. גב' בוקובזה, מנהלת משרד רישוי לקוחות בחברת טקטון, העידה כי ההסכם עם הנתבעים בוטל מכיוון שהיו דרישות תשלום לפי שלבים, והיה חוב מצטבר שהגיע לסכום גבוה של 510,440 ₪, אשר כלל גם חוב ישן יותר מחודש מרץ 2023. התשלום בוצע חלקית בלבד ולא במלואו, ולכן יצא מכתב שבו הודעת הביטול בחודש יוני 2024.

    

8. בחקירתה הנגדית, העדה אישרה כי לא קיבלה הנחיה להפסיק לתקשר עם הנתבעים לאחר הביטול. היא ציינה כי תשלומים מתבצעים לרוב תוך שבעה ימים לכל היותר, וכי תשלום תוך שלושה-ארבעה ימים אינו חריג לרעה. היא הבהירה כי דרישת התשלום מיום 13.6.2024, שאותה העבירה לנתבעים, לא הייתה דרישה חדשה אלא פירוט של החוב הישן, וכי במועד הביטול החוב עמד על 183,726 ₪. העדה אישרה את משלוח הודעת הדואר האלקטרוני ביום 24.6.2024.

    

   איתמר קרייף

9. הנתבע העיד כי חתם על הסכם לרכישת דירה במגרש 68 בשנת 2021 ושילם סכום ראשוני, ואף הקדים תשלומים כדי לחסוך בעלויות. הוא טען כי הנתבעים עמדו בתשלומים וכי הדרישה האחרונה לחוב הייתה "הפרש" שלטענתם לא היו חייבים מעולם, והבנק הוציא את התשלומים הנדרשים. הוא הסביר כי העביר 625,000 ₪ כהלוואה מחמותו לתובעות, שהיו למעשה כספים שלו ששולמו מראש על חשבון הדירה כדי "לחסוך במדדים".

    

10. בחקירתו הנגדית, אישר הנתבע כי רצה להקדים תשלומים כדי להימנע מ"מדדים" וכי פנה לחברת טקטון לעזרה. הוא טען שלא היה מיוצג על ידי עורך דין בעת חתימת ההסכם וכי קרא רק את "חלקו" של ההסכם. העד לא חלק על סכום הרכישה ועל כך שחתם על לוח התשלומים שצורף להסכם המכר והסכים לו. הוא טען שהיה "בפלוס" לאורך תקופה ארוכה. הוא הודה שכתב בהודעה בדואר אלקטרוני בנובמבר 2023, לאחר דרישת תשלום של 510,000 ₪, כי הוא מתקשה בתשלום אך יעשה מאמץ, אך טען ש"טעה בכתיבה" וכי דרישות התשלום של החברה היו גבוהות מדי ועבור סכומים שאינם מגיעים לתובעות.

     

11. הנתבע אישר שקיבל מכתב התראה לפני ביטול אך לא הגיב. הוא טען ששכר את עורך דין בן ברוך רק לאחר מכתב הביטול, וכי עורך הדין לא אמר להם לשלם, אלא הם "התחננו לבנק" לשחרר את הכסף לאחר הביטול.

     

    איתי עזרא

12. הנתבעים צירפו חוות דעת שמאית מיום 28.7.2024, שנערכה על ידי מר איתי עזרא (להלן: השמאי) (נספח 2 למוצגי הנתבעים). השמאי קבע בין היתר כי נכון ליום 5.7.2024, מועד הביקור בנכס, לא בוצע חיפוי טיח חוץ, לא הותקנו חלונות ומעקות, דלתות כניסה, ריצוף ופיתוח חצר. וכי השיעור באחוזים של התקדמות הבנייה עומד על כ-77% לכל היותר משווי הדירה (סעיף 12.ה לחוות הדעת השמאית).

     

13. בעדותו בבית המשפט הוא תאר כי בניית השלד הושלמה, ונותרו עבודות גמר שונות כגון תשתית חשמל, אינסטלציה, מדרגות, מטבח, ריצוף, צבע, דלתות ועבודות פיתוח בחצרות. הוא ציין כי עבודות הטיח הפנימי הושלמו, וכי נותר לבצע השלמה של הטיח החיצוני. בהמשך לכך הוא הסביר כי היו מקטעים קטנים של ריצוף שהיו חסרים. הוא הוסיף כי "סביר להניח" ש-90% מהריצוף היה גמור. הוא הסכים כי גם 90% משלב הטיח הפנימי והחיצוני היה גמור, למעט תיקונים.

     

    עיקרי טענות הצדדים

    עיקרי טענות התובעות

14. התובעות טוענות כי המחלוקת המרכזית נסבה על השאלה האם הנתבעים שילמו במועדים שבהם היה עליהם לשלם, וכי התשובה לשאלה זו תלויה בהכרעה בשאלה על פי אילו אמות מידה היה צריך לשלם את התשלומים: האם על פי תקנות המכר בנוסחן מלפני שנת 2019 או על פי הנוסח החדש של התקנות לאחר התיקון משנת 2019. לטענתן, יש להחיל את הנוסח המוקדם יותר של התקנות מכוח הוראות המעבר, שכן הפרויקט החל עובר למועד הקובע ונמכרו בו יחידות דיור לפני התיקון משנת 2019.

     

15. התובעות סבורות כי יש לראות את כל יחידות הדיור הנבנות בכל המגרשים כפרויקט אחד, ומבססות את עמדתן בהגדרת "פרויקט" שהוגדרה בהסכם המכר (עמוד 1 להסכם), ובכך שמדובר בפרויקט רב-שלבי המלווה על ידי אותו עורך דין, אותה חברת ניהול ואותו התקציב. התובעות מוסיפות כי אף אם ניתן לראות כל אחד מהשלבים כפרויקט נפרד, יש לראות את ארבעת המגרשים שבאותו שלב (שלב ג), ובהם המגרש שבו הנכס נושא התביעה, כפרויקט אחד, והואיל ובמגרש 71 נמכרו ארבע דירות לפני המועד הקובע, התקנות בנוסחן הישן חלות על ארבעת המגרשים. לטענתן, הסכם המכר שנוסח לכל הדירות באותו השלב כלל נספח תשלומים שעליו חתמו הנתבעים ואושר על ידי הבנקים למשכנתאות, וכולם פעלו לפי נוסח התקנות הישן שלפני התיקון משנת 2019.

     

16. התובעות טוענות כי הנתבעים לא עמדו בתשלום התמורה לפי ההסכם, וצברו פיגור מצטבר של כ-180,000 שקל בעת ביטול החוזה, אשר נגרר החל ממרץ 2023. הן מציינות כי סעיף 7.6 לחוזה קובע כי הפרה של תנאי התשלום מהווה הפרה יסודית, וכי סעיפים 16.2 ו-16.3 לחוזה מאפשרים לתובעות, לאחר מתן התרעה על ההפרה ואפשרות התיקון תוך 14 יום, לבטל את החוזה, לקבל פיצוי מוסכם בשיעור 15% משווי הנכס, ולהשיב את יתרת הכספים לנתבעים רק לאחר מכירת הנכס לקונה חדש. הנתבעים שילמו רק לאחר מכתב הביטול, מה שמעיד על יכולת תשלום קודמת, וכי פעלו בחוסר תום לב בכך שגררו תשלומים ולא טענו בזמן אמת לאי-חוקיות הדרישות. הן מוסיפות כי ההסכם בוטל כדין לאחר שניתנו מספר התראות בטרם הביטול.

     

17. בנוגע לשלב הבנייה, התובעות גורסות כי עבודות טיח החוץ הסתיימו, ולכן היו זכאיות לקבל 90% מהתמורה. הן סבורות כי דרישת התשלום הייתה מוצדקת עבור שלב טיח הפנים והחוץ.

     

18. התובעות מבקשות לדחות את קביעתו של הממונה על חוק המכר, ולעמדתן מדובר בחריגה מסמכות מצדו של הממונה אשר אינו מוסמך להכריע בעניינים משפטיים (התובעות נסמכו על בג"ץ 7881/21‏ ולנסי נ' משרד הבינוי והשיכון, פסקה 8 לפסק הדין של השופט י' עמית (9.2.2022) (להלן: עניין ולנסי)). הן מוסיפות כי הממונה לא נקט הליכי אכיפה, בהתאם לסמכויותיו לפי החוק, כדי לממש את עמדתו בדבר ההפרה הנטענת מצד התובעות של הוראות החוק.

     

19. בנוגע להשבת הכספים, התובעות טוענות כי הכסף ששולם לאחר הביטול הועבר לחשבון נאמנות אצל עו"ד ויניצקי. הן מציינות כי סעיף 16.3 להסכם קובע שהשבת הכספים תיעשה רק לאחר מכירת הנכס לצד שלישי ובניכוי פיצוי מוסכם, וכי הנתבעים לא שיתפו פעולה במכירת הנכס.

     

    עיקרי טענות הנתבעים

20. הנתבעים מאשרים כי המחלוקת המרכזית היא על השלבים לפיהם משולמת תמורת הדירה. לשיטתם הוראת המעבר לתיקון משנת 2019, הקובעת כי רק פרויקט בנייה שבו נמכרה דירה אחת לפחות לפני המועד הקבוע יוחרג מהתיקון, אינה חלה במקרה דנן. הנכס הראשון שנמכר במגרש 68 (שבו נבנית הדירה שרכשו הנתבעים), נמכר כשנתיים לאחר המועד הקובע, ולפיכך נוסח התקנות הקובע לעסקה שבוצעה הוא הנוסח החדש לאחר התיקון משנת 2019. לפי נוסח זה, התובעות היו רשאיות לדרוש לכל היותר 77% ממחיר הדירה, והנתבעים שילמו את מלוא הסכום שהיה עליהם לשלם ואף יותר מכך במועד שבו הודיעו התובעות על ביטול החוזה, כך שביטול החוזה נעשה שלא כדין.

     

21. לטענת הנתבעים, אין לראות בשכונה שלמה פרויקט אחד, שכן המונח "פרויקט בנייה" מוגדר בחוק המכר – דירות באופן מצומצם כ"בנייה של דירה או בניין על ידי המוכר". הואיל ומדובר בחוק שהוראותיו, והוראות התקנות שהותקנו מכוחו, הן קוגנטיות, הן אינן ניתנות להתנאה והן גוברות על כל התניה חוזית, לרבות הגדרה אחרת למונח "פרויקט" או לוח תשלומים השונה מזה שנקבע בתקנות (ר' סעיף 3 לחוק). הנתבעים מצביעים על כך שמדובר במגרשים נפרדים לחלוטין המופרדים בשטח ציבורי פתוח, כאשר לכל מגרש ניתן היתר בנייה נפרד וכל אחד מהם מדווח בנפרד לרשויות המס, כך שגם אם לא ניתנה הגדרה למונח פרויקט בחוק, אין לקבל את הטענה כי מדובר באותו הפרויקט.

     

22. הנתבעים טוענים כי אף אם תתקבל פרשנות התובעות ויוחל הנוסח הישן של התקנות, ביטול החוזה נעשה שלא כדין, שכן בהתאם לפרשנות זו, שלב הבנייה שבגינו נדרש התשלום המשלים היה צריך להימדד ביחס לפרויקט כולו – המתייחס לכלל 190 יחידות הדיור לשיטת התובעות – אשר בוודאי לא הגיעו בכללותן לשלב של גמר טיח פנים וחוץ.

     

23. הנתבעים מוסיפים, כי במקרה הנדון שבו לא ניתנה ערבות בנקאית או ערבות של חברת ביטוח לעסקה (לפי סעיפים 2(1) ו-2(2) לחוק), וכך גם לא נרשמה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין כנדרש לפי סעיף 2(4) לחוק או בטוחה אחרת לפי החלופות השונות שבסעיף 2 לחוק, אלא רק הערת התנגדות מתוקף הצו, התובעות לא היו רשאיות לגבות יותר מ-7% ממחיר הדירה (סעיף 2 לחוק).

     

24. הנתבעים גורסים כי התובעות הפרו את ההסכם באיחור במסירה (למעלה מ-7 חודשים), וכי הביטול נעשה בחוסר תום לב ואינו תקף. לטענתם, הם שילמו את מלוא הסכום שנדרש, גם אם תחת מחאה, והיו ביתרת זכות (מעל 455,425 ₪) בעת הביטול, ולא ביתרת חובה. הנתבעים טוענים כי הם זכאים לקיזוז בגין הפרות החוזה מצד התובעות, לרבות פיצויים על איחור במסירה ותשלום דמי שכירות ראויים.

     

25. בנוגע לשלב הבנייה, הנתבעים טוענים כי בהתאם לחוות הדעת השמאית מיום 28.7.2024, ולעדות השמאי בדיון, שלב טיח הפנים והחוץ וכן שלב הריצוף כלל לא הושלמו נכון ליום 5.7.2024 (כחודש לאחר הודעת הביטול). קביעה עובדתית זו עומדת בניגוד גמור למכתב דרישת התשלום מיום 28.8.2023, שכלל אישור של המהנדס מטעמן, מר אודי שטרן, שטען לסיום השלבים הנזכרים לעיל. משכך, דרישת התשלום מטעם התובעות לא הייתה מוצדקת, אף אם תתקבל עמדת התובעות כי חל הנוסח הישן של התקנות, שכן בפועל שלב הבנייה היה מוקדם מהשלב שלו טענו התובעות. בהקשר זה הנתבעים מדגישים כי התובעות נמנעו מלהביא את המהנדס מטעמן לעדות בבית המשפט, ולא סתרו את חוות דעת השמאי מטעמם של הנתבעים.

     

26. לטענת הנתבעים, ההוראה החוזית בנספח התשלומים, לפיה "השלמת 90% משלב כל שהוא יכול שייחשב כהשלמת השלב במלואו בהתאם להחלטת מהנדס החברה" אינה חוקית ומנוגדת להוראות הקוגנטיות של החוק והתקנות הדורשות כי רק לאחר השלמת שלב באופן מלא ולא באופן חלקי, תקום החובה לתשלום החלק היחסי בתמורה, המגיע עבור אותו שלב.

     

27. בנוסף, הנתבעים טוענים כי יש לקבל את עמדת הממונה על חוק המכר, שכן הוא פעל בהתאם לסמכותו לפי סעיף 3ד(ג)(1) לחוק המכר – דירות. הנתבעים מוסיפים כי אין לקבל את טענת התובעות לפיה חרג מסמכותו לאחר שהן לא זימנו אותו להעיד.

     

28. בנוגע להשבת הכספים, הנתבעים טוענים כי התובעות לא השיבו את הכספים לאחר הביטול, בניגוד לחוק. הם מציינים כי סעיף 16.3 להסכם המכר הקובע השבה רק לאחר מכירת הנכס לצד שלישי אינו חוקי, וכי התובעות פעלו שלא כדין בכך שלא הפקידו את הכספים בחשבון נאמנות נפרד. הנתבעים מוסיפים כי התובעות נמנעו מלהביא את עו"ד ויניצקי לעדות, הימנעות המחזקת את החשש מכך שהכספים לא הגיעו לחשבון נאמנות נפרד.

     

    דיון והכרעה

29. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת מכלול הראיות שהוצגו בפניי, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות. להלן אפרט את הנימוקים שהביאו אותי למסקנה זו.

     

    שלב הבנייה עובר להודעת התשלום שבגינה בוטל החוזה

30. השאלה הראשונה שיש לתת לה מענה היא עובדתית: מה היה מצב הבנייה בדירה נושא המחלוקת, עובר לדרישת התשלום האחרונה שבגינה בוטל החוזה.

     

31. בעניין זה, נסמכות התובעות על המסמך שהכין מר אודי שטרן. מנגד, הנתבעים הגישו חוות דעת של שמאי, מר איתי עזרא, שביקר בדירה, צילם את מצבה, וקבע כי שלב טיח-פנים לא הושלם עד תום, וכי הריצוף לא היה מלא במועד הרלוונטי אלא לכל היותר, כפי שציין בעדותו, בהיקף של 90%. התובעות לא הציגו חוות דעת נגדית ולא הביאו לעדות את המהנדס מטעמן, אשר בהסתמך על האישורים שנתן דרשו את התשלום. משכך, מצאתי לקבל את עמדת הנתבעים באשר לאי השלמתם של שני השלבים האמורים בבנייה.

     

32. דומה כי התובעות ביקשו להסתמך על ההוראה החוזית בנספח התשלומים המאפשרת לראות בבניית 90% מאותו שלב כהשלמה מלאה שלו (ר' סעיף 3 לנספח ד לחוזה, עמ' 32 לתיק המוצגים של הנתבעים), כך שדרישת התשלום בגין סיום שלב הטיח, נשלחה אף שהשלב לא הושלם במלואו. אלא שהוראה זו בהסכם המכר סותרת את הוראות תקנות המכר – דירות, המאפשרות גבייה רק עם "גמר" ביצוע שלב הבנייה.

     

33. הוראות סעיפים 2 ו-3 לחוק המכר – דירות והתקנות שנקבעו מכוחו הינן הוראות קוגנטיות, שנועדו להגן על רוכשי דירות מפני מצב בו כספם ירד לטמיון (ר' ע"א 3190/99 שוקר נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נד(3) 127, 134 (2000) (להלן: עניין שוקר)), ולא ניתן להתנות עליהן גם לא בהסכמת הקונה (ר' סעיפים 2 ו-3 לחוק; ור' ע"א 449/85היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ, פ"ד מג‏(‏1‏)‏ 183, 197 ‏(‏1989‏)‏‏; ע"א 1062/09בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' בינר, פסקה 36 לפסק הדין של השופטת מ' נאור ‏(27.3.2012‏) (להלן: עניין בינר); ‏‏ת"א ‏(‏מחוזי ב"ש‏)‏ 70160-01-25 דהן נ' זריהם, פסקה 74 ‏(‏17.5.2026‏) (להלן: עניין דהן); איל זמיר חוק המכר, תשכ"ח-1968, 46 (2023) (להלן: זמיר)).‏‏ משכך, אין כל תוקף למנגנון החוזי המגדיר השלמה של 90% כביצוע מלא, ויש להיצמד להוראות הדין המחייבות גמר ביצוע מוחלט.

     

34. התוצאה היא, אפוא, שהתובעות לא היו זכאיות לדרוש את מלוא הסכום שבגינו ביטלו את ההסכם, שכן שלב הבנייה בפועל לא הצדיק דרישה זו על פי התקנות בין לפי נוסחן הישן ובין לפי נוסחן העדכני, לאחר התיקון משנת 2019. בהיעדר עילה מוצדקת לדרישת התשלום, ביטול ההסכם על ידי התובעות נעשה שלא כדין ואינו תקף.

     

    התיקון לתקנות והוראת המעבר לתחולת התיקון

35. לא זו אף זו, אף שדי בקביעה העובדתית שהובאה לעיל כדי לקבוע כי ביטול ההסכם על ידי התובעות נעשה שלא כדין, הרי שדחיית התביעה מתחייבת מהוראות החוק ותקנות המכר – דירות, בהתאם לנוסחן העדכני לאחר התיקון משנת 2019, גם אם נניח שניתן להסתפק בהשלמה של 90% מביצועו של שלב ולראות בכך ביצוע מלא.

     

36. המחלוקת המשפטית המרכזית בין הצדדים היא בשאלת תחולת התיקון לתקנות המכר – דירות משנת 2019 והוראת המעבר שנקבעה במסגרתו, אשר שינו את הנוסח הישן של התקנות וקבעו מדרג תשלומים מעודכן ומפורט לשלבי הבנייה ולזיקה בין התקדמות הבנייה לתשלום התמורה.

     

37. סעיף 2 לחוק המכר – דירות קובע כי "על אף האמור בחוזה המכר", מוכר לא יקבל מקונה על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר אלא אם הבטיח את כספי הקונה באחת מחמש הדרכים החלופיות המפורטות בסעיף, בין היתר, על ידי רישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין (סעיף 2(4) לחוק). בהמשך לכך נקבע בסעיף 3 לחוק כי:

     

    "על אף האמור בחוזה המכר, לא יקבל מוכר מקונה תשלומי כספים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על השיעורים שקבע השר בתקנות אלא אם כספים אלה הובטחו כאמור בסעיפים 2(1) או (2)." (ההדגשה נוספה – א' ד').

     

38. התקנות בהן מדובר, הינן תקנות המכר – דירות. לפי תקנות אלה נקבע לוח תשלומים שלפיו בשלב סיום גמר טיח פנים או תחליף לטיח רשאי מוכר לגבות עד 75% ממחיר הדירה ובשלב של גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ של הדירה, הוא רשאי לגבות עד 90% ממחיר הדירה.

     

39. ביום 16.4.2019 פורסם תיקון לתקנות, במסגרתו עודכן לוח התשלומים על פיו ניתן לגבות כספים מרוכש דירה חדשה מקבלן, ונקבעו שלבים נוספים (שמונה שלבים במקום חמישה לפי הנוסח הקודם) באופן שהיטיב עם רוכשי דירות:

     

    שלבי הבנייה	חלק הבניין שלגביו נדרש שיתקיים שלב הבנייה	השיעור באחוזים ממחיר הדירה
    (1) עם גמר יציקת רצפת מפלס תחתון	כלל הבניין	31%
    (2) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי	כלל הקומה שבה הדירה והקומות שמתחתיה	25%
    (3) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי	כלל הבניין	5%
    (4) עם גמר חיפוי חוץ	כלל הבניין	6%
    (5) עם גמר טיח וריצוף	הדירה	10%
    (6) עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש	הדירה	13%
    (7) עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס	כלל הבניין	5%
    (8) עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר	הדירה	5%
    סך הכול		100%

     

    (סעיף 2 לתוספת לתקנות, ההדגשה נוספה – א' ד')

     

40. לפי תיקון זה, שלב הבנייה הכולל חיפוי חוץ מאפשר לגבות עד 67% ממחיר הדירה, ושלב הבנייה הכולל גמר טיח וריצוף מאפשר לגבות עד 77% ממחיר הדירה.

     

41. לפי סעיף 2 לתיקון, המועד הקובע לתחולת התיקון לתקנות הוא 30 ימים מיום הפרסום, כלומר החל מיום 16.5.2019. סעיף 3 לתיקון קובע הוראת מעבר לתחולת התקנות בנוסחן החדש:

     

    "תקנות אלה יחולו על פרויקט בנייה שחוזי המכר לגבי כל הדירות הכלולות בו נחתמו ממועד התחילה ואילך..." (ההדגשה נוספה – א' ד')

     

42. מכאן, כי ההכרעה בתביעה תלויה בפרשנות המונח "פרויקט בנייה". אם פרויקט הבנייה כולל רק את מגרש 68, שבו 10 דירות ובהן דירת הנתבעים, או פחות מכך, הרי שחוזי המכר לגבי כל הדירות שבפרויקט הרלוונטי לנתבעים, נחתמו לאחר המועד הקובע, וחלות התקנות לפי נוסחן העדכני שלאחר התיקון, כפי שטוענים הנתבעים. אם יש לראות את המתחם או השלב כולו או את כל השכונה כפרויקט אחד, כפי שטוענות התובעות, הרי שבשל חתימות על חוזי מכר בנוגע למגרש 71 שבוצעו לפני המועד הקובע, חלות על כלל הדירות במתחם, לרבות על דירת הנתבעים, התקנות בנוסחן הישן לפני התיקון.

     

43. במחלוקת שנפלה בין הצדדים, מקובלת עלי עמדת הנתבעים באשר להגדרת המונח "פרויקט בנייה". קביעה זו נסמכת בראש ובראשונה על הגדרת "פרויקט בנייה" כפי שמופיעה בסעיף 1 לחוק המכר – דירות, המגדיר "פרויקט בנייה" כ"בנייה של דירה או של בניין על ידי מוכר". הגדרה זו מצביעה על כך שכל דירה בודדת ולכל היותר יחידת בניין מהווים פרויקט עצמאי בפני עצמו. הוראות חוק המכר לרבות ההגדרות הקבועות בו, והתקנות שנקבעו מכוחו, הן, כאמור, קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן אף בהסכמה מפורשת של הקונה (ר' סעיפים 2 ו-3 לחוק; ור' עניין בינר, פסקה 36; עניין דהן, פסקה 74; זמיר, 46). לפיכך, אין בעובדה שהמונח "פרויקט" הוגדר בחוזה המכר שנכרת בין הצדדים באופן רחב יותר, כדי לגרוע מן ההגדרה המחייבת הקבועה בחוק, הגוברת על כל הסכמה חוזית אחרת.

     

44. בנוסף, מסקנה זו עולה בקנה אחד עם עמדת הממונה על חוק המכר בחוות הדעת שנתן, לפיה אין לראות בבניינים שנבנים במגרשים 70-67 כאותו "פרויקט בניה" מהבניין שנבנה במגרש 71, שהוא כאמור הבניין היחיד שנמכרו בו דירות לפני המועד הקובע. אמנם אין בהחלטות הממונה כשלעצמן כדי להעניק זכות או סעד בבית משפט, או כדי להכריע את הפרשנות הנכונה לחוק (סעיף 3ד(ג)(4)(א) לחוק; ור' עניין ולנסי, פסקה 8). עם זאת, נוכח מומחיותו, והנימוקים שעמדו בבסיס קביעתו, פרשנותו עדיין "נושאת משקל" (השוו לע"א 6455/19 ירוחימוביץ נ' כונס הנכסים הרשמי, פסקה 12 לפסק הדין של השופטת א' חיות ‏(‏28.1.2020‏)‏‏; דנ"א 4960/18 זליגמן נ' הפניקס חברה לביטוח בע"מ, פסקה 64 לפסק הדין של השופט ח' מלצר ‏(4.7.2021‏)). ‏‏

     

45. קביעת הממונה נשענה כאמור על שורה של ממצאים עובדתיים המלמדים על הפרדה ברורה בין המגרשים, ובהם העובדה כי לכל מגרש ניתן היתר בנייה נפרד ובמועדים שונים, ולכך שבעוד שבמגרש 71 נמכרו ארבע דירות טרם התאריך הקובע, הרי שבשאר המגרשים כל הדירות נמכרו לאחר מכן, ובכלל זה במגרש 68 שבו נמכרה הדירה הראשונה כשנתיים לאחר המועד הקובע. לכך מתווספת העובדה כי פעולות מהותיות, כגון התקשרות עם קבלן מבצע לצורך ביצוע עבודת עפר במגרשים 67-71, וחתימה על כתב התחייבות מול המועצה אזורית שומרון, נעשו רק לאחר המועד הקובע.

     

46. הפרשנות המצמצמת למונח "פרויקט בנייה" ולהוראת המעבר אף עולה בקנה אחד עם התכלית העומדת ביסוד הוראות החוק והתקנות שהותקנו מכוחו. תכליתו המרכזית של חוק המכר – דירות היא להבטיח את כספי רוכשי הדירות ולמנוע מצב שבו הקבלן ייקלע לחדלות פירעון, והשקעתם של הרוכשים תרד לטמיון מבלי שניתנה להם בטוחה מספקת להבטחת כספיהם (ר' עניין שוקר, 134; ע"א 8343/01ירדנה נ' סיבל נהריה בע"מ ‏(‏בכינוס נכסים‏)‏ פ"ד נח‏(‏6‏)‏ 400, 410 ‏(‏2004‏);‏‏ אבי וינרוט דיני קניין – פרקי יסוד 282 (2016)).

     

47. בפרט, תכליתן המרכזית של תקנות המכר – דירות היא להגן על רוכשי דירה שלא קיבלו את שתי הבטוחות הכספיות המרכזיות, ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח (לפי סעיפים 2(1) ו-2(2) לחוק), מפני הקדמת תשלומים שאינם מובטחים, באמצעות הגבלת שיעור התשלומים שישולמו למוכר לפי שלבי התקדמות הבנייה, באופן המקשר בין התשלום ששולם לערך הממשי שנוצר בפרויקט בפועל. התיקון משנת 2019, נועד להיטיב עוד יותר עם הרוכשים, בין היתר, באמצעות עדכון לוח התשלומים וקביעת שמונה שלבי בנייה (חלף חמישה שלבים קודם לכן) המקשרים באופן הדוק יותר בין היקף הבנייה לתשלום התמורה. מגמה זו, המשתקפת באופיים הקוגנטי של החוק והתקנות, תומכת בפרשנות מצמצמת וקפדנית של הוראת המעבר, באופן שיבטיח את פרישת ההגנה המרבית על הרוכשים.

     

48. בנסיבות אלו, ובהתאם להוראות הדין הקוגנטיות, התקנות המתוקנות משנת 2019 חלות על עסקת המכר הנדונה, ואין בהוראות נספח התשלומים שנחתם במסגרת ההסכם, שנקבעו לפי נוסח התקנות הקודם, כדי לשנות ממסקנה זו. בהתאם להוראות התקנות העדכניות, שיעור הגבייה המרבי שניתן היה לחייב בו את הנתבעים עובר להודעת הביטול, בהנחה שהייתה מתקבלת קביעתם בדבר סיום שלב טיח פנימי וחיצוני (עמדה שכאמור נסתרה לעיל), עומד על 77% בלבד ממחיר הדירה, בעוד שהנתבעים שילמו באותה העת מעל 80% משוויה.

     

49. איני סבור שיש לייחס משקל לטענת התובעות, לכך שהבנק שנתן הלוואה לרוכשים נסמך על נספח התשלומים המבוסס על התקנות לפני תיקונן בכל הנוגע לפרשנות הוראת המעבר, זאת נוכח המעמד הקוגנטי של התקנות, שמייתר כל משמעות להסכמה החוזית.

     

50. התוצאה היא, אפוא, שהתובעות לא היו זכאיות לדרוש את הסכומים שבגינם ביטלו את ההסכם, שכן שלב הבנייה בפועל לא הצדיק דרישה זו על פי התקנות החלות. משדרישת התשלום של התובעות לא הייתה מוצדקת מלכתחילה, הנתבעים עמדו במלוא התחייבויותיהם לפי ההסכם ולא ביצעו כל הפרה יסודית המקימה לתובעות זכות לביטולו. לפיכך, הודעת הביטול על ידי התובעות נעשתה שלא כדין, ובטלה.

     

51. משזו המסקנה שנתקבלה, מתייתר הצורך לדון בטענות הנוספות שהעלו הנתבעים.

     

    סיכום

52. לאור כל האמור, התביעה שהגישו התובעות למתן סעד הצהרתי לפי ההסכם בוטל כדין, ולמתן הצווים הנלווים - נדחית.

     

53. באשר להוצאות. אף שהתביעה נדחתה, הרי שטענות הנתבעים שהביאו לדחייתה לא נטענו מלכתחילה, אלא רק בשלבים מאוחרים יותר, וחלקן רק בסמוך להגשת התביעה ולאחריה. בנסיבות אלה ראיתי לנכון לחייב את התובעות בהוצאות הנתבעים בסכום מתון יותר, ואני מחייב את התובעות בתשלום הוצאות בסכום של 10,000 ₪.

     

    ניתן היום, א' אלול תשפ"ו, 14 אוגוסט 2026, בהעדר הצדדים.