כל תנאי הסכם זה ישארו בעינם גם בתקופת ההארכה."
זכויות התובעת במקרקעין:
13.בתיק אז' 16288-07-09 הגיש התובעת תביעה לסילוק יד מגני הילדים נגד העמותה, הנתבעת ומר בראנץ (להלן-"תביעת הפינוי"). ביום 15.1.12 ניתן פסק דין בתביעת הפינוי (להלן-"פסק הדין לפינוי") בו הוריתי לנתבעים בתביעת הפינוי לסלק ידיהם ולפנות את המקרקעין ואת גני הילדים. על פסק הדין לא הוגש ערעור, ופסק הדין הוא פסק דין חלוט. על כן פסק הדין מהווה מעשה בית דין בין התובעת לבית הנתבעת, וניתן להשתמש בו בתביעה שבפני.
14.בסעיף 21 לפסק דין לפינוי קבעתי כי בחוזה מיום 9.6.1999 שנחתם בין התובעת לבין עיריית רחובות ניתנה לתובעת רשות שימוש בלעדית בקומה השנייה לתקופה של 40 שנה בתוספת אופציה ל-10 שנים נוספות. לגבי הקומה הראשונה ניתנה לתובעת זכות שימוש בלעדית כל עוד העירייה לא ביקשה לקבל לחזקתה את גני הילדים. הנתבעים לא הביאו כל עדות כי העירייה דרשה מהתובעת להעביר לחזקתה ולשימושה את גני הילדים. על כן, זכות השימוש הבלעדית בגני הילדים היא של התובעת ולא של העירייה. כן קבעתי שהתובעת הינה ברת רשות בנכס, ועומדת לה הזכות להגיש את התביעה בגין סילוק יד כנגד הנתבעים.
15.בסעיף 22 לפסק דין לפינוי קבעתי כי בחתימתה על "הסכם השיתוף" מודה למעשה העמותה בזכויותיה של התובעת בגני הילדים. מאחר ומר בראנץ טען כי הוא מחזיק בגני הילדים מכוחה של העמותה, אזי גם הוא מודה בזכויותיה של התובעת בגני הילדים.
מאחר והתובעת מחזיקה בגני הילדים כדין, על פי החוזה מיום 9.6.1999 שנחתם בינה לבין העירייה, ומאחר והעמותה, הנתבעת ומר בראנץ מודים שהם נמצאים במקרקעין מכוחה של התובעת, אזי יש לתובעת זכות על פי דין לתבוע מהנתבעים לפנות את המקרקעין ולסלק ידם מהם.
16.כן קבעתי בפסק הדין לפינוי כי העמותה העבירה לנתבעת ולמר בראנץ את החזקה בגנים שלא כדין, ולכן הוריתי לעמותה, לנתבעת ולמר בראנץ לפנות את המקרקעין והגנים.
הליכי הפירוק נגד הנתבעת:
17.עקב אי סדרים כספיים בנתבעת, הגיש רשם העמותות ביום 19.9.11 לבית המשפט המחוזי מרכז בקשה לפירוק הנתבעת בתיק פר"ק 37260-09-11. ביום 22.9.11 נתן ביהמ"ש המחוזי צו פירוק זמני נגד הנתבע, וביום 11.1.12 נתן בית המשפט המחוזי צו פירוק קבוע נגד הנתבעת.
18.במסגרת הליך הפירוק, הסכימו התובעת והמנהל המיוחד שמונה לנתבעת על המשך ניהול ההליכים נגד הנתבעת, והסכימו כי דמי השכירות בגין המקרקעין וגני הילדים יעמדו על הסך 10,000 ₪ לחודש. המנהל המיוחד חזר בו מהסכמתו לשלם את דמי השכירות וטען שאינו חייב לשלם את דמי השכירות מכיוון שהתובעת הפרה את סעיף 14 לחוזה שנחתם בינה לבין העירייה ביום 9.6.1999 הקובע כי:
"העמותה (הכוונה לתובעת – י.ז.) מתחייבת שלא להתיר את השימוש במגרש ו/או במבנה לאחר, ולא לתת או להעביר איזו שהיא זכות במגרש לאחר במישרין או בעקיפין, בין בתמורה בין שלא בתמורה."
19.התובעת הגישה תביעת חוב נגד הנתבעת, אך המנהל המיוחד דחה אותה, וערעור שהגישה התובעת לבית המשפט המחוזי נדחה. התובעת הגישה ערעור לבית המשפט העליון על דחיית הוכחת החוב. לאור הסכמת הצדדים להמשיך בהליכים נגד הנתבעת בבית משפט השלום, הגיעו הצדדים להסכמה שכל ההחלטות שנתן בית המשפט המחוזי בהליכים שבין התובעת לבית הנתבעת לא יהוו מעשה בית דין.
טענות הצדדים:
20.טוענת התובעת שעל הנתבעת לשלם לה את הסך 840,000 ₪ כדמי שימוש ראויים בגין 7 שנים שתחילתם מסוף שנת 2012 לאחור מהסיבות כדלקמן:
1)מפסק הדין לפינוי עולה שהנתבעת מחזיקה במקרקעין ובגני הילדים שלא כדין החל מיום 16.12.1998;
2)על הנתבעת לשלם דמי שכירות ל-7 שנים לאחור החל משנת 2012 עקב כך שהחזיקה במקרקעין ובגני הילדים שלא כדין;
3)סעיף 14 לחוזה שבין התובעת לבין העירייה אינו מהווה מחסום לתביעה זו, שכן בעת שנחתם החוזה הייתה העמותה במקרקעין ובגני הילדים בידיעת העירייה;
4)סכום דמי השימוש הראויים הינו בסך 10,000 ₪ לחודש, וזאת לאור ההסכמה עם המנהל המיוחד שמונה לנתבעת ומכוח חוות הדעת של שמאי מקרקעין שהגישה התובעת.
21.הנתבעת טענה שיש לדחות את תביעת התובעת מהסיבות כדלקמן:
1)יש לצרף את עיריית רחובות כנתבעת בתיק;
2)קיימים ליקויים משפטיים קשים בזכויות התובעת במקרקעין;
3)אם יש לתובעת טענות נגד עמותת אל המעיין, עליה לפנות אליה;
4)תביעת התובעת התיישנה;
5) המנהל המיוחד שילם דמי שכירות לעיריית רחובות על פי החלטת בית המשפט;
6) הקצאת הקרקע לא בוצעה כדין.
העדויות:
22.מטעם התובעת העידו העדים כדלקמן:
1) מר שמעון אלפסי, יו"ר התובעת, ואביו של המנוח, שעל שמו ולזכרו הוקמה העמותה. מר אלפסי הגיש תצהיר עדות ראשית, בו חזר על האמור בכתב התביעה. יש לציין שעדותו של מר אלפסי היא עדות מכלי ראשון, והעיד מידיעה אישית על כל העובדות עליהן מבוססת תביעת התובעת.
מר אלפסי נחקר חקירה שכנגד, בה העיד כי הכספים שנטען שקיבל מאת הנתבעת היו כספים שסבר שקיבל מעמותת אל המעיין, אך כספים אלו לא היו דמי שכירות אלא השתתפות בהוצאות. יש לציין שתצהירו של מר אלפסי לא נסתר.
2)שמאי המקרקעין מר דוד שרעבי אשר נתן חוות דעת שמאית בה העריך את שווי דמי השימוש הראויים בגני הילדים ובשטח שמסביבם הוא כ- 10,000 ₪ לחודש נכון ליום 18.3.12. מר שרעבי כתב בחוות דעתו כי שטח המגרש עליו בנויים גני הילדים בקומת קרקע ובית הכנסת בקומה שנייה הוא 775 מ"ר והשטח הבנוי של גני הילדים הוא 240 מ"ר, וכי כתובת גני הילדים היא רחוב חס"מ פינת רחוב התחיה ברחובות.
בתוספת לחוות הדעת צירף מר שרעבי את חוות הדעת של שמאית מכריעה לגבי היטל השבחה לשימוש חורג לגבי חלקה סמוכה ששטחה 721 מ"ר לאחר הפקעות ובה בית מגורים בשטח בשטח 154.48 מ"ר ומחסן בשטח 20.62 מ"ר בעורף המגרש, ובחוות דעת זו ציינה כי דמי השכירות לגני ילדין גבוהים ב-30% מדמי השכירות למגורים, וכי דמי השימוש הראויים בנכס זה מגיע ל- 8,840 ₪.
מר שרעבי נחקר חקירה שכנגד על חוות דעתו. במסגרת החקירה הנגדית הוצגו בפני מר שרעבי תמונות שכמעט לא ניתן לראות בהן מאומה, והוא ציין זאת בתשובותיו במסגרת החקירה הנגדית. סבור אני שבתום החקירה הנגדית לא הצליחה הנתבעת לקעקע את חוות דעתו של מר שרעבי, והיא נותרה על כנה.
23.מטעם הנתבעת העידו העדים כדלקמן:
1) מנכ"ל העמותה, מר אבידן ישי, אשר הגיש תצהיר עדות ראשית, אשר מתבסס כולו על מסמכים שלא הוא ערך אותם, ולא הייתה לו נגיעה אישית אליהם או לעריכתם. מחקירתו הנגדית של מר ישי עולה שלמעשה כל עדותו היא עדות שמיעה, שאין לבסס עליה כל ממצא עובדתי.
מעדותו של מר ישי עולה שהנתבעת תחת ניהולו של מר בראנץ הייתה תאגיד עם ניהול כושל, שהניהול הכושל הביא אותה למצב של פירוק;
2)מר חנניה כורש, סמנכ"ל נכסים וביטוח בעיריית רחובות. עד זה שלח מכתב לב"כ הנתבעת ביום 14.6.15 שנוסחו כדלקמן:
"1. לא נמצא אישור שר הפנים להקצאה בתיק.
2. לא נמצאה החלטת מועצת העיר בתיק הנכס וכן נסקרו כל החלטות המועצה בשנת 1984 ולא נמצאה החלטת מועצה בדבר ההקצאה.
3) לא נחתם חוזה חדש מלבד זה שנחתם בשנת 1999 ותוקפו ל- 40 שנים עם אופציה ל- 10 שנים נוספות.
4) מכיוון שמדובר בהקצאה שנעשתה טרם נוהל הקצאות קרקע ומבנים, לא בוצעו פרסומים להקצאה.
5) לא נמצאו השומות שנשלחו לרשויות מיסוי מקרקעין.
6) נמצא היתר מתאיך 28.10.85 – הקמת בית כנסת מעל שתי כיתות גן."
העד אישר כי שלח את המכתב לב"כ הנתבעת. ניכר מתוכן המכתב שהוא מהווה תשובות לשאלות ששלח אליו ב"כ הנתבעת.
כמו כן נשאל העד אודות מוצגים ת/1 ו-ת/2, שהם חוזים שחתמה העירייה עם בעלי נכסים פרטיים שישמשו כגני ילדים, והוא אישר את נכונותם.
מר כורש נחקר חקירה שכנגד בה העיד כי כאשר שוכר נכס פרטי הוא משלם בין 7,000 ₪ ל- 11,000 ₪ לנכס ששטחו בין 150 מ"ר לבין 200 מ"ר.
3)שמאי המקרקעין זוהר שלפמן אשר הגיש חוות דעת בה העריך את דמי השימוש הראויים בסך 3,320 ₪ למבנה ללא רכיב הקרקע, את הסך 1,100 ₪ לרכיב הקרקע ואת הסך 860 ₪ בגין שימוש בחצר, כאשר המועד הקובע לחוות הדעת הוא 18.3.12.
מר שולפמן צירף לחוות דעתו העתקי חוזים עליהם הסתמך בחוות דעתו, אך בחוזים אלו לא נרשמו השטחים של הקרקע והמבנים הבנויים עליהם. בחקירתו הנגדית התברר כי החוזה בקשר לרחוב הרואה 12 ברחובות מתייחס למבנה ששטחו 100 מ"ר שהושכר ב- 4,000 ₪ לחודש. בנסיבות אלו, בהן מוסתרים הפרטים המהותיים מהחוזים שצורפו לחוות הדעת, איני יכול ליתן אמון בחוות הדעת, זאת בנוסף לנימוקים נוספים אותם אפרט להלן.
24.לאחר תום שמיעת הראיות הגישו הצדדים את סיכומיהם.
דיון ומסקנות:
חוקיות ההקצאה:
25.הנתבעת טענה לגבי חוקיות הקצרת הקרקע.
את טענה זו טענה הנתבעת בתביעת הפינוי, אך דחיתי כבר בפסק הדין לפינוי. דחיית טענה זו מהווה השתק פלוגתא בין בעלות הדין, והנתבעת מושתקת מלהעלות טענה זו שוב.
26.מעבר לצורך אוסיף לעניין חוקיות ההקצאה מנסה הנתבעת להסתמך על מכתבו הנ"ל של מר כורש. אך מר כורש מציין במכתבו מה קיים ומה לא קיים בתיק הנכס בעירייה. העובדה שמסמך כזה או אחר לא נמצא בתיק הנכס אינו מהווה ראיה שהמסמכים לא קיימים במקום אחר בעירייה. ראה לדוגמא את נספח א' לתיק המוצגים מטעם התובעת שהוא מכתב מהנדס העיר בו מאשר מהנדס העיר מר פופוביץ כי מועצת העיר אישרה בתאריך 11.6.1984 את הקצאת הקרקע. וכן ראה את מוצג ב' לתיק המוצגים של התובעת שהוא מכתב ראש עיריית רחובות מיום 21.2.1986 בו מבקש ראש העיר לאשר את בניית גני הילדים אשר ישמשו כבית כנסת, ולאחר אישור תקציב גני הילדים ע"י משרד החינוך, יבנו מתקציב זה את בית הכנסת בקומה א'.
הנובע מהאמור לעיל הוא שהנתבעת לא פנתה לגורמים הנכונים בעירייה על מנת לקבל מידע נכון ואמתי אודות בית הכנסת וגני הילדים, אלא פנתה לגורם אשר לכל היותר הינו גורם מכותב לתכתובת כלשהיא ואינו נמצא במוקד העניינים.
27.לאור האמור לעיל דוחה אני את טענת הנתבעת לאי חוקיות של הקצאת הקרקע.
תשלום דמי שכירות לעירייה:
28.טוענת הנתבעת כי החל משנת 2012 היא משלמת דמי שכירות לעירייה בסך 10,000 ₪, מאחר והעירייה דרשה את החזקה בגני הילדים.
29.תביעת התובעת הוגשה ביום 3.3.3.15 והיא מתייחסת לתקופה של שנת 2012 ו- 7 שנים לאחור, דהיינו עד לשנת 2005. הפנייה הראשונה של העירייה לגבי קבלת החזקה בגני הילדים מצויה במכתב עו"ד מיכל דגן, היועצת המשפטית לעירייה, מיום 29.5.12 לב"כ התובעת, בה היא מודיעה לו שהעירייה החליטה לפנות לתובעת במכתב להחזיר לה את החזקה בגני הילדים. משמע מכך שעד למועד 29.5.12 הייתה החזקה בגני הילדים של התובעת ולא של העירייה.
30.כפי שציינתי, התביעה מתייחסת לתקופה שלפני דרישת העירייה להחזרת החזקה בגני הילדים, ועל כן יש לדחות טענה זו.
סעיף 14 לחוזה מיום 9.6.1999:
31. טוענת הנתבעת שבהתאם להוראות סעיף 14 לחוזה מיום 9.6.1999 נאסר על התובעת להעביר את השימוש בגני הילדים לכל גורם אחר.
סבור אני שיש לדחות טענה זו מהסיבות כדלקמן:
1) כפי שציינתי לעיל, בעת חתימת התוספת לחוזה מיום 9.6.1999 עמותת אל המעיין ניהלה בגני הילדים כיתות גן בהסכמתה המלאה ובעידודה של העירייה, כך שככל שפרשנות חוזה זה נוגעת לפסק דין זה (להבדיל מפרשנות סעיף זה בתביעת התובעת נגד העירייה, שסעיף זה בחוזה יפורש על פי הראיות שיובאו בתביעה הנ"ל), יש לפרש את סעיף זה שאינו חל עת השימוש של עמותת אל המעיין בגני הילדים;
2)מר אבידן ישי צירף לתצהירו את נספח ו', שהוא מכתב מנהל אגף החינוך לראש עיריית רחובות, ממנו ניתן ללמוד שהעירייה הסכימה ומסכימה להפעלת גני הילדים על עמותת אל המעיין. מכתב זו מהווה ראיה חותכת לכך שהעירייה עצמה ראתה שסעיף 14 לחוזה הנ"ל לא חל על מערכת היחסים שבין התובעת לבין עמותת אל המעיין.
32.לאור האמור לעיל, דוחה אני את טענות הנתבעת בכל הקשור לסעיף 14 לחוזה הנ"ל.
טענת ההתיישנות:
33.טוענת הנתבעת שתביעת התובעת התיישנה.
34.תביעת התובעת הוגשה ביום 3.3.15, כך שלגבי התקופה שמיום 3.3.08 ועד ליום הגשת התביעה אין התיישנות.
35.סעיף 15 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 קובעי כי אם:
"הוגשה תובענה לפני בית משפט ... והתובענה נדחתה באופן שלא נבצר מן התובע להגיש תובענה חדשה בשל אותה עילה, לא יבוא במניין תקופת ההתיישנות הזמן שבין הגשת התובענה או דחייתה".
התובעת הגישה את תביעתה לפינוי ולסילוק יד ולדמי שימוש ראויים בחודש יולי 2009. בפסק הדין מיום 25.1.12 מחקתי את הסעד הכספי, שכן התובעת לא שילמה אגרה בגין הסעדים הכספיים. מאחר והעתירות לסעדים הכספיים נמחקו, אזי התקופה מחודש יולי 2009 ועד לחודש ינואר 2012 לא באה במניין תקופת ההתיישנות (תקופה של 29 חודשים, יש גרוע תקופה זו מתקופת ההתיישנות, דהיינו, התובעת יכולה להגיש תביעה לדמי שימוש ראויים החל מחודש יוני 2006. דהיינו התובעת רשאית להגיש תביעה לדמי שימוש ראויים לתקופה של 62 חודשים (שכן תביעתה יכולה להיות עד ליום שבו דרשה העירייה את החזקה בגני הילדים).
גובה דמי השימוש הראויים:
36.בעלי הדין חלוקים בשאלה מה הם דמי השימוש הראויים לחודש בגין השימוש בגני הילדים. כל אחד מהצדדים תומך טענתו בחוות דעת של מומחה מטעמו, כפי שכתבתי לעיל.
37.סבור אני שיש להעדיף את חוות דעתו של השמאי שרעבי על פני חוות דעתו של השמאי שלפמן מהסיבות כדלקמן:
1) בהליכי הפירוק הסכימו המנהל המיוחד והעירייה כי דמי השכירות יהיו בסך 10,000 ₪, והנתבעת תשלם אותם לעירייה. הסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה. (ראה לענין זה נספח 3 לתצהיר מר אבידן ישי). אם הגיעו הצדדים להסכמה זו, משמע שאלה הם דמי השימוש הראויים בגני הילדים;
2)שטח גני הילדים הינו כ- 240 מ"ר. התובעת הציגה חוזים להשכרת נכסים פרטיים לגני ילדים ששטח כל אחד מהם בשטח 100 מ"ר עם חצר בתמורה ל- 4,000 ₪. יחס התמורה בין החוזים שהוצגו לבין הסכום שקבע השמאי שרעבי תואם להפליא;
3)חוות הדעת השמאית המכריעה שצורפה ע"י השמאי שרעבי קובעת שדמי השכירות עבור גני ילדים גבוהים ב- 30% מדמי השכירות למגורים. גם בחוות הדעת המכריעה נקבע שדמי שכירות למבנה בשטח של כ- 150 מ"ר עם חצר של כ- 700 מ"ר הינם בסך של כ- 8,840 ₪;
4)הנתבעת לא הסבירה מדוע היא מוכנה לשלם לעירייה דמי שכירות בסך 10,000 ₪ ואילו לתובעת אינה מוכנה לשלם סכום זה, כאשר מדובר על אותו שימוש בדיוק;
5) מר כורש העיד שכאשר העירייה שוכרת נכס על מנת שישמש לגן ילדים ששטחו נע בין 150 מ"ר ל-200 מ"ר, משלמת העירייה דמי שכירות שנעים בין 7,000 ₪ ל- 11,000 ₪.
38.לאור כל האמור לעיל, סבור אני שדמי השימוש הראויים בגני הילדים ובשטח שבשימוש גני הילדים הינו בסך 10,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה.
המועד לתחילת תשלום דמי השימוש הראויים:
39.שאלה היא ממתי יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את דמי השימוש הראויים.
40.הנתבעת צירפה מסמכים על תשלום כספים לתובעת עד לשנת 2004. מר אלפסי העיד בעדותו כי כספים אלו היו עבור תיקונים. לא אכנס למחלוקת העובדתית בין הצדדים לעניין זה, שכן אין מחלוקת שלעניין התקופה לגביה מתייחס פסק דין זה (מחודש יוני 2006 ואילך) אין כל מסמך חתום על ידי הנתבעת על קבלת כספים מאת הנתבעת. כך שאין כל ראיה על העברת כספים מאת הנתבעת לתובעת החל מחודש יוני 2006 ואילך.
הסכום לתשלום:
41.לאחר שקבעתי שעל הנתבעת לשלם לתובע את הסך 10,000 ₪ לתקופה של 62 חודשים, אזי על הנתבעת לשלם לתובעת את הסך 620,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (3.3.15) ועד ליום התשלום בפועל.
סוף דבר:
לאור כל האמור לעיל, על הנתבעת לשלם לתובעת כדלקמן:
-
את הסך 620,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (3.3.15) ועד ליום התשלום בפועל;
-
את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל. הוצאות המשפט כוללות את אגרת המשפט (מחצית ראשונה ושנייה) ואת שכרו של השמאי שרעבי;
-
שכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.
ניתן היום, א' אלול תשע"ז, 23 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.
