אוחנה נ' אלפי ואח'

התביעות שלפניי עוסקות בעסקת מכר נדל"ן בקרית ארבע שהסתבכה, ואשר בסופה, הן המוכר והן הקונים פונו מהנכס לטובת בנק משכנתאות, כשהמוכר נותר עם תשלום בסך 575,000 ₪ בלבד, מתוך תמורה מוסכמת של 1,300,000 ₪.

הנכס

1. הנכס נשוא המחלוקת הוא בית מגורים חד משפחתי צמוד קרקע, בן שתי קומות וגג רעפים, המצוי ברח' ארץ חמדה 93, שכונת רמת ממרא בקרית ארבע. שטח הקרקע כ 460 מ"ר מתוכו כ-180 מ"ר בנוי. הנכס ממוקם בחלקו הדרום מערבי של קרית ארבע וגובל עם שביל ביטחון היקפי של היישוב. הנכס נבנה כחוק בשנת 2010. מאוחר להוצאת טופס 4 בוצעו חריגות בניה לצורך הפרדת הנכס לשלוש יחידות דיור נפרדות.

    

2. בשנת 2016 שונה "הקו הכחול" שהגדיר את גבולות הישוב, באופן שחלק מהנכס הוצא משטח הישוב ומגבולות אדמות המדינה.

   פעולה חד צדדית זו של המנהל האזרחי משפיעה ככל הנראה על היכולת לקבל היתר בניה להרחבת השטח הבנוי (כיום הוא מהווה רק 39% מאחוזי הבניה המותרים על פי התב"ע שנהגה לגביו עד שינוי הקו הכחול), ואפשר שתקשה על מכירתו, אף שאין מניעה חוקית לסחור בנכס. המועצה או המנהל האזרחי לא מנעו עסקאות בנכסים כדוגמת נכס זה, הוצא אישור מהנדס המועצה המבהיר זאת (צורף אישור מיום 12.6.17), הנכס נמכר ונרשם ע"ש הקונים ולאחר מכן נמכר לצד שלישי.

    

3. השמאי יניב רפאל העריך לבקשת הנתבע ביום 20.6.17, שערכו של הנכס ירד באופן משמעותי מ-1,385,000 ש"ח ל-828,000 ש"ח. השמאי ציון חי באדי שהעריך הנכס ב-2010 לפני שהתובע רכש אותו וב-23.3.17, לבקשת בנק ירושלים, לא התייחס כלל לקו הכחול והעריך את הנכס ב-1,500,000 ₪.

    

   הצדדים ומהות התביעות

4. התובע גרוש בן 65, שביקש לעזוב את הישוב קרית ארבע ולגור בירושלים. הנתבעים (הקונים) עולים מצרפת בעלי משפחה מרובת ילדים, שביקשו לעבור לישוב דתי, לבית יותר גדול. בסופו של יום, לאחר שהעסקה כשלה ובנוסף לא עמדו בהחזר המשכנתא, עברו להתגורר בדירה שכורה, כשהבעל מקבל קצבת נכות והמשפחה מטופלת ע"י שירותי הרווחה.

    

5. מיכאל פרן עורך דין בעברו, דובר צרפתית, בן למעלה מ-90, העיד כי פרש מהמקצוע זה מכבר, אך פה ושם סייע בעבודות משפטיות כמו אימות תצהירים ועריכת חוזי מכר. בעסקה זו היה עורך הדין של שני הצדדים. מהתובע גבה סך של 5,000 ₪ או 8,000 ₪ תלוי את מי שואלים.