גמליאל ואח' נ' טולדנו ואח'

1.עניינה של התביעה נשוא תיק זה בדרישת התובעים לחייב את הנתבעים לשלם להם פיצוי בסך של 1,128,660 ₪, עקב התרשלותם בעסקת רכישת דירה. התובעים טענו, כי הנתבע מס' 1 - עורך הדין שייצג אותם בעסקה, לא יידע אותם שקיימת הפקעה של הדירה ואילו הנתבע מס' 3 - השמאי מטעם הבנק המלווה, כשל בהערכת שווי הדירה לצורכי משכנתא. הנתבעת מס' 2 ביטחה בכל זמן רלוונטי לתביעה את הנתבע מס' 1 בביטוח אחריות מקצועית.

2.התובעים שכרו את שירותי הנתבע מס' 1 (להלן "הנתבע"), עו"ד במקצועו, כדי שייצג אותם בעסקה לרכישת דירה ברחוב העצמאות 95 בקרית אתא, הידועה כגוש 11049, חלקה 24, תת חלקה 9 (להלן "הדירה"). ביום 9.1.2020 נחתם הסכם מכר הדירה (נספח א לכתב התביעה), אליו צורף נסח רישום המקרקעין, בו רשומות שלוש הערות על הפקעה לטובת עירית קריית אתא (הערה לפי סעיפים 5 ו - 7 ושתי הערות לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור), 1943).

התובעים טענו, כי סמכו על הנתבע שייצג אותם בנאמנות, במקצועיות, באחריות ויערוך את כל הבדיקות הנחוצות טרם חתימת ההסכם, כדי למנוע מהם לרכוש דירה פגומה. למרבה הפתעתם, לאחר שחתמו על ההסכם ושילמו את מלוא התמורה, גילו שחלק גדול מהדירה והחצר הצמודה לה הופקעו על ידי עירית קריית אתא לצרכי דרך וחניות ציבוריות, באופן שמאיין כמעט לחלוטין את ערך הדירה.

התובעים הוסיפו, כי לאחר ששילמו חלק מהתמורה בסך של 282,500 ₪ מהון עצמי, פנו לבנק דיסקונט לצורך נטילת הלוואה מובטחת במשכנתא. כחלק מההליך, פנו התובעים לנתבע מס' 3 - שמאי במקצועו (להלן "השמאי"), כדי שיעריך את שווי הדירה, ושילמו לו שכ"ט בסך של 660 ₪. התובעים סמכו על השמאי שיערוך שומה מקצועית, עניינית ונכונה, בנוגע לשווי הדירה. לפי השומה מיום 8.3.2020 שערך השמאי, הוערך שווי הדירה בסך של 1,150,000 ₪. התובעים הדגישו, כי בסעיף 5 לשומה ציין השמאי שקיימות הערות על הפקעת חלק מהחלקה לטובת עירית קריית אתא וכי ההערות נבדקו על ידו ונמצא שאין להן השפעה על שווי הדירה.

התובעים טענו, כי השמאי הפר את החוזה ההתקשרות עמם והתרשל, שעה שלא ציין בחוות הדעת את טיב ההפקעות וטעה ביחס למיקומן ולשווי הפגיעה בערך דירה.

התובעים תמכו טענותיהם בחוות דעת השמאי אורי פרי - פרץ (מוצג ת/5) ותשריטי מדידה של המודד לבנברג (מוצג ת/3). לפי התשריטים, הופקע בקומת הקרקע של הדירה שטח של 23.45 מ"ר ושטח נוסף של 5.3 מ"ר מהמחסן. בקומה הראשונה של הדירה הופקע שטח של 95.4 מ"ר ושטח נוסף של 7.545 מ"ר מחדר המדרגות המשותף. בנוסף, הופקע שטח של 112.8 מ"ר מהחצר הצמודה לדירה. לפי החישוב שערכו התובעים, שטחי ההפקעות הותירו לשימושם דירה בשטח של 48.8 מ"ר וחצר בשטח 89.4 מ"ר בלבד.

לפי חוות דעת השמאי פרי, נגרם לתובעים נזק בסך של 1,023,000 ₪. חוות הדעת מבוססת על הנחה שההפקעה בוצעה בהתאם לתשריטים וכי "נחתכו" מהדירה והחצר החלקים שהופקעו. לפי סעיף 9(ט) בחוות הדעת "משמעות ההפקעה היא כי חלק הבניין המצוי בתחום ההפקעה, לרבות הדירה נושא השומה, וכן חדר המדרגות המשותף המוביל אליה, ייהרס". לשיטת השמאי פרי, יש להעריך את שווי הדירה, לאחר ה"חיתוך", כדירת 2 חדרים. בנוסף, ניכה השמאי פרי מערך הדירה את עלויות התאמת "החלק הנותר" למגורים.

התובעים דרשו, אפוא, לחייב את הנתבעים לפצותם בסך של 1,023,000 ₪ בגין ירידת ערך הדירה, סך של 25,000 ₪ בגין דמי שכירות ששילמו בתקופה בה לא סרבו לעבור להתגורר בדירה מפאת ההפקעות, סך 75,000 ₪ בגין עוגמת נפש וכן, להשיב להם את שכר הטרחה ששילמו לנתבע ולשמאי, בסך של 5,660 ₪.

3.הנתבע והמבטחת אישרו בכתב ההגנה, כי הנתבע ייצג את התובעים בעסקת המכר. הם כפרו בטענות התובעים בדבר התרשלותו. הנתבע טען, כי ייצוג התובעים לא כלל ולא היה אמור לכלול היבטים מתחום התכנון והבניה, שאינם בתחום עיסוקו המקצועי, וכי המליץ להם להיעזר לצורך כך באיש מקצוע.