אבלה ואח' נ' רוזנצויג ואח'

הנתבעים בת"א 9868-04-17:       1. אורן אבלה - באמצעות עו"ד צחי אלימלך

                                                  2. אלון אבלה

                                                  3. אורנית אבלה

 הנתבע והתובע שכנגד:                 4. מאיר קריחלי - באמצעות עו"ד עירן לוי

 פסק דין

 רבקה ורמי רוזנצוויג, בני זוג לשעבר, היו בעלי הזכויות בנכס מקרקעין, נחלה במושב סתריה. לאחר שהתגבשה בליבם החלטה למכור את הנכס, הם התקשרו בהסכם תיווך עם מר מאיר קריחלי, מתווך מקרקעין במקצועו. לאחר זמן מה, חתמו רוזנצוויג וקריחלי על זיכרון דברים לפיו הנכס נמכר למר קריחלי עצמו. מספר ימים לאחר מכן הודיעו רוזנצוויג על ביטולו של זיכרון הדברים, וחתמו על הסכם למכירת הנכס לבני הזוג אורנית ואלון אבלה. מר קריחלי הגיש תביעה לאכיפת זיכרון הדברים, אולם היא נמחקה בהסכמה. לימים, הודיעו רוזנצוויג לבני הזוג אבלה על ביטול ההסכם איתם, ואף הגישו לבית המשפט המחוזי תביעה לסעד הצהרתי על בטלותו, אך זו נדחתה בהסכמה. השתלשלות העניינים האמורה הולידה מספר הליכים משפטיים, לרבות שתי התביעות שלפניי, אשר הדיון בהן אוחד:

ת"א 67066-11-16: תביעה כספית על סך 700,000 ש"ח שהגישו אבלה נגד רוזנצוויג בגין הפרות יסודיות של הסכם המכר.

ת"א 9868-04-17: תביעה כספית על סך 1,200,000 ש"ח שהגישו רוזנצוויג נגד אבלה, וכן נגד עו"ד אורן אבלה, אחיו של אלון אבלה, אשר ייצג את רוזנצוויג בעסקה, ונגד מר קריחלי. בתביעה זו נטען, כי הנתבעים היו צד לקנוניה שגרמה לכך שהנכס נמכר בסכום נמוך משוויו האמיתי. במסגרת הליך זה, הגיש מר קריחלי תביעה שכנגד לפיצוי בסך 709,654 ש"ח בגין הפרת זיכרון הדברים ולתשלום דמי תיווך, ורוזנצוויג הגישו במסגרתה הודעת צד שלישי נגד עו"ד אורן אבלה.

נעבור עתה לתיאור מפורט של השתלשלות העניינים.

רקע

1.ריקי ורמי רוזנצוויג (להלן – "ריקי" ו"רמי", בהתאמה; וביחד – "רוזנצוויג") היו נשואים זל"ז, והתגרשו בשנת 1996 (לדברי ריקי, לאחר הגירושין היו תקופות מסוימות בהן הם היו בני זוג; ראו, עמ' 42-41 לפרוטוקול). לטענת רמי, הוא מתגורר באנגליה משנת 2007. רמי קיבל מהוריו מעמד של "בן ממשיך" במשק חקלאי ברחוב התמר 74 במושב סתריה ("הנכס" או "המשק"). בני הזוג רוזנצוויג התגוררו בנכס שנים רבות, ולאחר שנפרדו התגוררה ריקי בנכס יחד עם שתי בנותיהם, בעוד שבנם ורעייתו התגוררו ביחידה נפרדת במשק. בשנת 2014 החליטו רוזנצוויג למכור את הנכס, לטענתם על מנת לפרוע תשלומים שונים (כגון משכנתה שרבצה על הנכס) וכן מכיוון שלאחר שהילדים גדלו לא היה להם צורך במשק. התמורה שרוזנצוויג ציפו לקבל הייתה אמורה, לטענתם, לכסות את החובות ולהותיר לריקי עודף לרכישת דירה קטנה ברחובות.

2.תחילה פורסמה הדירה למכירה על ידי רוזנצוויג באופן עצמאי. באוגוסט 2014 או סמוך לו פנה מר מאיר קריחלי ("קריחלי"), מתווך מקרקעין במקצועו, לריקי והציע את שירותיו. ביום 7.8.2014 חתמה ריקי על הסכם להזמנת שירותי תיווך מקריחלי וכן על הסכם בלעדיות (נספחים 3-2 לתצהירי רוזנצוויג). בטופס ההזמנה התחייבה ריקי לשלם לקריחלי עמלת תיווך בשיעור 1% בתוספת מע"מ, ונרשם בו כי המחיר המבוקש הוא 5,950,000 ש"ח בקירוב. לטענת רוזנצוויג, מדובר היה במחיר שתאם את תנאי השוק. לטענת קריחלי, מדובר היה במחיר מופרז. הוא העריך את שווי הנכס בסכום של בין 5 ל-5.5 מיליון ש"ח, אולם המליץ לפרסם את הנכס במחיר האמור מטעמים שיווקיים ועל מנת לאפשר הפחתה במשא ומתן. בחודשים שלאחר מכן, הגיעו מספר לקוחות לראות את הנכס. לטענת קריחלי, רוזנצוויג דחו הצעה של 5,600,000 ש"ח. רוזנצוויג מכחישים טענה זו, וטוענים כי אף אחת מהפניות לא התקדמה לכדי הצעה רצינית.

3.לאחר זמן מה ביקשו רוזנצוויג להקפיא את פרסום הנכס למכירה, אולם בינואר 2015 הם ביקשו לחדש את התהליך. בערך אז יצר קריחלי קשר בין רוזנצוויג לבין עו"ד אורן אבלה ("עו"ד אבלה"), העוסק במקרקעין ובאופן ספציפי בתחום הנחלות, וזאת על מנת שיסייע לרוזנצוויג להעריך את עלויות המס הצפויות כתוצאה מהמכירה. באותה תקופה אורנית ואלון אבלה (להלן – "אורנית" ו"אלון", בהתאמה; וביחד – "אבלה"), אחיו וגיסתו של עו"ד אבלה, התעניינו ברכישת משק באזור, ועו"ד אבלה הציע להם לפנות לקריחלי בקשר לנכס. ביום 8.2.2015 חתם אלון על טופס הזמנת שירותי תיווך מקריחלי, בו התחייב לשלם לו עמלת תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ (נספח 6 לתצהיר קריחלי). כבר באותו יום סייר אלון במשק, ולאחר מספר ימים הגיע למקום עם אורנית. על אף התרשמותם החיובית מהמשק, הודיעו בני הזוג אבלה כי המחיר המבוקש יקר מידי עבורם.

4.ביום 22.3.2015 התקשר קריחלי לאלון והודיע לו כי רוזנצוויג הסכימו להוריד את המחיר ל-5.5 מיליון ש"ח, והם מסכימים כי התשלום הראשון יעמוד על חצי מיליון ש"ח בלבד. שיחה זו הוקלטה ותמליל שלה הוגש במסגרת ההליך (נספח 2 לתצהיר אלון). בשיחה אומר אלון כי מדובר ב"התפתחות חזקה מבחינתנו", וכי עליו להתייעץ עם אורנית ועם עו"ד אבלה והוא יחזור אליו. לטענת קריחלי, מכיוון שאלון לא חזר אליו הוא התקשר אליו לאחר זמן מה, והוא מסר לו כי הם החליטו שלא לעשות את העסקה, מכיוון שאורנית לא מעוניינת לעבור למושב ומכיוון שהם טרם מכרו את דירתם ברמת גן (פסקה 27 לתצהיר קריחלי). אבלה מכחישים זאת, וטוענים כי לא היה המשך לשיחה האמורה (ראו למשל, עמ' 16 ו-27 לפרוטוקול). עם זאת, אבלה מאשרים כי החליטו שלא לרכוש את הנכס במחיר המוצע, מכיוון שהדבר היה מעבר ליכולותיהם. לטענת רוזנצוויג, קריחלי לא דיווח להם על השיחה מיום 22.3.2015 (פסקה 11 לתצהיר ריקי).

5.במרץ 2015 עדכנו רוזנצוויג את המחיר המבוקש ל-5.2 מיליון ש"ח, ולטענת קריחלי הוא עדכן על כך את עו"ד אבלה. לטענתו, עו"ד אבלה אמר לו שהוא ינסה לדאוג לקונים, וביקש שלא יפנה לאלון ולאורנית בעניין הנכס (פסקה 28 לתצהיר קריחלי). אבלה טוענים כי לא נמסר להם על הורדת המחיר המבוקש, אולם הם מאשרים כי גם מחיר זה לא היה רלוונטי מבחינתם (עמ' 13 לפרוטוקול). בהמשך הביע רמי נכונות להפחית את סכום העסקה ל-5 מיליון ש"ח, ובנקודה זו אמר קריחלי כי במחיר כזה הוא עשוי לרכוש בעצמו את הנכס. לדברי קריחלי, מכיוון שהוא לא ידע אם אשתו תרצה לעבור לגור בנכס, הוא שקל באותו שלב הן רכישה באופן פרטי והן התקשרות בהסכם אופציה, מתוך כוונה למכור את זכותו לאחר. לאחר שקריחלי הודיע לרוזנצוויג כי המחיר המבוקש עדיין גבוה מידי עבורו, הם הציעו למכור לו את הנכס תמורת 4.9 מיליון ש"ח, ובלבד שיקבלו סך של 250,000 ש"ח באופן מיידי. עקב כך התנהל בין קריחלי לרוזנצוויג משא ומתן שבסופו הוסכם כי הנכס יירכש על ידי קריחלי תמורת סך של 4.85 מיליון ש"ח (פסקאות 33-30 לתצהיר קריחלי).

6.ביום 2.4.2015 נחתמו שני הסכמים בין רוזנצוויג לבין קריחלי. האחד, "חוזה הלוואה" (נספח 7 לתצהיר קריחלי), לפיו הלווה קריחלי לרוזנצוויג (וכן לבנם רועי), סך של 250,000 ש"ח, בריבית שנתית של 10%. בהסכם נקבע כי ההלוואה תושב עד יום 30.6.2015. בו ביום, העביר קריחלי את הכסף לרוזנצוויג בהעברה בנקאית. ההסכם השני היה "זיכרון דברים" למכירת הנכס (נספח 3 לתצהירי רוזנצוויג) ("זיכרון הדברים"). שיחה שהתקיימה בין קריחלי לרמי לפני חתימת זיכרון הדברים הוקלטה, ותמליל שלה הוגש כראיה (נספח 9 לתצהיר קריחלי).

בזיכרון הדברים הוסכם כי הנכס יימכר לקריחלי תמורת סך של 4.9 מיליון ש"ח (לטענת קריחלי, הגם שמלכתחילה הוסכם על 4.85 מיליון ש"ח, סמוך לחתימה דרשו רוזנצוויג 4.9 מיליון ש"ח, והוא נאלץ להסכים לכך), כאשר מתוכם סך של 245,000 ש"ח ישולם באופן מיידי (כנגד חתימה על הודעת משכון) והיתרה בשלושה תשלומים אשר שיעורם יוסכם בין הצדדים, תוך 20 חודשים ממועד החתימה. הוסכם, כי ככל שלא ייחתם הסכם מפורט תוך 45 יום, יהווה זיכרון הדברים הסכם לכל דבר ועניין. עוד הוסכם, כי הפרה יסודית של זיכרון הדברים תזכה את הצד הנפגע בפיצוי מוסכם בשיעור של 10% מסכום התמורה.

7.אין חולק, כי הסכם ההלוואה אינו מנותק מזיכרון הדברים. היינו, כי ההלוואה ניתנה כחלק מהעסקה אשר במסגרתה נמכר הנכס. כפי שקריחלי הדגיש בתצהירו, הוא אינו עוסק במתן הלוואות, והוא נעתר לתת את ההלוואה כחלק ממתווה העסקה ומחמת הצורך הדחוף של רוזנצוויג בכספים. יצוין, כי בעוד שהסכם ההלוואה נערך על ידי בא כוחו של קריחלי, זיכרון הדברים הוכן על ידי קריחלי עצמו.