ת"א 65566-03-15 עינת אייל בע"מ נ' חיבוק וחיוך בע"מ

רקע

1.הנתבעת, המפעילה תחת השם "דיאדה" שירותים לאם ולילד, שכרה בשכירות ראשית מפסגות ס.ק.א.י. חברה למסחר ויבולים נכסי ש. שרון בע"מ (להלן: "הבעלים) חלקים בבניין ברח' הנשיאים 47 ברעננה, המהווה בניין לשימושים מסחריים, (להלן: "הסכם השכירות הראשי") והפעילה בו סניף של דיאדה. חלק משטח הסניף הקצתה הנתבעת להפעלת בית קפה ורכשה ציוד לכך, ובהמשך השכירה לתובעת את שטח בית הקפה בשכירות משנה, עפ"י הסכם שכירות משנה שנחתם בין הצדדים ביום 25.5.09. בהתאם להסכם שכירות המשנה, התובעת שכרה את שטח בית הקפה לתקופה של 24 חודשים מיום 1.6.09 שתוארך אוטומטית בכל תחילת שנת שכירות נוספת עד ל- 75 חודשים. הזכות לסיום חוזה שכירות המשנה ניתנה לתובעת בהתראה של 120 ימים מראש (ס' 7 להסכם שכירות המשנה), כך שלתובעת הייתה אופציה עד 1.9.15 (להלן: "הסכם שכירות המשנה/ההסכם"). להסכם שכירות המשנה צורף כנספח א'2 הסכם השכירות.

2. הנתבעת העניקה לתובעת את כל הציוד שבבעלותה בבית הקפה והתובעת פתחה בית קפה חלבי בשם שלונסקי .

ביום 22.5.11 הודיעה הנתבעת בע"פ לבעלי התובעת על כוונתה לסיים את השכירות הראשית עם הבעלים, וכפועל יוצא מכך על סיום שכירות המשנה עם התובעת. ביום 30.5.11 שלחה התובעת התראה לנתבעת שאם תסיים את השכירות כפי שהודיעה, יהווה הדבר הפרת הסכם שכירות המשנה מה שיגרום לתובעת נזקים רבים. למרות זאת, הודיעה הנתבעת לתובעת ביום 2.6.11 שהסכם השכירות הראשית בין הנתבעת לבעלים יסתיים ביום 30.9.11 ובמועד זה תסתיים שכירות המשנה לתובעת.

תמצית טענות התובעת

3. התובעת הגישה תביעה כספית זו על סך 1,553,020 ₪, בעילה של הפרת הסכם שכירות המשנה ע"י הנתבעת, בהודעתה על סיום השכירות. הנתבעת הודיעה שאינה מתכוונת לחזור בה מהודעתה על סיום השכירות ולכן, במטרה למזער את נזקיה, קיימה התובעת מו"מ עם הבעלים, כדי לשכור מהם את המושכר בשכירות ישירה ובמסגרתו דרשו הבעלים שהתובעת תחתום על וויתור תביעות וטענות כלפי הנתבעת. לאור סירובה של התובעת וויתרו בעלי הנכס על דרישתם זו ויום אחד לפני המועד בו היה על התובעת לפנות את המושכר בהתאם להודעת הנתבעת, נחתם הסכם שכירות ישירה בין התובעת לבעלים. לאור הלחץ שהופעל על התובעת, היא נאלצה לחתום על חיובים כבדים שלא היו בהסכם שכירות המשנה עם הנתבעת. בהסכם השכירות החדש אולצה התובעת ע"י הבעלים להגדיל את שטח המושכר ל- 232 מ"ר, תוספת העולה על 50% מהשטח המקורי, היא אולצה לבנות שירותים נפרדים לבית הקפה, להגדיל שטח מבואה ומעבר, היא אולצה לשאת בתשלום 1,500 ₪ כל חודש בגין מיזוג אוויר, אולצה להעביר את כל תשתיות החשמל של בית הקפה ולקיים לוח חשמל נפרד, דמי השכירות היו גבוהים משמעותית מדמי שכירות המשנה והוצמדו למדד, ובכל עלויות אלה לא נשאה עפ"י חוזה שכירות המשנה. עוד טוענת התובעת, כי לאור עזיבת הנתבעת את המושכר הופחת מספר הלקוחות, מה שחייב אותה לשנות את תפיסת העסק כמופנה לקהל הרחב.

4. לטענת התובעת, טרם הודעת הנתבעת על הפסקת ההסכם, היא לא רמזה על כוונתה זו ויתרה מכך, חודשים ספורים קודם לכן השלימה בניית בריכת שחייה בשטח הבניין בהוצאה כספית עצומה. ביום 9.1.12 גילתה התובעת, שהנתבעת פרסמה הודעה על נקיטת הליכי פירוק מרצון, והתובעת נאלצה ביום 29.1.12 להגיש תביעת חוב למפרק על סך 911,898 ₪, תביעה שנדחתה ע"י המפרק ביום 28.2.12, לאור טענת הנתבעת, שעפ"י הסכם השכירות הראשי, התובעת הייתה צריכה לדעת שהסכם השכירות שלה עומד לפקוע בספטמבר 2011 והתובעת נטלה בכך סיכון שהנתבעת לא תאריך את השכירות בנכס. התובעת הגישה ערעור לביהמ"ש המחוזי ולאחר הליכים רבים קיבלו הצדדים את הצעת ביהמ"ש לפיה התובעת תהא רשאית להגיש תביעה לבימ"ש מוסמך, ומכאן תביעה זו.

5. טוענת התובעת, שעפ"י הסכם השכירות הראשית הנתבעת שכרה את הנכס בשכירות ראשית ל- 4 שנים ו-4 חודשים, מיום 8.1.07 – 8.5.11 ובנוסף ניתנה לנתבעת אופציה להאריך את השכירות הראשית בשתי תקופות נוספות בנות 3 שנים כל אחת, דהיינו – עד ליום 8.5.17. הבעלים לא דרשו מהנתבעת לפנות את המושכר והיא נטשה אותו עפ"י בחירתה, הפסיקה את עסקיה שם, ובכך היא הפרה את התחייבויותיה בהסכם שכירות המשנה עם התובעת. הנתבעת הפרה את הסכם שכירות המשנה ביניהם, כאשר החליטה לפנות את המושכר בהודעה חד צדדית, ובכך גרמה שגם התובעת, אשר השקיעה רבות בבית הקפה, אמורה הייתה לעזוב את המקום בטרם חלפו שנתיים מיום שהחלה להפעילו, וזאת בניגוד להצהרת הנתבעת בהסכם שאין כל מניעה להתקשרותה בהסכם שכירות המשנה.

לטענת התובעת, טרם חתימת הסכם שכירות המשנה, אייל היה שותף במסעדה בירושלים ופרש מהשותפות בה בהסתמך על הסכם זה, והנתבעת הודיעה לה על סיום הסכם שכירות המשנה, לאחר שהחלה תקופת האופציה הראשונה של הסכם השכירות הראשית בינה לבין בעלי הנכס.

7. התובעת טוענת לנזקים כדלקמן:

עקב יציאת הנתבעת מהמתחם הופחת מספר הלקוחות והתובעת נאלצה לערוך התאמות לסוגי לקוחות אחרים מסוג הלקוחות של אימהות וילדים, הפרשי עלות בשכ"ד והצמדה למדד בסך 280,519 ₪, תוספת חודשית בגין שימוש במיזוג אוויר וחשמל סבך 70,500 ₪, שיפוץ כפוי בסך 70,956 ₪, ריהוט בסך 52,598 ₪, הוצאות תקרה והובלת תשתיות 18,359 ₪, עבודות חשמל 15,000 ₪, טפטים 2,351 ₪,אדריכלות וקירות גבס 4,062 ₪, גינון 6,896 ₪, ארנונה מוגדלת 56,083 ₪, עלויות שכר עובדים ובעלים 263,362 ₪, הפסד שכר מנהלים 134,888 ₪, הפסד הכנסות בשלשות חודשי סיום שכירות המשנה 92,391 ₪, הוצאות משפטיות 42,450 ₪, תשואה להון 77,497 ₪,עגמת נפש 100,000 ₪

מוסיפה התובעת, כי במסגרת מאמציה לצמצום הנזקים ולגביית הפיצוי המוסכם עפ"י הסכם שכירות המשנה, היא קיזזה לנתבעת את דמי השכירות בגין 3 חודשי שכירות המשנה האחרונים.

8. עדת התביעה גב' דולב , העידה שסנילביץ' (שהינו אחד הבעלים) הציע לתובעת טיוטת הסכם לשכירות ראשית בתשלום שכר דירה בסך 16,000 ₪ לחודש עם אותו הציוד, ללא שינוי אופי הפעילות , אך ההסכם לא נחתם כיוון שסנילביץ' בקש שהתובעת תחתום על כתב וויתור על כל תביעה נגד הנתבעת, מה שטרפד את החתימה. לדבריה, התובעת התקשרה בהסכם שכירות המשנה עם הנתבעת, ונכנסה למתחם, כיוון שהנתבעת הייתה שם והובטח לה , שזה יהיה מרכז אזורי שכל יום יהיו 300-400 לקוחות. לאור עזיבת הנתבעת, ידעה התובעת ש- 300-400 לקוחות "יתאדו" ברגע אחד ולכן לא הסכימה לחתום על כתב וויתור. בסופו של דבר חתמה התובעת עם הבעלים על הסכם שכירות ראשית, לפיו דמי השכירות היו 20,000 ₪ לחודש, תחת לחץ, כדי להמשיך את עבודתה. לדבריה, אילו סגרה התובעת את בית הקפה, היה צורך לחפש מקום אחר במקום שאין תחרות, שיש חניה ולכן בערב ראש השנה החליטו היא ובעלה, למזער את הנזקים עם הציוד שנשאר ושלא ניתן היה להעבירו למקום אחר. לטענתה, ס' 13.6 להסכם השכירות מאפשר לה להישאר בשכירות וחובה על דיאדה להעניק לה את המקום לכל תקופות החוזה והאופציות . לדבריה, עפ"י ס' 13.6 להסכם " אני לא יכולתי להתעלם ממנו כי אם מכריחים אותי במינימום שנתיים ברור לי שיקיימו את ה-6 כמו שהבטיחו לי , ברור לי " והיה ברור לכולם שהתובעת שאנחנו שם לפחות 6 שנים, למרות שדיאדה יכולה להשתמש ב"תחנות היציאה" מול סנילביץ. גב' דולב אישרה שהיא לא קיבלה כל אישור מסנילביץ שהיא רשאית להישאר במושכר גם שדיאדה תפסיק את הסכם השכירות שלה.

לדבריה, אם מחשבים את דמי השכירות לפי שטח המושכר בעת שהתובעת שכרה אותו בשכירות

משנה לבין זה ששכרה בשכירות ראשית, דמי השכירות בשכירות הראשית הראשית זולים יותר.