דור נ' אשדוד מתרחבת בע"מ ואח'

מבוא

1. לפני תביעתה של גב' מדונה דור, הפועלת כ"עוסק מורשה", לארגון פרויקטים של התחדשות עירונית, תחת השם המסחרי אופק M.D. בכתב התביעה המתוקן שהגישה נטען, כי התקשרה בהסכם להקמת פרויקט של התחדשות עירונית, ולפיו היא יחד עם חב' אשדוד מתרחבת בע"מ (באמצעות מר מאיר זוביב), יהיו ה"מארגן" של הפרויקט, ויפעלו להשגת החתימות הנדרשות של בעלי הזכויות במקרקעין, ולקבלת היתר בניה עבור הפרויקט, ואילו מר מהראן עמרו ומר יוסף אוחיון יהיו הקבלנים אשר יבצעו את הפרויקט. נטען, שסוכם בין הצדדים, שהקבלנים המבצעים ישלמו עמלה בסך של 850,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ל"מארגן", דהיינו לה ולחב' אשדוד מתרחבת בע"מ.

2. לטענת גב' דור, לאחר שעמדה בתנאי ההסכם, במובן זה שהשיגה את החתימות הנדרשות של דיירי הבניין שברח' חרצית 11, אשדוד, ובהמשך אף ניתן היתר בניה עבור הפרויקט, לא שולמה לה העמלה, בהתאם להוראות ההסכם.

3. בכתב התביעה המתוקן נטען בנוסף, שמר זוביב ומר עמרו פעלו להונות אותה, וקידמו את הפרויקט בעצמם, ונישלו אותה מן העמלה המגיעה לה, וזאת לאחר שבמהלך ניהול ההליך התברר, כי תשלומים הועברו מהקבלנים המבצעים, לכאורה לחב' אשדוד מתרחבת בע"מ (באמצעות מר זוביב), אך לא הגיעו לידיה.

4. יצוין, כי בעניינם של חב' אשדוד מתרחבת בע"מ ומר יוסף אוחיון ניתנו פסקי דין בהעדר הגנה.

   העובדות שאינן שנויות במחלוקת

5. גב' מדונה דור, הינה "עוסק מורשה", ופועלת תחת השם המסחרי אופק M.D (להלן - "גב' דור"), ובמסגרת עיסוקה זה, היא פועלת לארגון וסיוע לדיירי בניינים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38.

6. מר מאיר זוביב, בהתאם לעדותו, עוסק בביצוע עבודות בניה, בין כקבלן מבצע ובין כיזם (להלן - "מר זוביב").

7. מר מהראן עמרו, בהתאם לעדותו עוסק בביצוע עבודות בניה, בין כקבלן מבצע ובין כיזם (להלן - "מר עמרו").

8. ביום 31.05.2016 נחתם הסכם, בין גב' דור לבין חב' אשדוד מתרחבת בע"מ (להלן - "אשדוד מתרחבת"), ולפיו הצדדים ישתפו פעולה לצורך קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, בהתאם לרשימת פרויקטים שצורפה כנספח א' להסכם. סוכם בין הצדדים, שהרווחים שיתקבלו על-ידם מארגון הפרויקטים, יחולקו בשיעורים שנקבעו בהסכם. נקבע בהסכם, כי ככל ש"מאיר" [הכוונה למאיר זוביב (הנתבע 2) - י.ל] יישא בכל העלויות הנדרשות לצורך קבלת היתר הבניה, אזי הוא יהיה זכאי ל- 60% מהרווחים וגב' דור ל- 40% מהם, וככל ש"מאיר" לא יישא בהוצאות, אזי הרווחים יחולקו באופן שכל אחד מהצדדים יקבל 50% (להלן - "הסכם השותפות")(ראו הסכם השותפות נספח א' לתצהיר עדותה הראשית המתוקן של גב' דור).

9. אשדוד מתרחבת חתומה על הסכם השותפות באמצעות מר מאיר זוביב, כ"מורשה חתימה", ואין מחלוקת שמר זוביב איננו בעל מניות בחב' אשדוד מתרחבת.

10. ביום 20.06.2016 נחתם הסכם, בין גב' דור וחב' אשדוד מתרחבת (באמצעות מר זוביב) מצד אחד כ"מארגנים", ובין מר עמרו ויוסף אוחיון מצד שני, כיזמים. בהתאם להסכם, הצדדים ישתפו פעולה לבניית שני פרויקטים של התחדשות עירונית, בבניינים שברחוב החרצית 9 ו- 11 אשדוד (להלן - "הסכם היזום"). הבניין שברחוב החרצית 11, אשדוד, שהוא נשוא כתב התביעה המתוקן יכונה להלן – "חרצית 11".

11. בחלק ההצהרתי של הסכם היזום נרשם, בין היתר כך (ראו הסכם היזום נספח ב' לתצהיר עדותה הראשית המתוקן של גב' דור):

    "והמארגן הינו מי שארגן והחתים את מרבית הדיירים בבניין ברחוב החרצית מספר 11 אשדוד אך טרם השלים את כלל החתמת הדיירים ו/או המדינה, כמו כן, המארגן הנו בשלבי התארגנות של בניין ברחוב החרצית מס׳ 9 אשדוד וכן טרם עמד בתנאי מימוש העסקה כלפי הדיירים ו/או קיום התנאים המתלים בהסכם, משכך, בניין 9 יימכר רק במידה והמארגן יחתים את כלל הדיירים בבניין (להלן: "הפרויקט")." [ההדגשה שלי - י.ל]

12. למחרת החתימה על הסכם היזום, הקימה גב' דור את חב' נווה החרצית התחדשות עירונית בע"מ (להלן - "חב' נווה החרצית")(ראו תעודת ההתאגדות נספח 3 לתצהיר עדותו הראשית של מר עמרו), ובחלוף כחודש נמכרו מניות החברה על-ידי גב' דור למר עמרו ושותפו יוסף אוחיון (ראו מסמכי העברת המניות נספח 4 לתצהיר עדותו הראשית של מר עמרו).

13. חב' נווה החרצית, היא החברה שבאמצעותה ביצע מר עמרו את הפרויקט.

14. בקשה לקבלת תיק מידע תכנוני, שהיא שלב מקדים להגשת בקשה להיתר בניה, הוגשה בשלהי שנת 2018, ובחודש פברואר 2020 הושלמו תנאי הסף לקליטת בקשה למתן היתר בניה (ראו פירוט השלבים כעולה ממסמך של הועדה לתכנון ובניה אשדוד - נספח 6 לתצהיר עדותו הראשית של מר עמרו). היתר בניה ניתן בחודש אוגוסט 2023 (ראו סעיף 15 לתצהירו עדותו הראשית של מר עמרו).

    המחלוקות בין הצדדים

15. תחילה יש לדון במחלוקת החוזית בין הצדדים, שעניינה תוכן ההתחייבויות שלקחו על עצמם גב' דור וחב' אשדוד מתרחבת בהסכם היזום, כמארגני הפרויקט (להלן - "המארגן"), והאם מילאו אחר התחייבויות אלה, באופן המזכה אותם לקבל את העמלה בסך של 850,000 ₪ בתוספת מע"מ, עבור ארגון הפרויקט, כקבוע בסעיף 7 להסכם היזום.

16. לטענת גב' דור, היא עמדה בחלקה בהסכמי השותפות והיזום, היות שהחתימה את בעלי הזכויות בבניין שברחוב חרצית 11, על מסמך הכולל את החתימות הראשוניות הדרושות לקידום הפרויקט (ראו בסעיף 4 לתצהיר עדותה הראשית).

    מנגד, לטענת מר זוביב ומר עמרו, גב' דור לא החתימה את כלל בעלי הזכויות בבניין שברחוב חרצית 11, ולכן לא קיימה את חלקה בהסכמים.

17. אגב הדיון במחלוקת זו, יהיה מקום לדון במחלוקת בין הצדדים, אשר לשאלה מי הוציא את היתר הבניה לפרויקט, ומתי החל תהליך הגשה הבקשה למתן ההיתר, ומי נשא בהוצאות בעניין זה.

18. אף אם אמצא, שגב' דור וחב' אשדוד מתרחבת לא קיימו את חלקם בהסכם היזום, אין משמעות הדבר בהכרח דחיית התביעה, היות שמחלוקת נוספת עניינה בשאלה האם נוכח העובדה ש"המארגן" לא קיים את חלקו בהסכם היזום, שלח מר עמרו התראות לגב' דור ולחב' אשדוד מתרחבת, לפיהן בכוונתו לבטל את ההסכם, והאם שלח לאחר מכן הודעה בדבר ביטול ההסכם או פקיעתו.

    אגב הדיון במחלוקת זו, יהיה מקום לדון בעובדה שאיננה שנויה במחלוקת, לפיה חב' אשדוד מתרחבת ו/או מר מאיר זוביב, קיבלו בכובעם כ"מארגן" הפרויקט, סכומים כלשהם ממר עמרו כעמלה, אלא שמתעוררת מחלוקת בעניין זה בשאלה מהו הסכום ששילם מר עמרו לחב' אשדוד מתרחבת ו/או מר מאיר זוביב. בעניינה של מחלוקת זו, מר זוביב ומר עמרו אינם מכחישים, ששולם לחב' אשדוד מתרחבת סך של 150,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, אלא שמר זוביב העיד בתצהיר שהגיש אגב בקשה לביטול פסק דין שניתן כנגדו בהעדר הגנה, שחב' אשדוד מתרחבת קיבלה ממר עמרו את מלוא העמלה המתחייבת עבור המארגן כקבוע בהסכם היזום, וטענה זו מוכחשת על-ידי מר עמרו.

19. לטענת גב' דור, התצהיר הנ"ל שהגיש מר זוביב מוכיח ששולמה מלוא העמלה לה זכאי "המארגן" בגין החרצית 11. מנגד, מר זוביב התכחש בחקירתו הנגדית לעדות שמסר בתצהיר שהוגש על-ידו אגב בקשה שהגיש לביטול פסק דין שניתן בהעדרו, ולטענתו הכוונה באמור בתצהיר היא, שהוכן "תחשיב", אך בפועל העמלה לא שולמה.

    בעניינה של מחלוקת זו, מר עמרו העיד, ששולם על-ידו ועל-ידי שותפו מר אוחיון סך של 150,000 ₪ בתוספת מע"מ למר זוביב עבור חב' אשדוד מתרחבת, ולא מעבר לכך. עוד יהיה מקום לבחון בהקשרה של מחלוקת זו, את טענת מר זוביב ומר עמרו, לפיה סך של 150,000 ₪ בתוספת מע"מ, ששולמו בסמוך לאחר החתימה על הסכם היזום, הם עבור הוצאות הגשת הבקשה למתן היתר בניה.

20. מחלוקת נוספת שיש לדון בה, היא בטענת גב' דור, לפיה ככל שיוכח שאכן שולמו לחב' אשדוד מתרחבת סכומים כלשהם, אזי על אף זאת, יש לחייב את מר זוביב באופן אישי לשלם לה את חלקה, היות שמר זוביב קיבל לידיו כספים המגיעים לה באופן אישי, והיה חייב להעבירם לידיה.

    בנוסף, יהיה מקום לבחון את השאלה האם יש מקום לחייב את מר עמרו לשלם לגב' דור סכום כלשהו.

21. ככל שאמצא, כי אכן שולמה עמלה לחב' אשדוד מתרחבת בע"מ ו/או למר זוביב כעמלה עבור ארגון הפרויקט וחלקה של גב' דור בעמלה לא הועבר לה, אזי תתעורר שאלה נוספת, האם בכך הם הפרו את הסכם היזום, ולכן יש לחייבם לשלם לגב' דור את הפיצוי המוסכם בסך של 200,000 ₪, הקבוע בסעיף 9.2 להסכם היזום.

    דיון והכרעה

    מהימנות בעלי הדין

22. כבר בפתח הדיון וההכרעה אומר, כי לא מצאתי מקום לתת אמון בעדויות של כל אחד ואחד מבעלי הדין, ולהתרשמותי הם לא אמרו אמת בהיבטים שונים במהלך עדותם או למצער נמנעו מלמסור את האמת במלואה.

23. אינני נותן אמון בעדותה של גב' דור, אשר בחלקים מעדותה לא השיבה לשאלות שנשאלה, ונרשמו בעניין זה מספר הערות של בית המשפט (ראו עמ' 31, 35, 40 לפרוט') ונוסף לכך, התכחשה לאמור במסמך שהיא עצמו ערכה, ועליו החתימה את בעלי הזכויות בבניין שברחוב חרצית 11 (ראו המסמך נספח ט' לתצהיר עדותה הראשית המתוקן), ובו נרשם שתוקף ההסכם שערכה עם בעלי הזכויות הוא למשך 4 חודשים (ראו חקירתה בעניין זה בעמ' 27 - 28 לפרוט'), ואף התכחשה להתחייבות הקבועה בהסכם היזום לפיה על "המארגן" להחתים את כלל הדיירים (ראו בחקירת הנגדית בעמ' 30 לפרוט' ש' 12 - 28).

24. אינני נותן אמון בעדותו של מר זוביב, אשר גם הוא לא השיב לשאלות שנשאל ומסר תשובות מתחמקות (ראו להמחשה תשובתו לשאלה האם בהיותו "מורשה חתימה" של אשדוד מתרחבת חתם על שיקים בשם החברה – עמ' 44 לפרוט' ש' 28 - 29), אך בעיקר נוכח העובדה שנמצא כי מסר עדות שאיננה אמת – בין בתצהיר הגיש בתמיכה לבקשתו לביטול פסק דין שניתן כנגדו בהעדר הגנה, ובין בחקירתו הנגדית. בין שתי עדויות אלה פעורה תהום, היות שבתצהירו העיד מר זוביב שהתקבלה בידיו מלוא העמלה עבור הפרויקט בחרצית 11, ואילו בחקירתו הנגדית העיד שהאמור בתצהיר מתייחס רק ל"תחשיב" שנערך, ולא שולמו כספים בפועל (ראו הרחבה בעניין זה בסעיפים 72 - 79 להלן).

25. אינני נותן אמון בעדותו של מר עמרו, נוכח גרסתו ש"ויתר" על דרישה להשבת סכום של 175,500 ₪ מחב' אשדוד מתרחבת, בטענה שהוא "עסוק"; ונוכח העובדה שלא נתן הסבר מדוע שילם את הסך של 175,500 ₪ לחב' אשדוד מתרחבת, שעה שלטענתו לא עשתה דבר לקידום הפרויקט. בנוסף לכך, על אף תשובתו של מר עמרו לפיה איננה עושה עוד עסקים עם מר זוביב "מאז שצחקו עלי בדבר הזה" (ראו עמ' 53 לפרוט' ש' 17 - 20), הרי שהוא מיוצג בהליך זה על-ידי אותו משרד עו"ד המייצג את מר זוביב ולמעשה ייצגו עוד קודם שנטל את הייצוג בעניינו של מר עמרו, כך שבהמשך ההליך יוצגו השניים יחדיו.

26. לאור כך, ככל שאסתמך בהכרעתי על עדויות בעלי הדין, אזי יהיה זה רק מקום שבו עדותו של בעל הדין (בין בתצהיר שהגיש ובין בעדותו בבית המשפט) היא בניגוד לאינטרס שלו, וככל שמן העדויות תעלה הסכמה לגבי עובדה נתונה או שלא נעשה ניסיון לסתור טענה עובדתית שהעלה מי מבעלי הדין.

27. לצד חוסר האמון בעדויות בעלי הדין, יש לומר שגם אינני נותן אמון בעדותו של מר אדרי, שהעיד מטעמה של גב' דור, היות שהתחמק ממתן תשובות לשאלות, עד כי בשלב מסוים בחקירתו הראשית אפשרתי לב"כ התובעת יד רחבה בניסוח השאלות (ראו עמ' 22 - 25 לפרוט').

    האם קוימה ההסכמה החוזית

28. טרם דיון במחלוקת בין הצדדים בשאלה האם עמד המארגן בתנאי הסכם היזום, יש לומר כי הסכם היזום נחתם טרם חוקק חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017, וכנגזר מכך הוא איננו כפוף להוראותיו.

29. כמפורט בפרק המחלוקות, בין הצדדים מחלוקת האם גב' דור וחב' אשדוד מתחדשת עמדו בתנאי הסכם היזום. לטענת גב' דור היא עצמה עמדה בתנאי ההסכם, היות שהחתימה את המספר הדרוש של בעלי זכויות בחרצית 11, לצורך התנאת ההליך של קידום פרויקט התחדשות עירונית בבניין זה. גב' דור מוסיפה וטוענת, כי לא היה זה תפקידה לפעול להשגת היתר בניה.

30. מנגד, טוענים מר זוביב ומר עמרו, ש"המארגן" לא עמד בתנאי הסכם היזום, היות שגב' דור לא החתימה את כלל בעלי הזכויות בבניין שברחוב חרצית 11, ונוכח העובדה שאינה שנויה במחלוקת לפיה לא ניתן לפרויקט היתר בניה בתוך 10 חודשים מיום החתימה על ההסכם.

31. לאחר העיון יש לומר, שבשונה מהסכמים, הכוללים על דרך הכלל פרק הצהרתי, ופרקים הכוללים את התחייבויות הצדדים, הרי שבהסכם היזום אין פרק העוסק בהתחייבויות המארגן, ולכאורה ניתן למצוא את ההתחייבויות שלקחו על עצמם גב' דור וחב' אשדוד מתרחבת, בפרק המבוא ובפרק הצהרות הצדדים.

32. היות שאין חולק, שהתפקיד שלקחה על עצמה גב' דור הוא החתמת בעלי הזכויות בבניין שברחוב חרצית 11, לצורך קידום פרויקט ההתחדשות העירונית בבניין, אזי יש להידרש להוראות בעניין זה בפרק המקדמי (פרק ה"והואילים")(ראו הסכם היזום נספח ב' לתצהיר העדות הראשית המתוקן של גב' דור), בו נאמר כך:

    "והואיל והמארגן הינו מי שארגן והחתים את מרבית הדיירים בבניין ברחוב החרצית מספר 11 אשדוד אך טרם השלים את כלל החתמת הדיירים ו/או המדינה.....

    ...

    והמארגן מתחייב להחתים את כלל הדיירים בבניינים בין באמצעות הדיירים, בין באמצעות המפקחת ובין באמצעות חברת עמיגור."

33. ובסעיף 3.2 להסכם, בפרק ההצהרות, נרשם:

    "המארגן מצהיר כי קודם לחתימת הסכם זה, הוא פעל להחתמת הדיירים בפרויקט ויש בידו את הסכמת רוב הדיירים לקדם את הפרויקט וכן הדיירים חתמו על הסכם תמ״א 38 וכי אין מניעה להסב את זכויותיו ליזם (להלן: 'ההסכם')."

34. בעניינה של התחייבות זו, גב' דור הציגה בפני בית המשפט כראיה, הגם שבאיחור ניכר, מסמך שכותרתו "הסכם למימוש זכויות תמ"א 38" (ראו נספח ט' לתצהיר עדותה הראשית המתוקן) העוסק בפרויקט התחדשות עירונית בבניין שברחוב החרצית 11 אשדוד. על המסמך, המסמיך את גב' דור לפעול ל"קידום תהליך תמ"א 38", חתומים לכאורה 13 בעלי זכויות בחרצית 11.

    ובתצהיר עדותה הראשית, העידה גב' דור בעניין זה כך (ראו סעיפים 16 ו- 17):

    "יובהר כי בניגוד לניסיון של הנתבעים 2 ו-4 לטעון בכתבי הגנתם כי לא החתמתי את כל הדיירים בבניין ולכן לא עמדתי בהסכם שלי ושל הנתבעת 1/ הנתבע 2 למול היזמים, יובהר כי פרשנות ההסכם בין הצדדים הייתה החתמת רוב הדיירים בבניין בהתאם לתנאי תמ״א 38 קרי חתימות של 66% מדיירי הבניין שהרי כידוע שכדי שפרויקט תמ״א יחול בבניין אין צורך לקבל הסכמה מלאה מכלל הדיירים, אלא מספיקה הסכמה של 66% מהדיירים בבניין. כמובן שמדובר בניסיון נואל וחסר תום לב של הנתבעים 3-4 להתחמק מהתחייבותם.

    יצוין כי רק לאחרונה ולאחר שעשיתי סדר במחסן שלי מצאתי מסמכים וביניהם היו 2 עמודים של טפסי חתימת דיירים שהחתמתי ברחוב החרצית 11 אשדוד, בניין מושא התובענה." [ההדגשה שלי - י.ל]

35. ואכן, כמצוטט לעיל, במסגרת הסכם היזום הסכימו הצדדים, כי "המארגן" החתים את הרוב הדרוש על מנת לקדם את הפרויקט עוד קודם לחתימה על ההסכם, אלא שבכך לא הסתיימו התחייבויות המארגן בכל הקשור להחתמת בעלי הזכויות בבניין, ובסעיף החמישי בפרק המקדמי להסכם (פרק ה"והואילים"), ישנה התחייבות מפורשת של המארגן להחתים את כלל הדיירים.

36. על אף האמור בהסכם היזום, טענה גב' דור בסעיף 16 לתצהיר עדותה הראשית (המתוקן), ש"... פרשנות ההסכם בין הצדדים הייתה החתמת רוב הדיירים בבניין בהתאם לתנאי תמ״א 38 קרי חתימות של 66% מדיירי הבניין שהרי כידוע שכדי שפרויקט תמ״א יחול בבניין אין צורך לקבל הסכמה מלאה מכלל הדיירים, אלא מספיקה הסכמה של 66% מהדיירים בבניין. כמובן שמדובר בניסיון נואל וחסר תום לב של הנתבעים 3-4 להתחמק מהתחייבותם."

37. אינני מקבל טענה זו בעניין "פרשנות ההסכם", המנוגדת ללשונו הברורה של הסכם היזום, ובו נרשם מפורשות, ש"המארגן" מתחייב לפעול להחתמת כלל הדיירים, וככל שהדבר דרוש אף באמצעות "המפקחת", וניכר כי הכוונה למפקחת על המקרקעין, ככל שישנו דייר סרבן.

38. גם בחקירתה הנגדית עמדה גב' דור על-כך שהיא החתימה 66%-67% מבעלי הזכויות (ראו עמ' 28 לפרוט'), כך שאין לפני עדות כלשהי מטעמה לפיה היא החתימה את כלל בעלי הזכויות.

39. בהתאם לכך יש לקבוע, ש"המארגן", ובכלל זאת גב' דור, לא עמדו בהתחייבות זו שנקבעה בפרק המקדמי להסכם היזום.

40. משהגעתי למסקנה, לפיה גב' דור לא עמדה בהתחייבותה להחתים את כלל הדיירים בבניין שברחוב חרצית 11, אזי אינני נדרש לשאלה האם "המארגן", כאשר גב' דור מוגדרת בהסכם תחת כותרת "המארגן", עמד בהתחייבותו להוצאת היתר בנייה. אינני נדרש לסוגיה זו, לא רק מהטעם שעולה מן המפורט לעיל, שגב' דור לא עמדה בהתחייבותה להחתים את כלל הדיירים, אלא גם מן הטעם שבכל הקשור להוצאת היתר הבניה יש סתירה פנימית בהוראות הסכם היזום. כך, מחד בסעיף 3.3 נרשם ש"המארגן יהיה האחראי להוצאת היתר בניה לפרויקט ועל כן, כל העלויות בגין התכנון ועד לתשלום אגרות אשר ידרשו לשם קבלת היתר הבנייה יחולו על היזם.... " [ההדגשה שלי - י.ל]. מנגד בסעיף 3.7 נרשם כך:

    "מוסכם על הצדדים, כי ליזם יינתן 10 חודשים עד להוצאת היתר הבנייה ו\או קבלת שובר לתשלום אגרה לשם הוצאת ההיתר וזאת מיום חתימת הסכם זה (להלן: 'תקופת ההסכם')." [ההדגשה שלי - י.ל]

41. לאור האמור, גם אם אמצא בהמשך ששולמה על-ידי היזם (מר עמרו) עמלה בסכום כלשהו, וגב' דור זכאית לחלקה בעמלה, הרי שאין מקום כי ישולם לה הפיצוי בגין הפרת ההסכם, היות שהיא עצמה כ"מארגן" לא עמדה בתנאי ההסכם.

42. בעניינה של טענת גב' דור, לפיה על הנתבעים לשלם לה את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם יש לומר עוד, שאינני מקבל את טענת ההתיישנות שהעלו הנתבעים. הזכאות של גב' דור לקבלת עמלה לא התגבשה במועד החתימה על הסכם היזום כטענתם, אלא במועדים מאוחרים יותר בהם העביר מר עמרו למר זוביב תשלומים עבור העמלה, ומר עמרו ומר זוביב נמנעו מלמסור את התאריכים בהם בוצעו ההעברות. משלא נמסרו על-ידם מועדי העברת התשלומים, אזי לגישתי חזקה שאילו הייתה מוגשת ראיה בעניין זה היה בה כדי ללמד שהתשלומים בוצעו לאחר חודש מאי 2017, ומכאן שהתביעה בעניין זה, לא התיישנה. כאמור, לגופו של עניין החלטתי לדחות את תביעתה של גב' דור בעניין זה.

43. למעלה מן הצורך אומר, שיש לדחות את טענת גב' דור בעניין הוצאת היתר הבניה, לפיה בהתאם להסכם שיתוף הפעולה בינה לבין אשדוד מתרחבת, חלקה בהתחייבויות "המארגן" הינה ארגון הדיירים בלבד והשגת החתימות הדרושות, ואילו אשדוד מתרחבת היא זו שאמורה הייתה לטפל בהוצאת היתר הבניה. אינני מקבל טענה זו, היות שבהסכם היזום אין חלוקה כאמור, ובהתאם לסעיף 7 להסכם היזום העמלה תשולם "בגין כל פעולות המארגן". מכאן שגב' דור לא הייתה רשאית לטעון, כי היא עצמה מילאה אחר התחייבותה, אך אשדוד מתרחבת לא קיימה את חלקה.

    האם מר עמרו ויתר על הטענה לאי מילוי תנאי ההסכם

44. לכאורה, לאחר שמצאתי כי "המארגן", ובכלל זאת גב' דור, לא קיימו את חלקם בהסכם היזום, היה מקום לדחות את התביעה, אלא שעל יסוד הראיות שלפני עולה, שעל אף האמור המשיכו הצדדים לקיים את ההסכם, וכפי שיפורט להלן עולה מהתנהגותו של מר עמרו, כי ויתר על הדרישה למילוי מלוא תנאי הסכם הייזום.

45. תחילה יש לומר, שגב' דור העידה, ועדותה בעניין זה לא נסתרה, ש.... "תפקידי כמארגנת היה ההחתמה הראשונית, בחירת נציגות, אסיפת דיירים, הצגת עורכת הדין של הדיירים והתחלת החתימות על הסכם שהייתי כמובן בכל מהלך העניינים האלה, ועבדתי ימים כלילות על ההסכם הזה, עם העורך דין." (ראו עמ' 29 לפרוט' ש' 29 - 32), ובהמשך העידה ש"... עורך הדין שהחתים את הדירים מר בני חדד נקרא לזה בלשון המעטה קצת היה כבד, היה צריך לגשת לבניין ולהחתים בדרך כלל הדיירים מגיעים אליו אבל הכי מהיר ונוח זה שעו"ד מגיע אל הדיירים. הם חתמו במשך השנה, השנה שהתחלנו להחתים 2017 ולכיוון 2018. יש הפקדה בעירייה שבוצעה וללא חתימה על חוזים של מינימום 67% מהדיירים אי אפשר לעשות את ההפקדה בעירייה." (ראו עמ' 33 לפרוט' ש' 27 - 31).

    אמנם, כאמור לעיל, אינני נותן אמון בעדותה של גב' דור, אך מנגד גם אינני נותן אמון בעדותו של מר עמרו, לפיה "... אף אחד לא פעל להיתר אני שילמתי ואני רצתי ואני הפסדתי הרבה זמן והפקידה שלי ספיר גם עבדה על זה גם רצה, וגם לדיירים הלכה ורצנו כל הזמן, אחרי שנגמר התאריך של ההסכם ביני לביניהם התחילה לרוץ ולעבוד על זה." (ראו עמ' 54 לפרוט' ש' 16 - 18), ובפרט כך כאשר "ספיר" לא הובאה לעדות על מנת שתתמוך בגרסתו זו של מר עמרו, וכאשר הוא אישר בעדותו, שהייתה זו הגב' דור שהביאה לפרויקט את עו"ד בני חדד (ראו עמ' 55 לפרוט' ש' 14 – 17, אמנם מר עמרו מציין ש"הם" הביאו את עו"ד חדד, אך אין גרסה של מר זוביב שהיה זה הוא שהביא את עו"ד חדד על מנת שיטפל בפרויקט).

    עוד עולה מן הראיות, כי מר עמרו אמנם טען שהבקשה למתן היתר בניה הוגשה בשנת 2021 (ראו בסעיף 15 לתצהיר עדותו הראשית), אך "שכח" לציין שהבקשה למתן תיק מידע הוגשה בשלהי שנת 2018, ותנאי הסף לקבלת היתר הושלמו בחודש פברואר 2020.

46. לפיכך, במאזן הסתברויות יש לקבוע, על אף חוסר האמון בעדויות של גב' דור ומר עמרו, משאין חולק, כי הפרויקט לא קפא על שמריו כטענת הנתבעים במשך שנים, ובחודש פברואר 2020 הושלמו תנאי הסף להגשת בקשה למתן היתר לפרויקט (ראו בעניין זה את המסמך של הועדה לתכנון ובניה אשדוד נספח 6 לתצהיר עדותו הראשית של מר עמרו), שהגב' דור סייעה בקידום הפרויקט גם לאחר החתימה על הסכם היזום.

47. זאת ועוד, אין לפני כל ראיה לפיה מי מהצדדים הודיע לאַחֵר, שההסכם בטל ומבוטל או שהוא פקע עקב אי עמידת "המארגן" בהתחייבויותיו. בסעיף 5.1 להסכם נקבע, כי הוא "יפקע" ככל שלא יינתן היתר בניה בתוך 10 חודשים ממועד החתימה על ההסכם, אך לצד זאת נקבע בסעיף 5.3 להסכם ש"עוד מוסכם בין הצדדים, כי המועד הנזכר בסעיף 5.1 לעיל ניתן יהיה להארכה לתקופה נוספת בה יבחר היזם על פי שיקול דעתו הבלעדי." בנוסף נקבע בסעיף 5.1, שככל שההסכם יפקע "...[ו]המארגן ישיב לקבלן את הכספים ששולמו לו.".

48. לאור כך, נשאל מר עמרו בחקירתו הנגדית האם שלח לגב' דור הודעת ביטול, ומתשובתו עולה שהודעה כאמור לא נשלחה לגב' דור (ראו עמ' 56 לפרוט' ש' 1 - 8):

    "ש.סעיף 9 (מצטט) האם אתה כיזם הוצאת מכתב על ביטול ההסכם כמוש הצהרת פה, לצדדים?

    ת.אחרי זה, אחרי עשרה חודשים שישבתי עם אבא שלי ואמרתי לו אלו לא עשו כלום, אני לא זוכר אם הוצאנו לכם מכתב או לא.

    ש.לא רק אז לא יצא מכתב אנחנו 8 שנים אחרי, עד היום לא יצא מכתב על ביטול ההסכם, אתה ביטלת אותו עם עצמך בעצם?

    ת.אם אני לא ביטלתי ולא שילמתי היית תובע אותי על המקום. הודעתי להם בטלפון. זה ברור למאיר. אבל מכתב אני לא זוכר."

49. משלא שלח מר עמרו לגב' דור אזהרה לפיה ההסכם יפקע ככל ש"המארגן" לא יפעל למילוי התחייבויותיו, ומשלא נשלחה הודעה לפיה ההסכם פקע או שהוא בטל מבחינתו, אזי אני רואה בכך ויתור שלו על אפשרות זו, וזאת נוכח האמור בסעיף 5.3 להסכם היזום, אשר מאפשר ליזם מתן ארכה למילוי התחייבות המארגן להוצאת היתר הבניה.

50. עוד יש לומר, שתימוכין לכך שמר עמרו לא עמד על ביטול הסכם הייזום, ניתן למצוא בכך שעל אף טענתו של מר עמרו שהסכם היזום לא יצא אל הפועל, ולכן פקע תוקפו, משלא ניתן היתר בניה בחלוף 10 חודשים, הוא לא דרש מחב' אשדוד מתרחבת או מר זוביב להחזיר לו סכומים ששולמו על חשבון העמלה המוסכמת, כאמור בסיפא של סעיף 5.1 להסכם היזום.

51. לא רק שאין ראיה לכך שמר עמרו דרש כי יושבו לו כספים ששולמו על-ידו, אלא שהוא אישר בחקירתו הנגדית, שנמנע מלעשות זאת, היות ש"אין לי זמן לזה אני עסוק בעבודה ואם אני צריך לבוא כמה פעמים כמו היום לבית המשפט אני אפסיד יותר." (ראו עמ' 59 לפרוט' ש' 13 - 14). אינני מקבל תירוץ זה, שאיננו אמין בעיני, אדם לא מוותר סתם כך בשל היותו "עסוק" על סכום של 175,500 ₪, שלגישתו איננו מגיע כלל, בשל כך שהצד האחר לא קיים ולו מקצת התחייבויותיו (ראו בעניין זה עדותו בחקירתו הנגדית (עמ' 55 לפרוט' ש' 2 - 10, ועמ' 57 לפרוט' ש' 1 - 4).

52. להתרשמותי אין זה מקרה שמר עמרו לא דרש ממר זוביב השבה של סכומים ששילם לו (ועל היקף הכספים ששולמו אעמוד בהמשך), ולגישתי העובדה שכך נהג היא ביטוי מובהק לשיתוף הפעולה בין מר זוביב למר עמרו, במסגרתו השלימו הנתבעים בצוותא חדא את ביצוע הפרויקט, וביקשו לנשל את גב' דור מן הזכויות הכספיות שלה, כך שמר עמרו שילם למר זוביב (בהתאם לתצהיר שמר זוביב הגיש אגב הבקשה לביטול פסק דין שניתן כנגדו בהעדר הגנה), את מלוא העמלה לה היה זכאי "המארגן" בהתאם להסכם היזום.

53. עולה מן המפורט לעיל, שקיים רצף של פעולות שבוצעו לקיום פרויקט ההתחדשות העירונית בחרצית 11, מבלי שנשלחה הודעה על ביטול הסכם היזום.

54. עוד יש לומר בעניין זה, כי הגם ש"המארגן" לא קיים באופן מלא את התחייבויותיו על-פי הסכם היזום ועל-כן לכאורה ההסכם "פקע" כקבוע בסעיף 5.1 להסכם היזום, הרי שמר עמרו לא היה רשאי לקחת את "המושכות" לידיו ולהביא את הפרויקט לכדי סיום. מש"פקע" ההסכם, פקעה גם זכותו של מר עמרו להיות הקבלן המבצע של הפרויקט, והוא לא היה רשאי להמשיך ולפעול לקידומו, אלא אם התחיל את כל שלבי ארגון קבוצת בעלי הזכויות מ"בראשית". אין כל ראיה לכך שכך נהג.

55. לגישתי, עובדה זו מדגישה גם היא, שהסכם היזום לא בוטל או פקע, כטענת מר עמרו ומר זוביב, היות שככל וכטענתם ההסכם פקע, אין משמעות הדבר שמר עמרו רשאי היה להמשיך ולקדם את הפרויקט, שעה שבעלי הזכויות לכאורה מחויבים כלפי גב' דור, והיכולות שלו להמשיך ולקדם את הפרויקט, היא אך ורק מכוח מסמך הארגון עליו החתימה גב' דור את מרבית בעלי הזכויות בחרצית 11., ומכוחו של הסכם היזום בינו לבין גב' דור ואשדוד מתרחבת.

    72. אמנם מר עמרו העיד, שהוא קידם את הפרויקט אל מול הדיירים, שאף אמרו לו ש"... ואם הייתה ממשיכה אמרו לי הדיירים אם היא תהיה פה אנו לא רוצים אותך נביא מישהו אחר." (ראו עמ' 56 לפרוט' ש' 26 - 27), אלא שמדובר בטענה בעלמא, שלא נתמכה בראיה אובייקטיבית כלשהי, ולכן לגישתי לא הוכחה אף לא במקצת. העובדה שמר עמרו לא זימן לעדות ולו בעל זכויות אחד בבניין שברחוב חרצית 11 או תמך טענה זו בראיה אובייקטיבית כלשהיא פועלת לחובתו, נוכח החזקה לפיה בעל דין לא ימנע מלהביא עדות או ראיה הפועלת לטובתו, וככל שהוא נמנע מהבאת הראיה או העד, אזי ניתן להסיק שאילו הוצגה הראיה/העדות היא הייתה פועלת לחובתו (ראו ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני, פ"ד לה(1) 736 (1980); רע"א 3489/90 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' חברת צפוי מתכות עמק זבולון בע"מ, פ"ד סו(1) 633 (2013); ע"א 6913/18 שקדי נ' הרודיום השקעות בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים 04.08.2020)).

56. אסכם ואומר, שאין מחלוקת שמר עמרו לא שלח הודעה על ביטול או פקיעת ההסכם, והמשיך בביצוע הפרויקט עד לסיומו. אף אין מחלוקת שמר עמרו שילם לידיו של מר זוביב, את סכום "המקדמה" הקבועה בהסכם היזום (ראו בחקירתו הנגדית בעמ' 59 לפרוט' ש' 8 - 11), וכמפורט לעיל אין מחלוקת שלא דרש השבה של הסכום שלטענתו "המארגן" לא זכאי לו. לאור האמור, אני רואה את מר עמרו כמי שראה את הסכם היזום כשריר ותקף, והוציאו לפועל.

57. למעלה מן הצורך יש לומר, כי בהסכם היזום ישנן הוראות שלכאורה יש בהן כדי ללמד שמר עמרו רכש את הזכויות לקידום הפרויקט AS IS, וכי "המארגן" לא נדרש בפועל לבצע דבר מאותה נקודת זמן. כך, כבר עמדתי לעיל על הסתירה בין ההוראות השונות אשר למחויבות להוצאת היתר הבניה. לכך יש להוסיף, כי בחלק המקדמי להסכם היזום נרשם "והיזם מעוניין לקבל לידיו מהמארגן את השלמת תנאי העסקה והתחייבויות המארגן מכוח ההסכם תמ״א 38 בפרויקט וייזום הפרויקט על פי האמור בהסכם התמ״א.", ובסעיף 3.4 להסכם נרשם "היזם מצהיר כי ידועה לו העובדה שהזכויות לביצוע הפרויקט טרם התגבשו והמארגן מעביר ליזם את הזכויות והחובות ע״פ האמור בהסכם בלבד." סעיפים אלה יש בהם ללמד, ולו לכאורה, כי עם החתימה על הסכם היזום מר עמרו ושותפו מר אוחיון כיזמים לקחו את המושכות לידיהם, והיו נכונים לשלם עמלה ולו בגין העובדה שנבחרו על-ידי גב' דור להיות הקבלנים המבצעים של הפרויקט. כאמור, דברים אלה הם בבחינת למעלה מן הצורך, היות שלא התבררו עד תום במהלך ניהול ההליך.

58. לבסוף אדרש בהקשר זה, לטענת מר זוביב בתצהירו (ראו בסעיף 7), לפיה נוכח העדר התקדמות ומילוי ההתחייבויות כלפי היזם (מר עמרו), הוא שלח הודעה לגב' דור ביום 26.04.2017, ובה נרשם שחב' אשדוד מתרחבת החליטה פה אחד לוותר על כל הפרויקטים המשותפים עם גב' דור, והיא רשאית להמשיך בקידומם בעצמה. (ראו הדוא"ל ששלח נספח 7 לתצהיר עדותו הראשית).

59. תחילה יש לומר בעניינה של הודעה זו, כי באופן תמוה, על אף טענתו שהפרויקט לא קודם, מר זוביב לא טרח לפרט בתצהירו את הפעולות שהוא עצמו ו/או חב' אשדוד מתרחבת ביצעו לקידום הפרויקט. מכאן, שככל שהפרויקט הקשור בבניין שברחוב חרצית 11 "לא קודם", אזי המחדל בעניין זה רובץ לפתחו של מר זוביב וחב' אשדוד מתרחבת.

    לא פחות תמוהה היא העובדה שמר זוביב בסיכומיו עומד על המחדל של "המארגן" באי קידום הוצאת היתר בניה. כאמור, מחדל זה רובץ לפתחו שלו, שעה שבהתאם להסכמות בינו (ולו בשם חב' אשדוד מתרחבת) לבין גב דור, הוא זה שאמור לטפל בכל הקשור להוצאת היתר בניה לפרויקט, ועל-כן לא ברור על מה מלין מר זוביב שעה שהוא טוען שהפרויקט לא קודם.

60. ויודגש, על אף שלא עלה בידי מר זוביב להראות פעולות שהוא עצמו ביצע, ולו בשמה של חב' אשדוד מתרחבת, הוא העיד בתצהירו שצורף לבקשתו לביטול פסק הדין כנגדו, שקיבל לידיו את מלוא העמלה המגיעה ל"מארגן". לגישתי, יש בכך כדי ללמד על שיתוף הפעולה בין מר עמרו למר זוביב לנישול גב' דור מזכויותיה.

61. אך מעבר לכך, לגישתי האמור בדוא"ל מלמד על חוסר תום לב, היות שחב' אשדוד מתרחבת ומר זוביב לא היו רשאים לבטל את הסכם השותפות כל עוד הסכם היזום עמד בתוקף, וזאת נוכח הוראת סעיף 5 להסכם השותפות, בו נקבע כך (ראו ההסכם נספח א' לתצהיר עדותה הראשית המתוקן של גב' דור):

    " הסכם זה יעמוד בתוקף כל עוד ישנם פרויקטים של תמ״א 38 לקראת ביצוע ו/או בביצוע אשר קודמו על ידי אחד מן הצדדים להסכם זה ואשר בעלי הדירות חתומים על מסמך כוונות לטובת 2 הצדדים."

62. מר זוביב נשאל בחקירתו הנגדית, מה היא העילה בגינה החליטה חב' אשדוד מתרחבת להפסיק את הסכם השותפות, ומר זוביב במובהק התחמק ממתן תשובה בטענה שתשובתו תהיה "לשון הרע", אך לצד זאת אישר, שהחלטת החברה איננה מעוגנת בסעיף כלשהו בהסכם השותפות (ראו בחקירתו הנגדית בעמ' 48 - 49 לפרוט')

63. לגישתי, ההתחמקות של מר זוביב להראות עילה שבדין או עילה הסכמית לביטול הסכם השותפות, ולכאורה בכך להביא לביטול הסכם היזום, מלמדת שהדוא"ל ששלח, מהווה ביטוי מובהק לכך שביקש לנשל את גב' דור מזכויותיה. לא יהיה זה מיותר לציין שהחלטת הדירקטוריון הנטענת לא צורפה לדוא"ל של מר זוביב, והיא אף לא הוצגה כראיה במהלך ההליך, ואף לא זומן על-ידו למתן עדות, אף לא אחד מחברי הדירקטוריון החברה על מנת שיתמוך בטענה, לפיה הסכם השותפות בוטל, בין "פה אחד", ובין בדעת רוב.

64. מן העובדה שמר זוביב שלח את הדוא"ל הנטען, כאשר הסכם היזום עמד בתוקפו, ועוד קודם שחלפו עשרת החודשים בהם לכאורה היה על "המארגן" לפעול להוצאת היתר בניה, וכאשר אין תמיכה ראייתית ולו קלושה על "החלטה פה אחד" של חב' אשדוד מתרחבת לוותר על הפרויקטים המשותפים, יש ללמוד לגישתי שמר זוביב ביקש לנשל את גב' דור מזכויותיה.

    שיתוף הפעולה בין הנתבעים

65. במהלך ניהול ההליך התרשמתי שמר זוביב ומר עמרו אחד הם, באופן שמלמד, כי הם שיתפו פעולה החל ממועד החתימה על הסכם היזום, ועד להשלמת הפרויקט בחרצית 11, ואף לאחר מכן, כאשר בחרו להיות מיוצגים יחדיו בהליך, אף שהדעת נותנת, שקיימים ניגודי אינטרסים ביניהם, בהיותם צדדים מנוגדים להסכם, ונוכח העובדה שיש מחלוקת תהומית ביניהם בשאלה מהו הסכום ששולם על-ידי עמרו ליד מר זוביב.

66. שיתוף הפעולה לא בא לידי ביטוי רק בייצוג המשותף, המעורר שאלות לכשעצמו כאמור לעיל, אלא בכך שמר זוביב הוא ששלח, כמפורט לעיל, לגב' דור דוא"ל ובו הודעה על הפסקת ההתקשרות ביניהם, וזאת חרף העובדה שעוד טרם חלפה התקופה למילוי ההתחייבויות שבהסכם היזום; בעובדה שמר עמרו לקח על עצמו לבצע את חלקו של מר זוביב בהתחייבויות, דהיינו בטיפול בהוצאת היתר בניה, על כל העלויות הכרוכות בכך; ולמעלה מכך, אף שילם לכאורה לחב' אשדוד מתרחבת באמצעות מר זוביב סך של 150,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, עבור "כיסוי הוצאות" בגין הוצאת היתר הבניה, כאשר בפועל לא מר זוביב ולא חב' אשדוד מתרחבת נשאו בתשלום בגין כך. לא יהיה זה מיותר לשוב ולציין, שמר עמרו לא פעל לכך שסכום זה יושב לידיו, אף שעל-פי עדותו חב' אשדוד מתרחבת וגב' דור לא עשו דבר המצדיק תשלום, וזאת בטענה שהוא "עסוק" מכדי לטפל בכך.

67. לנוכח שיתוף הפעולה בין השניים, תוך שליחת הודעת דוא"ל, חסרת תוקף משפטי, בדבר ביטול הסכם השותפות, ולאחר מכן תשלום מלוא העמלה לידיו של מר זוביב, אני מסיק, כי השניים פעלו בצוותא חדא על מנת לנשל את גב' דור מזכויותיה.

    כמה כספים שולמו ל"מארגן", והאם חלק מהכספים הם שיפוי עבור הוצאות

68. בהתאם להוראות הסכם היזום, על היזם לשלם ל"מארגן" עמלה בסך 850,000 ₪, בתוספת מע"מ, בחלוקה לתשלומים כמפורט בסעיף 7 להסכם. הוסכם (ראו סעיפים 7.2 ו- 7.7), שהתשלום הראשון בסך 150,000 ₪ ישולם לחב' אשדוד מתרחבת, ויתרת התשלומים יבוצעו בחלקים שווים לגב' דור ולחב' אשדוד מתרחבת.

69. מר עמרו איננו חולק, שהתשלום הראשון בסך של 150,000 ₪ בתוספת מע"מ, שולם לידי מר זוביב (ראו בחקירתו הנגדית בעמ' 59 לפרוט' ש' 8 - 11), אלא שלצד זאת, כפי שעמדתי על-כך לעיל, לגרסתו לא היה אמור לשלם סכום זה היות ש"המארגן" לא עמד בהתחייבויותיו על-פי ההסכם.

70. ואכן, גב' דור צרפה לתצהירה צילומים של שש המחאות בסכום של 29,250 ₪ כל אחת, שנמשכו לפקודת אשדוד מתרחבת. סכומן הכולל של ההמחאות משקף סכום של 150,000 ₪ בתוספת מע"מ.

71. מכאן, שאין עוד מחלוקת, שמר עמרו שילם עמלה בסכום של 175,500 ₪, אשר אמורה הייתה להוות כיסוי לעלויות הוצאת היתר בניה (ראו להמחשה סעיף 14 לכתב ההגנה של מר זוביב), אך בפועל חב' אשדוד מתרחבת ו/או מר זוביב לא נשאו בתשלום כלשהו לטובת הוצאת היתר בניה.

72. מר זוביב בתצהיר שצורף לבקשתו לביטול פסק הדין שניתן כנגדו בהעדר הגנה, העיד כך (ראו סעיף 18 לתצהיר שצורף לבקשה מיום 29.03.2023)(להלן - "תצהיר הביטול"):

    "הנני מצהיר למיטב ידיעתי וזכרוני ומסמכים שהוצגו בפני כי, יובל הוסמך על ידי המשיבה ובהסכמת המשיבה ובהתאם לקבוע בס׳ 4.1 לחוזה השותפות לעיל, לפעול אל מול צדדי ג׳ לרבות נתבעת 1 לקבלת התמורה לה זכאית המשיבה ביחס לבניין 11. בהתאם נעשתה התחשבנות בין הצדדים, נתבעת 1 שילמה מלוא התמורה למשיבה באמצעות השותף יובל, ונתבעת 1 ו/או נתבעים 3 ו4, לא חייבים למשיבה ולו אגורה שחוקה קל וחומר, המבקש שהיה אורגן אצל נתבעת 1..". [ההדגשה שלי - י.ל]

73. גרסה דומה, אך פחות נחרצת בעניין העברת כספים מאשדוד מתרחבת לגב' דור ניתנה על-ידי מר זוביב בתצהיר התשובות לשאלון שנשלח אליו, במסגרתו הצהיר כך (ראו נספח 10 לתצהיר עדותו הראשית):

    "אני לא העברתי תשלום למר יובל אדרי. כפי שציינתי התבצעה התחשבנות בין מר אדרי לבין נתבעת 1, ככול ששולמו כספים אלו שולמו על ידי נתבעת 1."

74. כבר בעדותו הראשית של מר זוביב יש נסיגה מגרסה זו, היות שאין אזכור לכך ששולמה מלוא העמלה לה היה זכאי "המארגן" בהתאם להסכם היזום, ואף לא נזכרת בתצהיר זה העברת כספים לגב' דור באמצעות מר יובל אדרי.

75. בחקירתו הנגדית, כאשר עומת מר זוביב עם הגרסה בתצהיר הביטול, לפיה שולמה לחב' אשדוד מתרחבת מלוא העמלה, וחלקה של גב' דור הועבר לה אמצעות מר אדרי, ועל-כן לא ברור שינוי החזית בעדותו לפיו לא שולמה העמלה לאשדוד מתרחבת, השיב מר זוביב "אני שילמתי? אשדוד מתרחבת" (ראו עמ' 47 לפרוט' ש' 4), ומכאן לכאורה חזר לגרסה המאשרת את קבלת העמלה במלואה.

76. כפי שאראה מיד, גם מגרסה זו חזר מר זוביב בהמשך חקירתו, אך יש לומר כבר כאן שאין ממש בטענת מר זוביב, לפיה יש לפנות לחב' אשדוד מתרחבת, בעניין תשלום חלקה של גב' דור בעמלה, היות שבהתאם להסכם היזום, מר עמרו היה אמור לשלם את מחצית העמלה לגב' דור, ולא את כולה לחב' אשדוד מתרחבת, על מנת שהיא "תתחשבן עם גב' דור". לפיכך, משקיבל לידיו מר זוביב את מלוא סכום העמלה, ובכלל זאת את חלקה של גב' דור, היה עליו להסביר, מה עשה עם הסכום של 425,000 ₪ בתוספת מע"מ, שהיה מיועד לגב' דור בהתאם להסכמי השותפות והיזום, ונוכח העובדה שחב' אשדוד מתרחבת ומר זוביב לא נשאו בהוצאה כלשהיא בגין היתר הבניה. כפי שיפורט מיד, אינני נותן אמון בגרסה לפיה מסר את הסכום למר יובל אדרי, ואני דוחה את טענתו שיש לפנות לחב' אשדוד מתרחבת על מנת שתסביר היכן הכספים.

77. אך מעבר לכך, משעומת מר זוביב עם העובדה שהוא הציג עצמו כ"מורשה חתימה" מטעמה של חב' אשדוד מתרחבת, ולכן הוא אמור היה להיות חתום על שיקים, בהם לכאורה התשלום עבור גב' דור בגין חלקה בעמלה, הוא הציג גרסה חדשה שלישית במספר.

    כך, משנוכח לדעת מר זוביב, כי הוא במבוי סתום בשל העובדה שהוא הציג עצמו לאורך כל הדרך כ"מורשה חתימה" מטעמה של חב' אשדוד מתרחבת, או אז עלתה גרסה חדשה, לפיה האמור בתצהיר הביטול איננו עוסק בתשלום בפועל אלא ב"תחשיב בלבד", ובלשון עדותו (ראו עמ' 46 - 47 לפרוט'):

    "ש.יודעים שקיבלת את הכסף מהיזם אתה גם מאשר בתצהיר שקיבלת. אינסטינקט ראשוני של אדם שלא קיבל כסף הוא לא קיבלתי איך אשלם אבל אתה עובר כבר לקומה השניה, אתה קבלן בניין אי אפשר להגיע לשניה בלי הראשונה אתה לא יכול להגיע לתשלום למדונה אם בקומה הראשונה לא קיבלת כסף, לכן אם לא היית מקבל כסף היית אומר זאת. שכחת את סעיף הורדת ההוצאות אפשר להבין, אבל זכרת ששילמת חצי מיליון שקל למדונה?

    ת.אני שילמתי ? אשדוד מתרחבת.

    ש.אבל אשדוד מתרחבת כמו שצינת בפרוטוקול אתה מורשה החתימה אתה חותם על השיקים?

    ת.נו.

    ש.ולכן הכסף ששולם למדונה באמצעות יובל לשיטתך שולם בשיק של החברה שאתה חתום עליו או ניתן בשקית כסף מזומנים ?

    ת.אני פה מסתכל על הסעיף 17 וגם על סעיף 18, כל התחשיב הזה היה לפי ההסכם, זה לא היה במצב ששולמו כספים. קודם כל. זה תחשיב שבמידה ואם הפרויקט הזה היה באמת יוצא לפעול שלא היה כלום ולא שום דבר, זה הכל.

    ש.בימ"ש. אתה בהתאם לתצהירך שילמת לתובעת באמצעות יובל אדרי, לא משנה מה הסכום, שולם, ואז אתה נשאל איך אותו סכום שולם, בהעברה בנקאית, בשיק, במזומן ?

    ת.אני אומר, לא שולם כלום. זה היה תחשיב שאז בזמנו אשדוד מתרחבת עשו את זה עם יובל, מה היה צריך לקבל אם במידה והפרויקט היה יוצא לפועל לא הועברו פה כספים."

78. כפי שכבר צוין לעיל, אינני נותן אמון בעדותו של מר זוביב, והשינוי החזיתי בגרסאות, מלמד כי לא אמר אמת בעדות שמסר בבית המשפט, בין בתצהיר שהגיש אגב הבקשה לביטול פסק דין, ובין בגרסאות השונות שמסר בעדותו בבית המשפט.

79. כאמור לעיל, גם אינני נותן אמון בעדותו של מר אדרי, אלא שמר זוביב, נוכח גרסתו שהוא "מורשה חתימה" של חב' אשדוד מתרחבת, יכול היה לתמוך את טענתו בדבר העברת כספים למר אדרי באמצעות אסמכתאות, וניתן לראות שבתצהירו בבקשה לביטול פסק הדין העיד שיש בידיו "מסמכים", אלא שמסמכים כאמור לא הוצגו, ועובדה זו פועלת לחובתו, נוכח החזקה עליה עמדתי בסעיף 55 לעיל, לפיה הימנעות צד מהצגת ראיה שלכאורה יכולה לתמוך בגרסתו פועלת לחובתו, היות שההימנעות מלמדת שהראיה דווקא פועלת לחובתו.

80. השינוי בגרסאות של מר זוביב בעניין התשלום, גם "הוליד" את הגרסה החדשה, שגם בה כמפורט לעיל לא נתתי אמון, לפיה חב' אשדוד מתרחבת ביטלה את הסכם השותפות עם גב' דור.

81. משקבעתי, כי מר עמרו שילם את מלוא העמלה בסך של 850,000 ₪ בתוספת מע"מ לידי מר זוביב, לכאורה עבור חב' אשדוד מתרחבת, עולה השאלה מה החלק של גב' דור בסכום העמלה.

82. מחד, בהתאם להסכם השותפות "הרווחים" מקידום הפרויקטים מתחלקים בינה לבין אשדוד מתרחבת, כך ש-60% מהרווח לאשדוד מתרחבת ו-40% לגב' דור, כאשר ההנחה היא שחב' אשדוד מתרחבת נושאת בהוצאות. ככל שאין הוצאות "הרווחים" מתחלקים באופן שכל צד מקבל 50%.

83. ככל הנראה הסכמה זו תורגמה לתוך הסכם היזום, מתוך הנחה שחב' אשדוד מתרחבת או מר זוביב יישאו בפועל בעלויות הוצאת ההיתר, ונקבע בסעיפים 7.2 ו-7.7 להסכם היזום, שהסכום הראשוני של 150,000 ₪ בתוספת מע"מ ישולם לאשדוד מתרחבת, והיתרה תשלום לגב' דור ולאשדוד מתרחבת בחלקים שווים. מכאן שלכאורה על בסיס האמור, אשדוד מתרחבת אמורה לקבל כ-60% מהעמלה, ואילו גב' דור 40% ממנה, אלא שעולה מן הראיות שאשדוד מתרחבת לא שילמה דבר עבור הוצאת היתר הבניה, ועל-כן במישור היחסים בין הגב' דור לבין אשדוד מתרחבת ומר זוביב, היא הייתה אמורה לקבל 50% מן העמלה.

84. כפי שאבהיר מיד, שונים הם פני הדברים במישור היחסים בין גב' דור לבין מר עמרו, היות שלגישתי ההגינות מחייבת שמר עמרו יחויב לשלם לגב' דור את חלקה בעמלה, לאחר ניכוי עלויות בגין הוצאת ההיתר.

    בהקשר זה יש לומר, כי אין לפני ראיות אשר לעלות בה נשא מר עמרו עבור הוצאת היתר הבניה, ולכאורה ניתן היה לאמוד את העלות בהתאם לאמור בהסכם היזום, דהיינו בסכום של 150,000 ₪, אך יהיה בכך כדי להיטיב עם מר עמרו לאחר שפעל עם מר זוביב על מנת לנשל את גב' דור מחלקה בעמלה, ולא טרח להציג ראיות אשר לעלות בה נשא. בהעדר ראיות בעניין זה, אני אומד את עלות הוצאת ההיתר בסכום של 100,000 ₪, וככל שמדובר בחיוב של מר עמרו לשלם לגב' דור את חלקה בעמלה, יהיה מקום לנכות סכום זה.

    חתימתו של מר זוביב על ההסכם לכאורה בשמה של חב' אשדוד מתרחבת

85. מר זוביב, העיד בתצהירו (ראו בסעיף 3), כי ייצג את חב' אשדוד מתרחבת "בהתאם ליפוי כח שניתן לי מאת נתבעת 1 [אשדוד מתרחבת - י.ל] להיות נציגה ומורשה החתימה מטעמה לחתום על ההסכם."

    יפוי הכח הנטען לא צורף לתצהירו, ואף לא צורף פרוטוקול של החברה, המתעד החלטה כאמור של חב' אשדוד מתרחבת, וזאת על אף שמר זוביב צרף לתצהירו מסמכים מתיק החברה ברשם החברות (ראו נספח 3). אף לא זומן לעדות מי מטעמה של חב' אשדוד מתרחבת, על מנת שיתמוך בטענה לפיה מר זוביב פעל בשמה, וכי הוסמך כדין להיות "מורשה חתימה" מטעמה.

86. לא רק שלא צורפו ייפוי כוח ופרוטוקול של החברה, הרי שעל אף עדותו של מר זוביב לפיה הוא היה "מנהל" בחב' אשדוד מתרחבת (ראו עמ' 43 לפרוט' ש' 8 - 11), מתברר, שכלל לא הועסק על-ידי חב' אשדוד מתרחבת בתקופה זו (ראו המסמך מהמוסד לביטוח לאומי בדבר תקופות העסקה של מר זוביב – נספח 4 לתצהיר עדותו הראשית). מר זוביב ניסה להסביר זאת בגרסה חדשה, שאין לה אחיזה בתצהיר עדותו הראשית, לפיה (ראו עמ' 43 לפרוט' ש' 24 - 30):

    "מאחר וחי הפקות ואשדוד מתרחבת היו של בעל בית אחד, אז הייתי כאילו, מינו אותי גם כשהייתי עובד בחי הפקות, יפוי כוח באשדוד מתרחבת. זה בעלים אחד.

    .....

    אני אענה. אשדוד מתרחבת אם תסתכל אחורה אם אתה מוציא שאילתא תראה שזה היה גיא אוזן מנחם שהוא היה בעלים של אשדוד מתרחבת והבעלים של חי הפקות, בעוסק מורשה, ואז מה שקרה באותו זמן שהחליט ומכר את החברה או מה, הייתי שם, אני לא יודע."

    לא יהיה זה מיותר לציין, שגרסה חדשה זו לא נתמכה בראיה אובייקטיבית כלשהיא.

87. באופן תמוה, מר זוביב, חרף טענותיו שיש לפנות לחב' אשדוד מתרחבת בעניין כספים שמסר לידיו מר עמרו עבור גב' דור, הוא לא פעל בהיותו "מורשה חתימה" ו"מנהל" להגשת הודעת צד ג' כנגד מר אדרי, ואף לא פעל להגשת הודעת צד ג' אישית כנגד חב' אשדוד מתרחבת.

88. לפיכך, משאינני נותן אמון בעדותו, לאחר שמצאתי כי לא אמר אמת בבית המשפט, אף אינני נותן אמון בכך שפעל בשם החברה. לא יהיה זה מיותר לציין, שבהסכם השותפות בין גב' דור לבין חב' אשדוד מתרחבת, החברה היא לכאורה הצד להסכם (באמצעות מנהלה ומורשי [כך במקור – י.ל] החתימה מר מאיר זוביב, אלא שבהוראות האופרטיביות של ההסכם, ובפרט אלה המתייחסות לחלוקת הרווחים אין אזכור לחברה, אלא נאמר "מאיר" בכל מקום. אמנם, נאמר גם "מדונה" כשמה הפרטי של הגב' דור, אלא שהיא איננה פועלת באמצעות חברה, אלא באופן עצמאי. עובדה זו מלמדת, כך לגישתי, שהשימוש שעשה מר זוביב בחב' אשדוד מתרחבת היה לכסות בלבד ולא היה בה תוכן ממשי.

    העילה לחיוב של הנתבעים לשלם לתובעת

89. לגישתי יש לחייב את מר זוביב באופן אישי לשלם לגב' דור סך של 425,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, היות שעל-פי עדותו שלו קיבל לידיו את מלוא חלקה של גב' דור בעמלה, ועל-פי עדותו העביר אותם למר אדרי, אלא שככל שעשה כך, אזי הוא פעל בעניין זה ללא הרשאתה של גב' דור. לכך אוסיף, כי על-פי עדותו של מר אדרי הוא לא קיבל לידיו סכום כלשהו, ומר זוביב לא שלח בעניינו הודעה לצד ג'. יובהר למען הסר כל ספק, שאינני נותן אמון בגרסתו של מר זוביב שמסר סכום כלשהו למר אדרי עובר הגב' דור.

90. יש לחייב מר עמרו לשלם לגב' דור סך של 375,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק (מחצית מסכום העמלה בניכוי העלויות שנקבעו על-ידי להוצאת היתר הבניה), נוכח ההתחייבות של מר עמרו בהסכם היזום לשלם לשני חלקי "המארגן" את העמלה בתשלומים שווים, ומשלא הראה שמסר לידי מר זוביב המחאות שהן לפקודת גב' דור "למוטב בלבד".

    יש מקום לחייב את מר עמרו באופן אישי, גם מהטעם שפעל בחוסר תום לב עם מר זוביב בצוותא חדא לנשל את גב' דור מזכויותיה הכספיות.

    סוף דבר

91. התביעה מתקבלת במלואה בעניינו של מר זוביב, ואני מחייב אותו לשלם לגב' דור סך של 425,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית על-פי חוק מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

    התביעה מתקבלת בחלקה בעניינו של מר עמרו, ואני מחייב אותו לשלם לגב' דור סך של 375,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית על-פי חוק מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

    בנוסף ישלמו הנתבעים 2 ו- 4, ביחד ולחוד, לתובעת שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסכום כולל של 30,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין, ויישא הפרשי הצמדה וריבית על-פי חוק ככל שלא ישולם במועד זה.

     

    זכות ערעור כחוק.

     

    המזכירות תסגור את ההליך ותודיע לצדדים.

     

    ניתן היום, י"ט אלול תשפ"ו, 01 ספטמבר 2026, בהעדר הצדדים.