י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ נ' פליגר ואח'

לפני בקשה למתן סעדים זמניים במצטבר או לחילופין, בדרך של צו עשה, המורה למשיבות לקיים את ההוראות ולבצע את ההתחייבות שנקבעו במסגרת הסכם פינוי בינוי ( להלן:"ההסכם"), במתחם רח' יקותיאל אדם 35–43, רח' העצמאות 97–101, רח' סביון 1–21 באור יהודה, שם קיימים מגרשים 100, 101, 102 (להלן: "הפרויקט"). במסגרת הצו מבוקשים שלושה סעדים עיקריים. הראשון, להורות למשיבות לחתום על כל מסמך אשר יידרש לשם מימושו של ההסכם. השני, מבוקש להורות למשיבה 1 לפנות את הדירה במועד הפינוי ולא מאוחר מיום 11.5.2025. זאת, בכפוף להודעת הפינוי. השלישי, מבוקש להורות למשיבה 2 להסדיר את זכויותיה במרשם המקרקעין.

במקביל לבקשה למתן סעדים זמניים, הוגש גם כתב תביעה לאכיפת הסכם ולמתן סעד הצהרתי.

הוריתי למשיבות להגיב לבקשה. תגובות הוגשו וכן התייחסות של המבקשת לתגובות אלו. ביום 15.5.25 התקיים דיון במעמד הצדדים, ולאחר הדיון הצדדים הגישו מסמכים נוספים. עתה הגיע העת להכריע בבקשה.

רקע עובדתי וטענות המבקשת

1. לטענת המבקשת, היא קידמה משנת 2016 את הפרויקט הקרוי "פרויקט פינוי ובינוי הסביון". התוכנית לפרויקט כוללת 184 דירות קיימות ושטחי ציבור קיימים. בהתאם לתוכנית, הפרויקט עתיד לכלול 808 דירות, שטחי מסחר ושטחים ציבוריים רבים.

2. הפרויקט חולק לשלושה שלבים. בשלב הראשון, תוכנן לפנות ולהרוס שלושה מבנים במגרש 102 ולבנות במקום שלושה בניינים חדשים. בשלב השני, תוכנן לפנות ולהרוס שני מבנים במגרש 101 ולבנות במקומם שני בניינים חדשים. בשלב השלישי, תוכנן להרוס ארבעה מבנים במגרש 100 ולבנות במקומם שלושה בניינים חדשים.

3. המשיבות הן אם וביתה. המשיבה 1 הינה בעלת הזכויות בדירה מס' 22 בבניין שברח' סביון 13 אור יהודה הידועה גם כתת חלקה 4, חלקה 104, בגוש 7218 שנמצא במגרש 102. המשיבה 2 הינה בעלת הזכויות בדירה שברח' סביון 22 אור יהודה הידועה גם כתת חלקה 22, חלקה 105, בגוש 7218 שנמצא במגרש 101 (עמודים 2 ו- 4 לבקשה דחופה לסעדים זמניים, וכן עמ' 2 לפרוטוקול).

4. משכך, המשיבה 1 הינה בעלת הזכויות בדירה שנמצאת תחת השלב הראשון של הפרויקט, והמשיבה 2 הינה בעלת הזכויות בדירה שנמצאת תחת השלב השני בפרויקט. יובהר כי בשלב זה המשיבה 2 אינה נדרשת לפנות את דירתה, שכן הבניין שלה הנמצא במגרש 101 ייהרס רק בשלב השני של הפרוייקט.

5. נכון ליום 15.5.2025, שתי המשיבות מתגוררות יחד בדירתה של המשיבה 2. כלומר, אף אחד אינו מתגורר בדירתה של המשיבה 1, על אף שדירה זו אינה פנויה מציוד (עמוד 2 ש' 8 עד עמוד 3 ש' 3).

6. בשנת 2021 הוגשה תביעת "דייר סרבן" (ת.א 42774-12-21) נגד המשיבות 1-2. בעקבות הגשת התביעה, המשיבה 1 חתמה על הסכם פינוי ובינוי עם המבקשת ביום 2.5.2023 (נספח 1.א לבקשה לסעדים זמניים), ובהמשך ולאחר שהתקיים דיון משפטי גם המשיבה 2 חתמה על הסכם פינוי ובינוי עם מבקשת ביום 3.5.2024 (נספח 1.ב לבקשה לסעדים זמניים).

   חתימה על מסמכי הליווי הבנקאי

7. בשלהי חודש ינואר 2025 החל תהליך החתמת בעלי הדירות הנמצאות במקרקעין של הפרויקט על מסמכי הליווי הבנקאי.

8. נטען כי המשיבות מסרבות ו/או אינן חותמות על מסמכי הליווי הבנקאי. זאת, בניגוד לס' 18 לכל אחד מההסכמים. בס' 18.3 להסכמים מצוין בין היתר: "בכפוף לסעיף 18.2 לעיל, הבעלים מתחייבים לחתום לדרישת היזם, תוך 14 ימים מהיום שיתבקשו לעשות כן, על כל המסמכים הדרושים בנוסח המקובל בבנק המלווה לרישום המשכנתא [...] ידוע לבעלים כי הפרת התחייבותם בהתאם לאמור לעיל לא תאפשר את ביצוע הפרויקט, לא תאפשר להעמיד להם ערבויות בנקאיות ופוליסות ביטוח בהתאם להסכם, תגרום ליזם לנזקים כבדים ותהווה הפרה יסודית של ההסכם של מי מיחידי הבעלים".

9. על כן, מבוקש כאמור מבית המשפט ליתן צו עשה המורה על המשיבות לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי.

   פינוי הדירה במועד ע"י המשיבה 1

10. כאמור, המשיבה 1 בעלת הזכויות בדירה שנמצאת במגרש 102 שנמצא בשלב הראשון של הפרויקט. נטען כי לבניין זה כבר ניתן היתר הריסה.

11. בתאריך 31.12.2024 ניתן היתר "מגורים – הריסה חפירה ודיפון" עבור מגרש 102 (נספח 3 לבקשה לסעדים זמניים), ובתאריך 6.5.2025 ניתן היתר "מגורים – בניה חדשה" עבור מגרש 102 (נספח 1 לבקשת רשות להגשת תשובה).

12. לטענת המבקשים, בתאריכים 19-22/2/2025 נשלחו למשיבה 1 הודעה על פינוי הדירה לא יאוחר מיום 11.5.2025, וכך הגיע שלוש פעמים שליח למסור לה את ההודעה, אך משיבה 1 לא הגיבה להודעה והשליח לא הצליח למסור לה את ההודעה באופן אישי, על כן הוא הדביק את ההודעה על תיבת הדואר שלה (נספח 6 לבקשה לסעדים זמניים).

13. כמו כן, לטענת המבקשים נעשו עוד מספר ניסיונות לשוחח עם משיבה 1 על מנת לקבל את אישורה לפינוי הדירה במועד הפינוי אך משיבה 1 סירבה לעשות כן.

14. לפיכך, מבוקש כאמור מבית המשפט ליתן צו עשה המורה למשיבה 1 על פינוי הדירה בהקדם האפשרי (שכן מועד הפינוי חלף).

     

    הסדרת זכויות במרשם המקרקעין ע"י המשיבה 2

     

15. לאחר שהוגשה התביעה בעניין "דייר סרבן", התברר כי המשיבה 2 טוענת שהיא קיבלה את זכויותיה בדירתה מהמשיבה 1 במתנה ללא תמורה, בגין העברה זו נרשמה הערת אזהרה.

16. במסגרת סעיף 3.1 להסכם שהמשיבה 2 חתמה ביום 3.5.24 היא התחייבה להסדיר את זכויותיה במרשם המקרקעין בתוך 6 חודשים. נטען כי הגם שחלפו יותר מ- 6 חודשים זכויות המשיבה 2 טרם הוסדרו, בשל כך הבנק המלווה אינו יכול לרשום משכנתא לטובתו, והדבר גורם לעיכוב ביצוע הפרוייקט.

17. המבקשת עותרת להסמיך את ב"כ המבקשת להסדיר את זכויות המשיבה 2 ולחייב את המשיבות לשתף פעולה עם ב"כ המבקשת לחתום על כל המסמכים הנדרשים לשם העברת בעלות לרבות ייפוי כח בלתי חוזר להעברת הזכויות, שטרות מכר, בקשה לקבלת אישור עירייה לטאבו, וכל מסמך אחר שיידרש לטובת העברת הזכויות. כן התבקש לחייב את המשיבה 2 בתשלום שכר של ב"כ המבקשת על דרך קיזוז מהתמורות המגיעות על פי ההסכם.

     

     

     

     

    טענות המשיבות

18. המשיבות הגיבו לבקשה.

19. המשיבה 1 טענה בין היתר, כי פינויה מדירתה, כמו גם החתימה על מסמכי השעבוד לבנק המלווה יכול להתבצע אך ורק לאחר קבלת היתר בניה סופי ואישור כי שולמו כל התשלומים לרבות היטל השבחה. אישורים אלו לא הוצגו.

20. המשיבה 2 טענה כי בעקבות ההסכמה שהושגה בינה לבין המבקשת (בהליך 42774-12-21) הרי שהיא לא תידרש להעביר את זכויות הבעלות במרשם המקרקעין בתת חלקה 22 על שמה "בטרם החברה היזמית תשלם את היטל ההשבחה או תקבל מעירית אור יהודה אישור לטאבו", היינו, בתחילה המבקשת תשלם את היטל ההשבחה ורק לאחר מכן המשיבה 2 תסדיר את זכויותיה. "אם התובע לא מקיים את חלקו, אין לי מחוייבות לעשות את שלי".

21. תשומת הלב כי המבקשת 2 לא התייחסה לטענה בדבר חובתה לחתום על המסמכים לבנק המלווה, היא התייחסה רק לעניין חובתה להסדיר את זכויותיה בלשכת רישום המקרקעין.

    תשובת המבקשת לטענות המשיבות

22. במענה לטענות המשיבה 1 המבקשת מפנה לסעיף 13.1.6 להסכם ולפיה המבקשת יכולה למסור הודעת פינוי בהתקיים מספר חלופות בין היתר היתר בניה לפרוייקט או לחלופין היתר בניה כפוף לתשלום אגרות. מכל מקום המבקשת הציגה היתר בניה מיום 6.5.25 וכן אישור על תשלומי היטל השבחה, כך שטענות המבקשת 1 כבר לא קיימות.

23. בעניין המבקשת 2 צויין כי בשל העדר שיתוף פעולה מצד המשיבה 2 נבחרה עבורה דירה בבניין 3 אשר אמור להיות מוקם על מגרש 102 שאמור להיבנות בשלב הראשון של הפרוייקט, יחד עם זאת המשיבה 2 בשלב זה לא נדרשת לפנות את דירתה.

    השלמת טיעון של הצדדים בעקבות הישיבה שהתקיימה בתיק

24. בעקבות הישיבה שהתקיימה ביום 15.5.25 בה נשמעו טענות הצדדים, התרתי למשיבות להגיש מסמכים מהעירייה הקשורים לשאלה האם המבקשת שילמה את היטלי השבחה.

25. המשיבה 1 טענה כי היא פנתה לעירייה ושם נאמר לה כי המשיבה לא שילמה את כל תשלומי היטל ההשבחה שהוטל עליה בגין חלקה 104, ואולם המשיבה 1 לא הציגה אסמכתא לכך.

26. המשיבה 2 טענה כי לנוכח טענות המבקשת כי הוסדר מלוא תשלום היטל ההשבחה, הרי "אם וכאשר יתקבל אישור רישמי ומלא על כך שהחוב שולם, אעמוד בהתחייבותי ואסדיר את זכויותיי בטאבו, בהתאם להסדר שנעשה בין הצדדים, מכח פסק הדין. ואולם, אם יתברר כי התשלום לא הושלם- המצב חוזר לקדמותו, ואין מקום לדרוש ממני כל פעולה נוספת".

27. בתגובה שהוגשה ע"י המבקשת צורף אישור תחילת עבודה של עירית אור יהודה מיום 19.5.25 על חלקה 6485 חלקה 204 מגרש 102, כמו כן צורף מסמך נוסף מיום 21.5.25 שהינו אישור להעברת מקרקעין של עירית אור יהודה בעניין המשיבות. על פי אישור זה אין לעירייה התנגדות לרשום העברה ללא תמורה על דירת המשיבה 2 בגוש 7218 חלקה 105 תת חלקה 22 ברחוב סביון 13/22 באור יהודה. צויין במסמך לגבי הנכס הנ"ל כי "אין בספרינו חיוב בגין היטל השבחה על הנכס האמור"

    דיון והכרעה

28. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על צרופותיהם, ובכל החומר הנוסף שצורף ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים בדיון שהתקיים בפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל באופן חלקי את טענות המבקשת בבקשה לסעדים זמניים, הכל כמפורט להלן.

     

    בעניין הבקשה להורות למשיבה 1 לפנות את דירתה

29. כאמור דירתה של המשיבה 1 נמצאת בגוש 7218 חלקה 104 תת חלקה 4. דירה זו נמצאת גם במגרש 102, והיא אמורה להתפנות לקראת הריסה בשלב הראשון של הפרוייקט.

30. סעיף 13 להסכם שנחתם בין המבקשת למשיבה 1 דן ב"פינוי הדירות הנוכחיות ובניית הפרוייקט".

    סעיף 13.1.6 להסכם פינוי בינוי קובע כך ( הדגשות לא במקור):

    "לאחר רישום הערת האזהרה והמשכנתא בפועל לטובת הבנק המלווה על המקרקעין בשלמותם ו/או לאחר קבלת היתר בנייה לפרויקט או לחילופין היתר בניה כפוף לתשלום אגרות (הכול לפי שיקול דעת היזם), ימסור היזם לבעלים הודעה בכתב (להלן: "הודעת הפינוי") כי עליהם לפנות את המקרקעין ודירותיהם הנוכחיות בתוך 90 ימים ממועד קבלת הודעת הפינוי (להלן: "מועד הפינוי"), ולא מוקדם מ- 60 ימים ממועד קבלת הודעת הפינוי, והבעלים מתחייבים לפנות את המקרקעין בהתאם להוראות סעיף 13.1 לעיל עד ולא יאוחר מהמועד הנ"ל" ".

31. כאמור לעיל, המשיבה 1 טענה בתגובתה לבקשה למתן סעדים זמניים כי לא הוצג בפניה היתר בניה סופי, שזהו המסמך שמכוחו ניתן התחיל את כל התהליך הן בכל הקשור על חיוב המשיבות לחתום על מסמכי השעבוד לבנק המלווה והן בעניין פינוי דירת המשיבה 1.

32. המבקשת במענה לטענות המשיבה 1 טענה כי יש בידיה היתר בניה ולכן נסתתמו כל טענות המשיבה 1. המבקשת הציגה היתר בניה מיום 6.5.25 ( נספח 1 לתשובתה) וכן אישורים על תשלום היטל השבחה. אסקור עתה את המסמכים שהציגה המבקשת לביסוס טענותיה.

33. ראשית הציגה המבקשת היתר בניה מספר 20240074 מאת הוועדה המקומית לתכנון ובניה אור יהודה מיום 31.12.24. ההיתר מסתמך על אישור של הוועדה המקומית לתו"ב אור יהודה מיום 2.5.24. היתר זה הוא בקשר עם גוש 6485 חלקה 204 מגרש 102. חלקות נוספות הכלולות בהיתר הן בין היתר גוש 7218 חלקה 104 ( מגרש 102 ), שם מצויה דירת המשיבה 1.

34. תחולתו של היתר זה היא: "מותר: מגורים- הריסה חפירה ודיפון. בקשה להריסה, חפירה ודיפון רצפת חניון 3 – ורכיבים ורטיקליים ( עמודים קירות בטון) עד ולא כולל תקרת מרתף 2 -, למגרש 102 " ( להלן: "היתר ההריסה"). היינו, המדובר בהיתר הריסה ודיפון רצפת חניון.

35. ביום 20.4.25 יצאה דרישה למבקשת מאת הוועדה המקומית לתכנון ובניה באור יהודה לתשלום בגין היטל השבחה עבור גוש 7218 חלקה 102. בהערות נרשם: "דרישה זו בהתאם לבקשת היזם והינה למימוש חלקי והוצאה לפועל של מגרש 102". הסך לתשלום: 11,284,273 ₪.

36. ביום 23.4.25 הציגה המבקשת אסמכתא לתשלום ("תחת מחאה") של היטל ההשבחה (מסמך מב/1) בסך הנ"ל על מגרש 102.

37. לאחר תשלום זה יצא ביום 6.5.25 היתר בניה שמספרו 20240081 ( נספח 1 לתשובת המבקשת לתגובת המשיבה 1 ) מאת הוועדה המקומית לתו"ב אור יהודה בהתייחס לגוש 6485 חלקה 204 מגרש 102, ההיתר ניתן בעקבות החלטת ועדת המשנה בישיבתה מיום 16.4.24. על פי היתר זה " מותר: מגורים- בניה חדשה. מגרש 102- בניית 3 מבני מגורים בני 16 קומות מעת קומת קרקע + 3 קומות מרתף+ 2 מבני ציבור לשימוש העיריה בקומת הקרקע, סה"כ 278 יח"ד" בתיאור העבודה נכתב : "בניה" ( להלן: "היתר הבניה").

38. בשונה מההיתר ההריסה, עתה עסקינן בהיתר בניה המתיר בניה חדשה המתוארת בגוף ההיתר.

39. לטענת המבקשת היתר זה עונה על האמור בסעיף 13.1.6 להסכם פינוי בינוי: " היתר בנייה לפרויקט או לחילופין היתר בניה כפוף לתשלום אגרות" שבעקבותיו ניתן להוציא לבעלים הודעת פינוי במועדים האמורים בסעיף. לטענת המבקשת, ניתן להוציא הודעת פינוי גם בהסתמך על היתר בניה בכפוף לתשלום אגרות, אך בנדון דידן המצב משופר יותר גם היטל ההשבחה שולם ולפנינו "היתר בניה לפרוייקט" האמור בחוזה.

40. ואכן המבקשת הציגה את היתר הבניה וטענה בסעיף 7.3 בתשובתה לתגובת המשיבה 1:

    " החברה היזמית כבר ביקשה וקיבלה היתר בנייה מס' 202400081 ביחס למגרש 102 חלקה 104 בגוש 6584 ושילמה בגינו היטל השבחה. הנה כי כן, בכך ניתן מענה מלא לכל טענותיה של פנינה ( היא המשיבה 1- י"ב) בעניין זה".

    ודוק: המבקשת רואה בהיתר הבניה את ההיתר העונה לטענת המשיבה 1 שלא ניתן היתר בניה.

41. אם אכן היתר הבניה הוא זה שהוצא ביום 6.5.25 הרי נראה לכאורה כי הודעת הפינוי למשיבה 1 שאחריה המשיבה 1 תצטרך להתפנות מדירתה בתוך 90 יום מקבלת היתר הפינוי ולא מוקדם מ- 60 יום מעת קבלת הודעת הפינוי, תחל רק החל מיום 6.5.25 ולפיכך לא ניתן להיעתר לבקשת המבקשת להורות למשיבה 1 לפנות את דירתה, מכיוון שטרם חלף לו מועד הפינוי האמור בהסכם.

42. המשיבות לא העלו טענה זו בתגובתם לבקשה, אלא רק במהלך הדיון ( עמוד 7 ש' 28-32 מפי המשיבה 2 ), אך מכיוון שמדובר בטענה הקשורה לפרשנות החוזה שמכוחו מבקשים לפנות את המשיבה 1 מדירתה, לא ניתן שלא להתייחס לטענה זו.

43. המבקשת סבורה כי ההיתר ניתן עם קבלת היתר ההריסה ביום 31.12.24 שזהו "היתר בניה חלקי" לטענתה ( עמוד 8 ש' 32-33 ועמוד 9 ש' 14-17 ), ומאז היתר זה חלפו להם יותר מ- 90 יום האמורים בהסכם לעניין מועד הפינוי.

44. האם יש לקבל טענה זו של המבקשת?

    לטעמי התשובה שלילית, מהטעמים הבאים.

45. ראשית, המבקשת עצמה בתשובתה לתגובת המשיבה 1 לא טענה שיש לראות בהיתר ההריסה את היתר הבניה האמור בהסכם. לשיטתה, היתר הבניה הוא הוא ההיתר האמור בהסכם וזהו ההיתר הנדרש ע"י המשיבה 1. גם המבקשת עצמה כינתה את ההיתר מיום 6.5.25 "היתר בניה".

46. שנית, המבקשת עצמה באותה תשובה כינתה אף היא את היתר ההריסה "היתר הריסה", היינו גם לשיטתה בפנינו שני היתרים: היתר הריסה והיתר בניה. היתר הריסה אינו היתר בניה.

47. שלישית, גם בבקשת המבקשת למתן סעדים זמניים היא לא ציינה כי היא רואה בהיתר ההריסה היתר בניה, או "היתר בניה חלקי". בסעיף 9 לבקשתה נכתב:

    " לאחר אישור התוכנית, קידמה החברה היזמית את הליכי הרישוי. הפרוייקט מצוי בשלבים המתקדמים ביותר, כאשר ממש בימים אלה ניתן היתר הריסה חפירה ודיפון למגרש 102", אין כל התייחסות להיתר ההריסה כהיתר בניה כלשהוא.

48. רביעית, כפי שנוכחנו לעיל, היתר ההריסה והיתר הבניה לא בהכרח יוצאים יחדו. לו רצתה המבקשת להתחיל בהוצאת הודעות הפינוי לבעלים בהתאם להסכם, עם קבלת היתר ההריסה בלבד, כמו טענתה במהלך הדיון, היה צריך לציין זאת כחלופה מפורשת כי גם החל מהוצאת היתר ההריסה ניתן להוציא הודעות פינוי.

49. סוף דבר, ממכלול הנסיבות עולה כי המועד הרלוונטי לספירת מניין הימים להוצאת הודעת הפינוי האמורה בהסכם הוא מיום 6.5.2025, שכן רק במועד זה התקבל היתר הבנייה כמצוין בסעיף 13.1.6 להסכם, לפיכך אני דוחה את בקשת המבקשת להורות על פינויה של המשיבה 1 מדירתה, מכיוון שטרם חלף מועד הפינוי האמור בהסכם.

50. לאחר חלוף המועדים הקבועים בסעיף 13.1.6 להסכם, על המשיבה 1 לפעול בהתאם לאמור בהסכם, ולפנות לאלתר את דירתה:

    "הבעלים מתחייבים לפנות את המקרקעין בהתאם להוראות סעיף 13.1 לעיל, ועד ולא יאוחר מהמועד הנ"ל".

     

     

51. אציין כי בעניין פינוי אדם מדירתו, שזהו ככלל סעד קיצוני ומשמעותי, נפסק, כי כל מקרה ייבדק לגופו ( הדגשה לא במקור):

    " אמנם, ככלל, כאשר מטרת הסעד הזמני היא לעכב פינוי או מימוש של מקרקעין, נקודת המוצא היא כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש. כך על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בבית מגורים, לנוכח הקושי שעשוי להתעורר בהשבת המצב לקדמותו אם לא יינתן הסעד והמבקש יזכה בסופו של דבר בהליך העיקרי (ראו למשל: רע"א 3452/21 קחטן נ' בנק הפועלים בע"מ, פסקה 15 [פורסם בנבו] (7.7.2021); רע"א 6798/21 מרכז חינוכי תורני בני ובנות ציון – רמות ירושלים נ' צבאח, פסקה 9 [פורסם בנבו] (17.10.2021); עניין אשמי, בפסקה 15). חרף זאת, בית המשפט אינו נעתר בהכרח לכל בקשה לסעד זמני שעניינה עיכוב פינוי או מימוש של מקרקעין, כאשר על כל מקרה להיבחן לגופו בהתאם למכלול נסיבותיו (ראו למשל: רע"א 5288/07 נפטי נ' באר טוביה מושב עובדים להתיישבות שיתופית, פסקה 9 [פורסם בנבו] (25.6.2007); רע"א 1887/21 זאדה נ' פייזק, פסקה 12 [פורסם בנבו] (17.3.2021); עניין אשמי, בפסקה 15)."

    (רע"א 4999/23ג'רוס נ' עזבון המנוח ג'רוס ז"ל (נבו 29.8.2023)‏‏ )

    בנדון שבפנינו המציאות שונה. כפי שיורחב להלן, המשיבות חתמו על הסכם שעניינו פינויין מדירתן ( הסכם פינוי בינוי), כך שאין המדובר במקרה רגיל של פינוי אדם מדירתו.

     

    בעניין הסדרת זכויות רישום במרשם המקרקעין על ידי המשיבה 2

     

52. המשיבה 2 קיבלה מאמה, משיבה 1, בחוזה מתנה ללא תמורה, את מלוא הזכויות בדירה הידועה כתת חלקה 22, חלקה 105 בגוש 7218.

53. נרשמה בטאבו לטובת משיבה 2 הערת אזהרה, אך זכות הבעלות לא הוסדרה במלואה, שכן משיבה 1 עדיין רשומה כבעלים של הדירה.

54. בהסכם המבקשת והמשיבה 2, המשיבה 2 התחייבה בס' 3.1 להסדיר את זכויותיה במרשם המקרקעין בתוך 6 חודשים.

55. על פי הסכם הפשרה בתיק 42774-12-21 מיום 30.4.24 לא יידרש מהמשיבה 2 להעביר את זכויות הבעלות על שמה במרשם המקרקעין בדירתה בתת חלקה 22, בטרם המבקשת תשלם היטל השבחה או תקבל מעיריית אור יהודה אישור לטאבו.

56. המבקשת טענה שהיטל ההשבחה שולםם ביום 23.4.25 ואסמכתא לכך צורפה. ואולם אסמכתא זו מתייחסת למגרש 102 ואילו דירתה של המשיבה 2 נמצאת במגרש 101.

57. המשיבה 2 בתגובתה מיום 19.5.25 הודיעה כי היא פנתה לעירית אור יהודה בכדי לקבל "אישור עירייה על העדר חובות" בנוגע לדירתה בגוש 7218 חלקה 105 תת חלקה 22 (בטופס הבקשה שהגישה המשיבה 2 לעירית אור יהודה נכתב בטעות כי החלקה היא 205 ), אך תשובה טרם התקבלה. המשיבה 2 הודיעה בהודעתה כי : "אם וכאשר יתקבל אישור רישמי ומלא על כך שהחוב שולם, אעמוד בהתחייבותי ואסדיר את זכויותיי בטאבו, בהתאם להסדר שנעשה בין הצדדים, מכח פסק הדין".

58. המבקשת הציגה לתיק בית המשפט ביום 22.5.25 "אישור להעברת מקרקעין" בהתאם לסעיף 324 לפקודת העיריות ( נוסח חדש) ולפיו אין לעירית אור יהודה התנגדות לרשום העברה ללא תמורה על הדירה שהועברה מהמשיבה 1 (מעבירת התמורה) והמשיבה 2 (מקבלת התמורה), בקשר לדירה ברחוב סביון 13/22 אור יהודה גוש 7218 חלקה 105 תת חלקה 22. כמו כן צויין כי " אין בספרינו חיוב בגין היטל השבחה על הנכס האמור".

59. נרשמה גם הצהרת נציג המבקשת בדיון מיום 15.5.25 מר מאיר ברון מנהל תחום התחדשות עירונית ובינוי אצל המבקשת בעניין חוב היטל השבחה:

    " דימרי מוכנה להתחייב, אתה יכול לעשות את זה ולהכניס את זה לפסק הדין, שאם יהיה היטל השבחה על העברה ביניהם, אנחנו נשלם...אם יהיה, לא יהיה, אבל אני מוכן לתת כיסוי כללי, החברה עם 3 מיליארד שקל הון עצמי, זה לא חברה קטנה, ניתן התחייבות שנשלם היטל השבחה אם יהיה, לא יהיה אין, שולם, לא הגיוני"

    (עמוד 16 ש' 25-30 )

60. לאור כל האמור, ולאחר שהתברר שניתן להעביר את הדירה ע"ש המשיבה 2 ואין חוב בגין היטל השבחה, ולאור הסכמת המשיבה 2 והעדר התנגדות מטעם המשיבה 1 לביצוע כל פעולה בקשר עם העברת זכויותיה למשיבה 2, הרי שמשיבות תשתפנה פעולה עם המבקשת ויפעלו בתוך 10 ימים מעת פניית המבקשת, לביצוע כל פעולה נדרשת לשם העברת זכויות הבעלות בדירת המשיבה 2  על שמה.

61. להלן אתייחס לאפשרות להוצאת צו עשה במסגרת בקשה למתן סעדים זמניים.

    בעניין חתימה על מסמכי הליווי הבנקאי

     

62. בס' 18.3 להסכם פינוי בינוי מצוין בין היתר: "בכפוף לסעיף 18.2 לעיל, הבעלים מתחייבים לחתום לדרישת היזם, תוך 14 ימים מהיום שיתבקשו לעשות כן, על כל המסמכים הדרושים בנוסח המקובל בבנק המלווה לרישום המשכנתא [...] ידוע לבעלים כי הפרת התחייבותם בהתאם לאמור לעיל לא תאפשר את ביצוע הפרויקט, לא תאפשר להעמיד להם ערבויות בנקאיות ופוליסות ביטוח בהתאם להסכם, תגרום ליזם לנזקים כבדים ותהווה הפרה יסודית של ההסכם של מי מיחידי הבעלים".

63. המדובר בהתחייבות חוזית המחייבת את המשיבות.

64. המשיבה 2 לא טענה כל טענה בתגובתה בעניין חובתה החוזית בעניין החתימה על הליווי הבנקאי.

65. המשיבה 1 טענה בעיקר לעניין אי פינויה ובעניין זה דנו לעיל. בעניין החתימה על מסמכי הליווי הבנקאי חזרה המשיבה 1 על טענותיה כי חתימה זו תהיה מותנית בהשגת האישורים הנדרשים ובמיוחד היתר בניה. בתגובה מיום 19.5.25 טענה כי לאור בדיקתה מול עירית אור יהודה לא שולם היטל ההשבחה בגין הנכס שבבעלותה בגוש 7218 חלקה 104 תת חלקה 4 מגרש 102.

66. המבקשת הציגה כאמור אישור על תשלום מלא של היטל השבחה בעקבות דרישת הוועדה המקומית לתו"ב באור יהודה עבור מגרש 102, בו נמצאת דירת המשיבה 1.

67. המבקשת הציגה היתר בניה כמפורט לעיל, כמו כן צירפה המבקשת לתיק ביום 22.5.24 אישור תחילת עבודה (בכפוף למספר תנאים) מטעם עירית אור יהודה המתייחס להיתר ההריסה, מיום 19.5.25 בעניין גוש 6485 חלקה 204 מגרש 102.

68. משהוצגו מסמכים אלו, הרי שניתן להורות למשיבות לפעול כדרישת המבקשת במסגרת הליך זה, אחר שהתקיימו התנאים האמורים בתקנה תקנה 95 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט–2018 לקבלת סעד זמני.

69. תקנה 95 קובעת כך:

    "(א) בקשה לסעד זמני תוגש בכתב ובכפוף לפרק זה.

    (ב) הוגשה בקשה למתן סעד זמני במסגרת תביעה, רשאי בית המשפט לתת את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מספקות לכאורה בקיומה של עילת תביעה, בקיום התנאים למתן הסעד כאמור בפרק זה ובנחיצות הסעד הזמני לצורך הגשמת המטרה...

    (ד) בהחלטתו אם לתת סעד זמני וכן בקביעת סוג הסעד, היקפו ותנאיו, ישקול בית המשפט, בין השאר, את השיקולים האלה:

    (1) הנזק שעלול להיגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שעלול להיגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק העלול להיגרם לאדם אחר או לעניין ציבורי;

    (2) אם אין סעד אחר שפגיעתו במשיב קלה יותר, המשיג את התכלית שלשמה נועד הסעד הזמני;

    (3) תום לבם של בעלי הדין, הן בקשר לגוף העניין והן בקשר להגשת התביעה ובקשת הסעד הזמני, והאם המבקש לא השתהה יתר על המידה בנסיבות העניין בהגשת כתב התביעה או בהגשת הבקשה לסעד הזמני."

70. בעניין רע"א 5602/24 יוסף זיו נ' קסטנבאום ( נבו 28.7.24 ) התייחס בית המשפט לשיקולים שיש לשקול בעת מתן סעד זמני.

    1.  

    2.  

    3. וכך אמר בית המשפט:

    4. "כידוע, בבואו להכריע בבקשה למתן סעד זמני, על בית המשפט לבחון שני שיקולים: סיכויי ההליך – במסגרת שיקול זה יש לבחון את שאלת קיומן של ראיות לכאורה לביסוסה של עילת התביעה (רע"א 4999/23 ג'רוס נ' עזבון המנוח רידא ג'רוס ז"ל, פסקה 17 [נבו] (29.8.2023)); ומאזן הנוחות – במסגרתו יש לבחון האם דחיית הבקשה לסעד זמני עלולה להסב למבקש נזק גדול יותר מהנזק שעלול להיגרם למשיב אם בית המשפט ייעתר לה (רע"א 1708/23 אשמי נ' א.ר.א.ב בונוס בע"מ, פסקה 13 [נבו] (7.5.2023) (להלן: עניין אשמי)). בין שיקולים אלה מתקיים יחס של "מקבילית כוחות" כאשר מקובל לראות בשיקול של מאזן הנוחות כבעל מעמד הבכורה (ראו: רע"א 3970/22 סרי נ' אגודה שיתופית קיבוץ אושה, פסקה 15 [נבו] (16.6.2022)). שיקולים נוספים שיש להתחשב בהם הם שיקולי יושר וצדק, ובתוך כך גם את תום ליבו של מבקש הסעד הזמני והמועד בו הוגשה הבקשה (תקנה 95(ד)(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: תקנות סדר הדין האזרחי); רע"א 215/22 פלינשטיין נ' לוין, פסקה 11 [נבו] (7.2.2022))."

71. מבחינת עילת התביעה, קיום ראיות מספיקות וסיכויי התביעה הרי שאלו בוודאי קיימים, והמבקשת עמדה בנטל להוכיח זאת. המשיבות חתמו על חוזה בו הן מתחייבות לשתף פעולה עם כל בקשה בעניין הליווי הבנקאי. כלל בעלי הדירות היו מיוצגים ע"י עורך דין שייצג את האינטרסים שלהם. טענות המשיבות נפתרו כאמור לעיל עם הצגת היתר הבניה ואישור התשלום של היטל ההשבחה, כך שלמעשה טענות ההתנגדות שלהן לחתימה הן קלושות. אין בפי המשיבות טענות כנגד הוראות ההסכם עצמו. המשיבה 2 כלל לא טענה בעניין סירובה לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי.

72. בהינתן זאת הרי שבדיקת מאזן הנוחות של המבקשת הינה ברף מיקל יותר. בנסיבות תיק זה מאזן הנוחות נוטה לכיוון המבקשת. לטענת המבקשת, עלות הפרויקט החודשית נכון למועד הוצאת היתר הבנייה לשלב א' עמדה על סך של כ-100,000 ₪ מידי חודש. עוד נטען כי העיכוב בביצוע הפרויקט יוביל לנזקים בגין עלויות מימון חודשיות בסכום מוערך של 370,000 ₪ לכל חודש וכן הם טוענים שיהיו עלויות נוספות על עלויות אלו, כך שסך הנזק הצפוי עומד על סך כולל של 1,173,000 ₪ לכל חודש. עוד נטען שהעיכוב פוגע במוניטין של התובעת. לבסוף נטען כי אילולא יינתנו הסעדים הזמניים המבוקשים, הפרויקט יתעכב וייגרם נזק כספי גדול גם לבעלי הדירות האחרות בפרויקט.

73. מנגד המשיבות לא פירטו את הנזק שייגרם להן. ויש לזכור המשיבות מודעות לכך שהן יצטרכו לעזוב את דירותיהן ואלו יהרסו בעת העבודה על הפרוייקט. המבקשת התחייבה לשלם לבעלי הדירות לרבות המשיבות דמי שכירות למשך שנתיים בתשלומים רבעוניים ומראש ( סעיף 44 לבקשה למתן סעדים זמניים). מעת שהוצגו היתר הבניה ותשלום היטל ההשבחה, הרי שסיכויי הפגיעה במבקשות לו יינתן הצו הן נמוכות.

74. נשוב ונציין כי המבקשת ציינה כי בעת המו"מ מול הבנק המלווה- בנק מזרחי טפחות בע"מ בעניין מסמכי הליווי ייצג את כל בעלי הדירות בפרוייקט ובהן המשיבות עורך דין שניהל מו"מ עם המבקשת ועם הבנק עד להגעה לתוצאה הסופית, כך שהאינטרסים המשפטיים של המשיבות נשמרו להנחת דעת ב"כ. רק לאחר שנוסח מסמכי הליווי אושר ע"י ב"כ הבעלים החלו הדיירים לחתום על מסמכי הליווי. אין טענה בפי המשיבות כי ייעוץ משפטי זה היה לקוי.

75. בהחלטת המשיבות שלא לחתום על המסמכים יש בה כדי לחסום את האפשרות לקידומו של הפרויקט עם יתר בעלי זכויות, וכל זאת תוך התבוננות צרה אשר אינה מתחשבת באינטרס הכולל של יתר בעלי הדירות בפרוייקט. הדבר עשוי להוביל במקרה קיצוני לפגיעה חמורה בפרוייקט, ולפיכך יש לחייב את המשיבות לחתום על מסמכי הליווי. אציין כי על פי הנאמר בדיון ע"י נציגי המבקשת, המשיבה 1 היא מהדיירים האחרונים שטרם פינו את דירתם ( עמוד 18 ש' 10 ).

76. נסכם, בנדון שלפנינו גם מאזן הנוחות נוטה כלפי המבקשת.

77. לאור כל המקובץ, קיומה של עילת תביעה, נחיצות הצו לקיומו התקין של הפרוייקט, מאזן הנוחות הנוטה לטובת המבקשת ומניעת נזק לכלל בעלי הזכויות בפרוייקט, לרבות שיקולים של תום לב ויושר, יש מקום לקבל את הצו בפריט זה.

78. אכן הסעד המתבקש בבקשה זו הינו צו עשה לבצע פעולות מצד המשיבות, כאשר ברגיל סעדים זמניים הינם בדרך של הימנעות מעשיית פעולות. למרות זאת מצאתי לקבל את בקשת המבקשת ( בפריטי הבקשה שמצאתי לקבל).

79. בעניין דומה שנדון לאחרונה, בת"א (מרכז) 24789-12-24 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' נחאיסי (נבו 5.1.2025), התייחס בית המשפט לשאלה זו במקרה דומה וקבע כך ( הדגשות לא במקור):

    " ער אני לעובדה כי הבקשה שלפני היא בקשה חריגה לסעד זמני מסוג "צו עשה", שאין חולק שאינו ניתן כדבר שבשגרה. תכליתם הרגילה של סעדים זמניים היא בעיקרה, שימור המצב השורר במועד הגשת התובענה, ולמניעת מצבים בהם תובע שזכה בתובענתו ימצא עצמו ניצב בפני שוקת שבורה, וללא יכולת לממש את פסק הדין שיינתן לטובתו, לנוכח שינוי נסיבות שהתרחש בין מועד הגשת התובענה למועד ההכרעה בה.

    בענייננו מתבקש צו המורה למשיבים לפעול באופן שיביא לכאורה לשינוי המצב הקיים כבר בשלב מקדמי זה של הדיון. לא בכדי הוספתי את הביטוי "לכאורה", שכן מכלול הנסיבות מלמד כי מדובר למעשה ב"טעות אופטית" בלבד, ובמכלול הנסיבות והשיקולים הלא שגרתיים הנוגעים לעניין שלפני ושיפורטו להלן, דווקא העדר חתימה הוא בעיני שינוי במצב הקיים עליו הוסכם בין הצדדים, ומנגד, צו המחייב לעשות כן – הוא שיחזיר את המצב שהוסכם ושאמור להיות קיים בעניין זה, הוא שתומך בתקינות ההליך, והוא שמבטא שיקולי יושר, תום לב, ושמירה על מאזן הנוחות, תוך שמירה על זכויות שני הצדדים ובכללם כמובן גם המשיבים."

80. אף אני סבור כך בנדון שבפנינו. מעת שחששות המשיבות הוסרו, הרי שאין כל מניעה מצד המשיבות לחתום על מסמכי הליווי בהתאם להתחייבותן החוזית. החתימה על מסמכי ההתחייבות הוא המצב הבסיסי שיש לפעול על פיו, אי החתימה על מסמכי הליווי ישנה את הסדר הנכון שבין הצדדים כפי שהוסכם בהסכמים, כך שיש לומר כי החתימה על מסמכי הליווי משמרת את המצב שנוצר עם החתימה על ההסכמים, ואי החתימה היא זו שיוצרת מצב חדש.

81. האמור עד עתה רלבנטי גם לעניין הצו בעניין חובת המשיבה 2 להעביר את הזכויות בדירה בה היא מתגוררת על שמה. בעניין זה, ניתנה כאמור הסכמה מצידה כך לפעול בהתקיים תנאים שאכן התקיימו.

82. לסיכום דרישת המשיבה 1 התמלאה בעניין היתר בניה. בעניין תשלום היטל השבחה המבקשת תציג למשיבה 1 אישור מטעם עירית אור יהודה כי לא קיים חוב בגין היטל השבחה על דירתה, כפי שהוצג אישור בעניין דירתה של המשיבה 2. עם הצגת מסמכים אלו המשיבות תידרשנה לחתום על כל מסמך שיידרשו ע"י המבקשת לעניין הליווי הבנקאי, וזאת בתוך 10 ימים מעת הדרישה.

83. לסיום אציין כי לכאורה הסעדים הזמניים שניתנו זהים לסעד הנדרש בכתב התביעה, אך במבט נוסף אין הדבר ממש כך. ראשית, כתב התביעה כולל בתוכו בנוסף גם סעד הצהרתי לעניין חיוב המשיבות בכל נזק שייגרם למבקשת. שנית, לא כל טענות המשיבות נטענו בתגובתן, ויש להניח שבהליך הראשי יעלו טענות נוספות ( יעויין בסעיף 5 לתגובת המשיבה 1 ) 

     

    לסיכום

84. לעניין הסעד של פינוי הדירה, מכלול הנסיבות מראה כי המועד הרלוונטי לספירת מניין הימים הינו 6.5.2025, שכן רק במועד זה התקבל היתר הבנייה כמצוין בסעיף 13.1.6 להסכם פינוי בינוי, ועל כן מועד הפינוי טרם חלף ולפיכך אני דוחה את הבקשה בעניין סעד זה. לאחר חלוף מועד הפינוי האמור בהסכם, על המשיבה 1 לפנות את דירתה ללא דיחוי.

85. לעניין הסדרת הזכויות של המשיבה 2 במקרקעין, הבקשה מתקבלת והמשיבות תשתפנה פעולה עם המבקשת ויפעלו בתוך 10 ימים מעת פניית המבקשת, לביצוע כל הפעולות הנדרשות לשם העברת זכויות הבעלות בדירת המשיבה 2 על שמה.

86. לעניין חתימה על מסמכי הליווי הבנקאי, המשיבות תפעלנה כאמור בסעיף 82 להחלטה זו, ויחתמו על כל מסמכי הליווי הבנקאי בתוך 10 ימים מעת דרישת המבקשת.

     

    הפקדת ערבות או מזומן

87. לאור מכלול טענות הצדדים והחומר הראייתי שהוגש בפניי, המבקשת תפקיד בקופת בית המשפט ערבות בנקאית אוטונומית או סכום מזומן בסך של 50,000 ₪ להבטחת הוצאות המשיבים בהליך העיקרי. המבקשת תהיה זכאית לפנות למשיבות לבצע את התחייבותן בהתאם להחלטה זו רק לאחר הפקדת הערבות הבנקאית או תשלום המזומן בקופת בית המשפט.

88. כתב הגנה בהליך העיקרי יוגש בהתאם לתקנות.

89. לאור התוצאה אליה הגעתי, כל צד יישא בהוצאותיו.

     

    רשות ערעור לבית המשפט העליון בהתאם לדין

     

     

     

     

     

     

     

    ניתנה היום, כ"ה אייר תשפ"ה, 23 מאי 2025, בהעדר הצדדים.