ת"א 6457-10-14 נציגות הבית המשותף בית קנ"י ואח' נ' עיריית יבנה ואח'

1.האם לנציגות בית משותף יש סמכות להגיש תביעה שעילתה עוולת הרשלנות כנגד עורך דין שייצג את בעלי הנכסים בבניין? האם לנציגות זו סמכות להגיש תביעה כספית בשם בעלי הנכסים, כנגד עירייה, בגין טענה להפרת חובתה לפנות פסולת מהבניין?  

הרקע ותמצית טענות הצדדים

2.התביעה בהליך זה הוגשה ע"י נציגות הבית המשותף ברחוב פארן 2 ביבנה, מבנה המשמש לעסקים, ביחד עם חברה שהיא אחת מבעלות הנכסים בבניין. ברקע הגשת התביעה סירוב הנתבעת 1 (להלן: העירייה) לפנות את כלל האשפה ממתחמי העסקים בבניין. לטענת התובעות, חלה על העירייה החובה לפנות את כל הפסולת והאשפה מהמתחם, במסגרת חובותיה על פי הדין, וזו לא מולאה. לפיכך, נאלצו התובעות להתקשר עם חברה פרטית לפינוי אשפה, והן שילמו בעבור השירות, במקביל ובנוסף לתשלום מסי ארנונה על ידי בעלי העסקים.

התובעות העבירו את טענותיהן לטיפולו של עורך דין הנתבע 2 (להלן: הנתבע), אשר חתם על הסכם עם העירייה, על פיו מוותרות התובעות על התביעות הכספיות שלהן כנגד העירייה המתייחסות לתקופה שעד סוף שנת 2012, וכנגד, מתחייבת העירייה לפנות מהמתחם שני מכלי פסולת בנפח של 8 קוב כל אחד החל מיום 01.01.2013 (להלן: ההסכם).

התובעות פנו לעירייה להודיע על ביטול ההסכם, שנחתם לטענתן בחוסר סמכות וללא ידיעתן על ידי הנתבע, אחרי שפוטר מייצוג. לאחר שהעירייה סירבה לקבל את ביטול ההסכם, החל להתנהל בין הצדדים הליך במסגרת בית המשפט לעניינים מנהליים, לצורך הכרעה בשאלה, אם על העירייה לפנות את האשפה כולה או שהיא מוסמכת לקבוע קריטריונים לאבחנה בין כמות אשפה בסיסית אותה תפנה לבין כמות אשפה עודפת שאין עליה לטענתה חובה לפנות. במועד הגשת העתירה המנהלית, לא היתה בחוק העזר אבחנה בין כמות אשפה בסיסית לבין כמות אשפה עודפת.

3.התביעה כנגד העירייה הוגשה בעילה של הפרת חובה חוקית המוטלת עליה להציב מכלי אשפה ולפינוי האשפה. התובעת טוענת כי היא זכאית לקבל מהעירייה החזר של כל הסכומים ששילמה לנתבעת 3, שהינה חברה פרטית העוסקת בפינוי אשפה.

התביעה כנגד הנתבע הוגשה בטענה כי התקשר בשם בעלי העסקים, למרות שלא הוסמך לכך ובהעדר ייפוי כוח, חתם על הסכם פשרה לאחר שפוטר מייצוג בלא ליידע את התובעות בדבר תוכן ההסכם וללא הסכמתן ובלי אישורן, תוך הפרת חובותיו על פי חוק לשכת עורכי הדין וכללי האתיקה מכוחו והתרשל במילוי תפקידו.

4.בדיון שהתנהל ביום 11.6.15 טען ב"כ הנתבע כי הנציגות אינה מוסמכת להגיש תביעה בעילת רשלנות. לגישת הנתבע , סמכויות הנציגות קבועות בסעיף 69 לחוק המקרקעין, ובהתאם להלכה בעניין קדמת לוד, מוגבלת סמכות הנציגות לפעול ולהיות גורם בהליכים משפטיים בעניינים הקשורים לניהול הבית המשותף, ובהם בלבד.

בהתאם לעמדת הנתבע, אין קשר בין ניהול הבית המשותף לבין תביעת הרשלנות שהוגשה נגדו. לטענתו, אם היתה רשלנות, זו נוגעת לבעלי העסקים ולא לנציגות, ואף הנזק נגרם לבעלי העסקים ולא לנציגות עצמה. ב"כ הנתבע הפנה להסכם בו נכתב בסעיף 8 כי עורך הדין חותם על ההסכם בשם בעלי העסקים ולא בשם הנציגות.

5.עמדת התובעות היא, כי הנציגות פועלת הן בשם בעלי העסקים והן בשם בעלי הדירות, בהתאם לסעיפים 69 ו- 52 לחוק המקרקעין. הנציגות גובה כספים מבעלי הנכסים, מתוכם שילמה עבור פינוי האשפה. לא מדובר בכספים שחוזרים לבעלי הנכסים ועל כן מדובר בכספי הנציגות. מעבר לכך, לטענת התובעות, נושא פינוי האשפה הינו בוודאי חלק מניהול הבית המשותף.

בסיום הדיון ניתנה לצדדים האפשרות להגיש אסמכתאות משפטיות התומכות בטיעוניהם, לרבות אסמכתאות תשובה לאלה שהגישו הצדדים האחרים. הובהר בהחלטה, כי מדובר בהגשת אסמכתאות ולא בטיעונים. בנסיבות אלה, בית המשפט יתעלם מכל טיעון שהוגש ביחד עם האסמכתאות.

6.כאמור, הטענה להעדר יריבות הועלתה על ידי הנתבע, בנימוק כי התביעה נגדו הוגשה בעילת רשלנות, וככזו אינה בסמכות הנציגות. העירייה לא ביקשה להעלות ולציין את עמדתה בדיון שהתנהל, בו טענו ב"כ התובעות והנתבע, ואף ההחלטה שניתנה התייחסה רק לעניין להגיש תביעה בגין עוולת הרשלנות נגד הנתבע.

העירייה מצאה לנכון להצטרף לטענה המקדמית שהובאה על ידי הנתבע הנוגעת להעדר היריבות, והגישה אסמכתאות וגם אסמכתאות תגובה, המתייחסות לזכותה של נציגות בית משותף להגיש תביעה. מהאסמכתאות שהגישה העירייה (ואני מתעלמת מהטיעון שנילווה אליהם, עניין אליו תהיה התייחסות בסיום ההחלטה) עולה כי לטעמה, גם התביעה נגדה הוגשה על ידי הנציגות בחוסר סמכות.

דיון והכרעה

7. פסק-הדין המרכזי הנוגע להיקף סמכותה של הנציגות לייצג דיירים בתביעות הינו פסק הדין של ביהמ"ש העליון בע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ, פד לו(2), 21 [1981] (להלן: עניין קדמת לוד).

באותו המקרה דן ביהמ"ש בסמכותה של הנציגות לתבוע קבלן בגין הוצאת חלקים מהרכוש המשותף. לאחר שבית המשפט המחוזי מחק את התביעה על הסף מחוסר עילה, ואף דחה את בקשת המערערת לתיקון כתב התביעה, בהוספת בעלי הדירות כתובעים.

בית המשפט העליון קיבל את הערעור על ההחלטה שלא לאפשר תיקון כתב התביעה, ואישר את הקביעה לפיה אין לאפשר לנציגות הבית המשותף לנהל תביעה מסוג זה במקום בעלי הדירות בבית המשותף. כב' הנשיא שמגר בהתייחסו לסמכות נציגות הבית המשותף קבע בעמ' 23, פסקה 4 לפסק הדין (ההדגשות שלי – ר.ה.):

"מהוראות החוק והתקנון עולה, כי נציגות הבית המשותף, הנבחרת על ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שמתפקידו לטפל בכל העניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכל הדיירים. מטבע הדברים הכוונה לניהול הפנימי השוטף של הבניין, ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף, אופן השימוש בו, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בשעת הצורך, גביית הוצאות ההפעלה השונות וכדומה. החוק הקנה לנציגות הבית המשותף לצורך ביצוע תפקידיה מעמד משפטי מיוחד: על פי האמור בסעיף 69 לחוק ניתנת לנציגות הבית המשותף בתור שכזו כשרות להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת ומסויגת בסעיף עצמו, התוחם את גבולותיה לעניינים הנוגעים 'להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף'."

בהתייחסו לנסיבות של פסק הדין, דהיינו תביעת הנציגות בהכללת חלקים מהבית המשותף בגדר הרכוש המשותף, קבע כב' הנשיא שמגר כי סכסוך זה אינו מסור לסמכותה של הנציגות, וכדבריו (שם):