ת"א 6267-09 בפני: כב' השופט אלכסנדר רון

1.החלטה במסגרת תביעה לפירוק שיתוף כשבמוקד, בשלב זה, ארבעה נכסים שהזכויות בהם בידי הצדדים, בחלקים משתנים. קדמה להחלטה זו בקשת כונס הנכסים והמלצתו למתן הוראות שפורטו במסמך נרחב שהניח על שולחן בית המשפט ותגובות אחדים מהצדדים שביקשו לנצל את האפשרות שפתח בפניהם בית המשפט להגיב ולהתייחס לעמדת כונס הנכסים.

2.ביחס לשלשה מבין הנכסים יש מקום לדיון בשאלה האם נכון לפעול לפירוק השיתוף במצבם הנוכחי כשהליכים מסוגים שונים נצרכים ו/או מצויים בעיצומם (בדיקת האפשרות לרישום בית משותף ביחס לנכס ברחוב זכריה וברחוב רבי אריה; ובדיקת האפשרות לתיקון רישום ביחס למגרש שברחוב בצלאל). ביחס לנכס אחד, הדירה ברחוב מרדכי היהודי, שאלות מן הסוג האמור אינן על הפרק ועל בית המשפט לשקול הוראות אופרטיביות לקידום פירוק השיתוף בנכס זה.

3.אשר לשלושת הנכסים שלגביהם תקף האמור לעיל – סברתי לנכון להעמיד את הנושא לדיון במועד הסמוך הקבוע לדיון בתיק זה, לקראת סוף החודש, ודומני, שנכון אעשה, אם אמנע ממתן החלטה קודם מיצוי הדיון במעמד הצדדים.

4.לדעת כונס הנכסים וכל הצדדים שמסרו את תגובתם לבית המשפט, ניתן לקדם את פירוק השיתוף בדירה שברחוב מרדכי היהודי 21. בהמשך לכך ניתנות בזה לכונס הנכסים הוראות כדלקמן:

א.תחילה נמצא לקבוע שכדי לוודא שלא נפגעים אחדים מבעלי הזכויות, ראוי להורות על התמחרות הפתוחה גם למציעים חיצוניים (כאלה שאינם מבעלי הזכויות). כל זאת, על בסיס ההנחה, שאין להוציא מכלל אפשרות שמציעים חיצוניים יציעו עבור הנכס תמורה העולה על זו שניתן לקבל מבעלי הזכויות הנוכחיים, ואין למנוע אפשרות זאת. ועם כל זאת, על פני הדברים, יהא בכך כדי לסרבל את ההליך, ומניסיונו של בית המשפט, לא תמיד, כדאי הדבר. כללו של דיון בנקודה זו בקביעתי, שיוצע הנכס למכירה ולהתמחרות חיצוניים, ואולם, אם יסכימו כל הצדדים להותיר את ההתמחרות במסגרת בעלי הזכויות הנוכחיים ("התמחרות פנימית"), אין כל סיבה מדוע לא תכובד הסכמה זו.

ב. במוקד ההליך – התמחרות שתנוהל על ידי כונס הנכסים, על פי הוראות משלימות שתאושרנה בהמשך. עקרונות מנחים להליך: לא תתקבלנה, אלא הצעות לרכישת הדירה בשלמותה, ולא תתקבלנה הצעות הנופלות משווי הדירה לדעת שמאי בית המשפט. אלא אם כן תושג הסכמה בדבר התמחרות פנימית, טעון ההליך, בין היתר, פרסום שנועד למתעניינים אפשריים חיצוניים. לאחר קבלת ההצעות הראשונות – ההתמחרות במשרדי כונס הנכסים.

ג.חלקם של בעלי הזכויות בדירה אינו אחיד. ברור על פני הדברים שמי שיבקש לקנות את חלקם של חבריו לא יצטרך לקחת בחשבון את החלק שכבר מצוי בידיו, ובהינתן שגם מציע חיצוני ישתתף בהתמחרות, יידרש הוא להציע מחיר תמורת כל הזכויות בדירה (ׁ100 אחוז).

ד. נוכח זאת ראוי להתמחרות שתתנהל בשיטת האחוזים, מנגנון שאושר על ידי בית המשפט במחוזי, בין היתר, כערכאת ערעור (ע"א 6849-11-13; ובהחלטה אחרת של בית משפט זה במסגרת ת"א 6618/04 מיום 23.4.2014). וכדלקמן:

1.גובהה של כל הצעה יוגדר ביחס לאחוז אחד מהזכויות בדירה. כך ניתן יהא להשוות בין ההצעות, כשברור שמציעים שונים, שמלכתחילה מחזיקים בידם זכויות בהיקפים שונים, יגדירו את הצעתם ביחס לפרמטר שאינו מושפע מהיקף ההחזקה בנכס - אחוז אחד משוויו. לפיכך, הצעה, למשל, של הנתבעת 1, תתייחס ל– 52.78 אחוז [זכויותיה בכל הדירה בהפחתת האחוז שכבר בבעלותה, אך תוגדר כהצעת מחיר לאחוז אחד], ומציע חיצוני, למשל, ינקוב בסכום שהוא מציע עבור כל אחוז, ואולם הצעתו תיבחן על בסיס הנחה שבדעתו לרכוש את הדירה בשלמותה. יש במתכונת זו כדי לאזן בין האינטרסים, ולהבטיח, שגם בעלים של זכויות מיעוט, יקבל את המירב עבור כל אחוז, בין מרוכש חיצוני שיתייחס לדירה בכללותה ובין משאר בעלי הזכויות; אך בד בבד, יש בכך כדי לתת ביטוי אופטימלי גם למאזן הזכויות, כשמובן שלמשל הנתבעת 1, בעלת רב בנכס, תוכל להתחרות על רכישתו ביתר קלות, באשר יהא עליה לגייס, הן כערבות, והן לתשלום, סכום נמוך יותר.