ת"א 61179-07-13 גרניצקי נ' חרות - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ

 עניינה של התובענה שבפני בדרישת התובעים והנתבעים שכנגד, בני הזוג עופר ומרים גרניצקי (להלן, יחדיו: "התובעים" או "גרניצקי") כי הנתבעת והתובעת שכנגד, אגודה שיתופית חרות – מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (להלן: "המושב"), תפצה אותם על הנזקים שנגרמו להם בעקבות התנהלותה, נזקים אשר הוערכו לצורכי אגרה בסכום של 1,000,000 ₪. לטענתם, המושב הפר באופן יסודי את חוזה המכר שנחתם עימם, כאשר לא קיים את התחייבותו לרשום את זכויות החכירה במקרקעין על שמם. המושב טען בתגובה כי מדובר בתביעת סרק שכן התובעים הם שמנעו את רישום זכויות החכירה במקרקעין על שמם, וממילא התובענה התיישנה. בתביעה שכנגד נטען כי התובעים טרם שילמו למושב את יתרת התמורה בגין חוזה המכר, ועליהם לשלם סכום זה בצירוף פיצוי מוסכם עקב הפרת החוזה, ובסך הכל סכום שעמד על 326,678 ₪ נכון ליום הגשת התביעה שכנגד. מהטעמים שיפורטו להלן דין התביעה העיקרית ודין התביעה שכנגד להידחות. א. רקע עובדתי

• בין הצדדים נחתם ביום 1.12.1992 חוזה מכר (להלן: "החוזה"). במסגרת החוזה צוין כי המושב הינו בעל זכויות במגרש הידוע כחלקה 84 בגוש 7748, בשטח של 3,162 מ"ר (להלן: "המגרש"), זאת מכוח הסכם עם רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"). בחוזה הובהר כי על המגרש נמצא בית שגודלו כ-90 מ"ר, וכי המושב החל בהליכים לחלוקת המגרש, כך שהבית יוותר על שטח של כ-700 מ"ר (להלן: "הנכס"). בין הצדדים הוסכם כי המושב יעביר לתובעת את זכויותיו בנכס בתמורה לתשלום של 110,000 דולר.

• על פי האמור בחוזה התחייב המושב לקבל את אישור רמ"י וועדות הבנייה הרלוונטיות להפרדת הנכס מהמגרש, ולבצע את ההפרדה תוך 12 חודשים ממועד חתימת החוזה (סעיף 4(א) לחוזה). כן התחייב המושב "תוך 24 חדשים מיום חתימת חוזה זה, לבטל את זכות החכירה הרשומה במגרש, שגרניצקי [התובעים] יוכלו לחתום על הסכם עם [רשות] מקרקעי ישראל תוך פרק זמן זה" (סעיף 4(ב) לחוזה). המושב אף התחייב לחתום על כל המסמכים ולהשיג את כל האישורים הדרושים לצורך רישום הזכויות על שם התובעים, כמו גם לשאת בכל ההוצאות שידרשו לצורך חלוקת המגרש (סעיפים 4(ג), 4(ד), 4(ו) ו-4(ז) לחוזה). התובעים מצידם התחייבו לקבל את הזכויות, לחתום על כל מסמך שיידרש לצורך רישום הזכויות במגרש על שמם, ולשתף פעולה עם המושב לצורך כך.

• בסעיף 6 לחוזה נקבע עוד כי "מושב חרות יטפל, יחד עם גרניצקי, במנהל מקרקעי ישראל ובכל המוסדות, המשרדים והמקומות, כדי לקבל ולהשיג את כל האישורים וההסכמות הדרושים, לרישום הזכויות בנכס ע"ש גרניצקי, וגרניצקי מתחייבים לשתף פעולה מלאה ככל שניתן לזרוז כל ההליך, כפי שיידרש, ולשם כך לחתום על כל המסמכים, התעודות והניירות, לעשות את כל הדרוש ולהופיע בכל מקום שיידרשו, לשם רישום הזכויות בנכס על שם גרניצקי במינהל".

• עוד יש לציין כי על פי הקבוע בסעיף 8(א) לחוזה, הוקנתה לתובעים זכות לביטולו של ההסכם, "היה ומסיבה כל שהיא שאינה תלויה ואינה באשמתם של גרניצקי, לא יחתם תוך 24 חדשים מחתימת חוזה זה, חוזה בין [רמ"י] לבין גרניצקי לגבי הנכס, לתקופה של 49 שנים". בסעיף 8(ב) הובהר כי עד לחתימת חוזה בין רמ"י ובין התובעים, "לא יבצעו גרניצקי כל בניה ו/או תוספת בנייה בבית פרט לאמור בסעיף 4ח' לעיל". יוסבר כי סעיף 4(ח) קבע כי לתובעים יותר לבצע שיפוצים פנימיים בבית על חשבונם, כל עוד מדובר בשיפוצים המותרים על פי דין.

• התובעים שילמו את הסכום הראשוני בסך כולל של 80,000 דולר והחזקה בנכס אכן נמסרה להם. אלא שאף על פי שחלפו למעלה מ-20 שנה ממועד חתימת החוזה, זכויות המושב בנכס מעולם לא הועברו לשמם של התובעים. כפי שיפורט להלן, הצדדים חלוקים על הנסיבות שהובילו למחדל זה.

   

• לאחר שנמסרה החזקה בנכס לתובעים, חתמו הם ביום 29.6.1993 על מפרט כספי שהוצא על ידי רמ"י, בו צוין כי יהא עליהם לשלם דמי חכירה מהוונים בסך של 32,003 ₪. עו"ד קרמר, אשר מונה על פי החוזה בין הצדדים לטפל בביצוע ההסכם, נקט בפעולות הדרושות לצורך רישום הנכס על שם התובעים, ובמסגרת כך אושרה תכנית לחלוקת המגרש על ידי משרד הפנים בחודש ינואר 1994.

• אלא שהחתימה על הסכם חכירה עם רמ"י התעכבה לאחר שביום 16.3.1994 הועלתה על ידו דרישה כי יוחרג משטח הנכס מקלט ציבורי שהיה בנוי על המגרש. דרישה זו של רמ"י להחרגת שטח המקלט מהנכס חייבה הכנה של תכנית מתאר חדשה. הליכי האישור של התכנית ערכו מספר שנים, והיא אושרה לבסוף על ידי שר הפנים רק בחודש יוני 1999.

• בהמשך לכך, שלח המושב ביום 11.7.2000 אל התובעים מכתב בו נמסר להם כי התקבלה "סוף סוף" הסכמת רמ"י לחתום על חוזה עימם. למכתב צורף מפרט כספי מיום 27.6.2000, בו צוין כי סכום דמי החכירה המהוונים שעל התובעים לשלם עומד על סך של 524,615.38 ₪.