ת"א 61108-10-10 עירית קרית מוצקין נ' רשות מקרקעי ישראל

עיריית קריית מוצקין ("העירייה") הגישה נגד הנתבעת, רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י" או "המינהל"), תובענה שבה היא עותרת למתן פסק דין המצהיר כי דרישת רמ"י לתשלום דמי חכירה בגין נכס מקרקעין בשטח של 35,925 מ"ר המצוי בתחום שיפוטה של העירייה וידוע כחלק מחלקות 3 ו-292 בגוש 10426 (בהתאמה, "דרישת התשלום" ו"הנכס") היא חסרת בסיס ותוקף. בנוסף עתרה העירייה למתן צו שיאסור על רמ"י לנקוט כלפי העירייה באמצעי גבייה. לחלופין עתרה העירייה לצו הקובע כי דרישת התשלום התיישנה, ורמי אינה רשאית לגבות את הסכום הנקוב בה.

רקע והשתלשלות עניינים

הנכס הוא בבעלות הקרן הקיימת לישראל ("קק"ל") והוא נוהל בידי המינהל, שעד להקמת רמ"י היה מופקד על ניהול מקרקעי המדינה וקק"ל. על הנכס חלה תוכנית מפורטת ק/261/א, הקובעת כי שטח הנכס נמנה על השטחים שיועברו לעירייה ללא תמורה ויירשמו בשמה ("התוכנית"). ביום 20.5.80 התקיימה פגישה בין נציגי המינהל לנציגי העירייה, ואחד הנושאים שעל סדר יומה היה הקמת מרכז קיט ונופש. בסיומה של הפגישה סוכם בין הצדדים כי "המינהל ייתן הסכמתו למסור לעירייה שטח ירוק ללא תמורה בגוש 10426 חלק מחלקה 2-3, במסגרת ההפרשות של שטחים ציבוריים פתוחים להקמת מרכז קיט ונופש..." (נ/1 – נספח 26). בהתאם לכך נחתם ביום 7.9.82 חוזה פיתוח בין הצדדים, שלפיו העמיד המינהל לרשות העירייה את הנכס ("חוזה הפיתוח"). מטרת ההקצאה שנקבעה בחוזה הייתה הקמת "מרכז קיט ונופש שיכלול בריכת שחיה, מגרשי ומתקני ספורט כדי שישמשו לקאנטרי קלאב" ("מרכז הנופש"). תקופת הפיתוח הועמדה על שלושים ושישה חודשים, מיום 1.8.82 ("יום אישור העסקה") עד יום 31.7.85, ונקבע תשלום דמי חכירה שנתיים סמליים בסך של 12 ₪. עוד נקבע כי אי-ביצוע הבנייה מהווה הפרה יסודית של חוזה הפיתוח, המקנה למינהל זכות לבטלו. המינהל מצדו התחייב להתקשר עם העירייה בחוזה חכירה לתקופה של 49 שנים שתחילתה ביום אישור העסקה, ובלבד שיתמלאו כל תנאי חוזה הפיתוח. בסעיף 2 של חוזה הפיתוח נאמר, בין היתר, כי "המינהל מעמיד בזה את המגרש לרשות היזם והיזם מקבל בזה את המגרש לרשותו, כבר רשות בלבד". בסעיף 9 נקבע שזכויות העירייה על-פיו אינן ניתנות להעברה ללא הסכמת המינהל. בסעיף 22 לחוזה, תחת הכותרת "תנאים מיוחדים", נאמר:

"א. הוסכם בין הצדדים שהשטח המוחכר יישאר ברשותה של העירייה או של חברה בבעלות מלאה של העירייה, כנכס ציבורי כללי ושיכלל בהפרשות לצורכי ציבור.

ב. במידה וישונה יעוד השטח, או חלק ממנו, יוחזר השטח הנוגע בדבר למוכר ללא תביעות וטענות כלשהן.

...

ד. העירייה מתחייבת שהמתקנים והשירותים שינתנו יהיו פתוחים לקהל הרחב ובמידה ויגבו דמי כניסה יגבו לשם כסוי ההוצאות בלבד.

גובה דמי הכניסה יקבעו על ידי מועצת העיר בלבד.

...".

בשל קשיי תקציב של העירייה הוקפאו עבודות ההקמה, וביום 24.3.84 ביקשה העירייה להאריך את תוקף חוזה הפיתוח בשנתיים נוספות. ביום 18.11.84 הודיעה העירייה כי אינה יכולה לממן את הקמת מרכז הנופש, וביקשה את אישורו של המינהל למסור את ההקמה וההפעלה ליזם פרטי בפיקוחה. המינהל סירב לבקשה והעירייה נדרשה להודיע אם בכוחה לבצע את הפרויקט בעצמה, שאם לא כן יבוטל חוזה הפיתוח (נספח 4 לתצהיר המינהל), אך ביום 5.6.85 נענה המינהל לבקשת העירייה למסור את הפעלת מרכז הנופש ליזם פרטי, באופן שהמכרז יפורסם על-ידי העירייה ויקבל את הסכמת המינהל. כמו כן הוחלט כי מרכז הנופש יהיה פתוח לציבור, והמחירים בו יהיו בפיקוח ציבורי של העירייה. בעקבות הסכמת המינהל פרסמה העירייה מכרז להקמה, פיתוח והפעלה של מרכז לספורט ונופש בנכס במתכונת של פרויקט B.O.T (Build Operate Transfer), שבמסגרתו יוקם מרכז הנופש בידי יזם פרטי שיקבל הרשאה להפעיל את מרכז הנופש לתקופה של 25 שנים ו-24 שנים נוספות, שבסופה יוחזרו הנכס והבנוי עליו לרשותה הבלעדית של העירייה. המינהל נתן הסכמתו לנוסח המכרז לאחר שהוכנסו בו תיקונים ותוספות לפי דרישת המינהל.