ת"א 60007-12-13 חברת שומרי אמונים נ' טרבלו

הנתבעים 9-1 (להלן: "טרבלו") מכרו את זכויותיהם בדירה המצויה בקרית שומרי אמונים בירושלים (להלן: "הקריה") לנתבעים 10 ו-11 (להלן: "ברזסקי"). התובעת (להלן: "התובעת" או "חברת שומרי אמונים") היא הבעלים הרשום של המקרקעין עליהם הוקמה הקריה, ובכלל זה של הדירה מושא התביעה. מורישם של טרבלו, אלימלך טרבלו ז"ל, רכש ממנה בשעתו את זכויות החכירה לדורות בדירה. לטענת התובעת מכרו טרבלו את הדירה לברזסקי ללא שהודיעו על כך לתובעת וללא שאפשרו לה להפעיל את זכות הקדימה שניתנה לה במסגרת ההסכם בינה לבין אלימלך טרבלו ז"ל. כמו-כן טוענת התובעת שלא ניתנה הסכמתה למכירת הזכויות בדירה לברזסקי, אף שההסכם בינה לבין טרבלו מחייב את קבלת הסכמתה לצורך העברת הזכויות. לפיכך עותרת התובעת לכך שבית המשפט יקבע שמכירת הזכויות בדירה בטלה ומבוטלת, ולקבוע כי על טרבלו למכור לתובעת את הזכויות בדירה באותם תנאים בהם התיימרו למכור את הזכויות לברזסקי (סעיף 15 לכתב התביעה), כל זאת לנוכח זכות הקדימה שניתנה לה בהסכם. כן עותרת התובעת למתן סעד הצהרתי לפיו ביצעו ברזסקי כלפיה עוולה של גרם הפרת חוזה.

טרבלו וברזסקי טוענים כי לא ידעו כלל על קיומה של תניה בדבר זכות קדימה בהסכם שנחתם בין מורישם של טרבלו לבין התובעת, וכי מכל מקום תניה זו אינה מחייבת את טרבלו או את ברזסקי. עוד טוענים הנתבעים כי מאחר וזכות הקדימה לא נרשמה במרוצת תקופה של למעלה מ-40 שנה, מעת החתימה על ההסכם ועד לרישום המקרקעין מושא התביעה, ולא נרשמה גם שעה שנרשמו המקרקעין בשנת 2010, הרי שהיא פקעה. הנתבעים טוענים שהתובעת לא עשתה שימוש בזכות הקדימה מעולם, ויש לראות בכך משום וויתור שלה על זכות הקדימה, ככל שזו הוקנתה לה. בנוסף טענו הנתבעים כי מלשון ההסכם שבין מורישם לתובעת עולה שהתניה בעניין זכות הקדימה אמורה היתה לחול בתקופה הזמנית שעד לרישום המקרקעין ולא לאחר מכן. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי הרכישה בוצעה בתום לב ובתמורה והיא גוברת על כל זכות קניינית שהיתה לתובעת, ככל שהיתה כזו, בפרט לנוכח העובדה שהתובעת היא שגרמה ל"תאונה משפטית" בכך שלא רשמה את זכות הקדימה.

אשר לטענה לפיה לא נתנה התובעת את הסכמתה לחתימת ההסכם עם ברזסקי, הטעימו הנתבעים כי ברזסקי מחזיקים זה למעלה מ-30 שנה בזכויות בדירה אחרת בקרית שומרי אמונים, וזאת לאחר שאושרו במפורש על ידי התובעת כראויים להתגורר בקריה. מכאן שהתובעת לא היתה מסרבת ולא יכולה היתה לסרב לקבל את ברזסקי כרוכשי דירה בקריה.

אף שלשיטת הנתבעים אין לתובעת זכות קדימה, טוענים הם כי בפועל הודיעה משפחת טרבלו לתובעת על כוונתה למכור את הדירה ואף ביקשה שהתובעת תרכוש את הדירה, מאחר וחששו שיתקשו למצוא קונים לדירה. לטענתם נעשתה פנייתם לתובעת באמצעות פנייה למאיר לוסטיג ולאהרן קלירס, שלשיטת הנתבעים מחזיקים בתפקידים בחברה התובעת. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי אלה הודיעו לטרבלו שהתובעת אינה מעוניינת לרכוש את הדירות.

הצדדים לא השכילו להגיע לכלל הבנות כלשהן. לפיכך הגישו הצדדים תצהיריהם והעדים נחקרו. מטעם התובעת העידו הנתבע 1 (דב טרבלו) והנתבע 10 (יוסף שלמה ברזסקי). מטעם התובעת העידו ברכה ראטה, מנהלת התובעת, ואהרן קלירס ששמו נזכר על ידי הנתבעים כמי שאליו פנו בבקשה כי חברת שומרי אמונים תרכוש את הדירה.

העובדות הנוגעות לעניין

א. רקע כללי

כרקע לדיון בתובענה זו יש לדעת כי קדמו לה הליכים שהתקיימו בין דיירים רבים בקריה לבין התובעת בנוגע לרישום זכויות המשתכנים בקרית שומרי אמונים במרשם המקרקעין (ת"א 2159/08 קופרשטוק נ' חברת שומרי אמונים בע"מ). במסגרת אותו הליך, שהתקיים אף הוא בפני, ניתן פסק-דין ביום 28.1.2012 בגדרו נקבעו קביעות שונות (להלן: פסק-דין קופרשטוק). ברזסקי, שהוא הנתבע 10 בתביעה הנוכחית, היה אחד מהתובעים במסגרת אותה תובענה (תובע מס' 21). הנתבע 8 אף הוא נכלל בין התובעים באותה תובענה (תובע מס' 11), מכח זכויותיו בדירה אחרת בקריה. ברזסקי והנתבע 8 טענו במסגרת אותו הליך כי רכשו את זכויות החכירה בדירות מדיירים שרכשו את הזכויות מחברת שומרי אמונים. חברת שומרי אמונים הודיעה במסגרת אותו הליך כי אישרה את העברת הזכויות מהדיירים הקודמים לברזסקי ולנתבע 8.