ת"א 58091-03-11 בן דוד ואח' נ' דוצ'ין ואח'

הצדדים בתיק זה הסכימו והסמיכו את בית המשפט לפסוק בתובענה דנן על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד- 1984, תוך הנמקה קצרה, ועל יסוד כלל החומרים שבתיק בית המשפט ועל יסוד סיכומי טענות קצרים מטעם כל אחד מהצדדים (ע' 13, ש' 3-7 לפרוטוקול).

שבתי ועיינתי בכלל המסמכים שבתיק בית המשפט. בכלל זה עיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם. עיינתי בתמונות שצורפו. עיינתי בתצהירי העדויות שהוגשו מטעם הצדדים, על כלל נספחיהם. נתתי דעתי, בין היתר, לטענות הסף שהועלו על ידי הנתבעים והצד השלישי (כמו גם להחלטת בית המשפט בעניין מיום 25.6.12). בחנתי את המסמך שעליו חתם הצד השלישי ביום 20.12.2005 ואת העולה ממנו, בין היתר, בכל האמור בהתחייבות הצד השלישי לפעול לביצוע עבודות בדירת הנתבעים לשם מניעת המשך הרטיבות בדירת התובעים. עיינתי בהסכם המכר נושא תאריך 7.7.09 שמכוחו רכשו התובעים 1-3 את הדירה מאת בעליה הקודמים, ובחנתי גם את הוראת ס' 12(א) לו ואת הטענות שהועלו על ידי הצדדים ביחס אליה ולנפקותה. עיינתי בחוות הדעת המפורטת והמקיפה של המהנדס ושמאי המקרקעין יצחק חיט (חוות דעת מיום 2.9.12), שמונה כמומחה מטעם בית המשפט. בחנתי את התמונות שהובאו בגדרה של חוות הדעת, את הליקויים עליהם הצביע המומחה ונתתי דעתי למסקנותיו ביחס לגורמים והמקורות לרטיבות בדירת התובעים. בחנתי גם את המסמכים הנוספים שהוגשו לתיק בית המשפט על ידי המומחה, ובכלל זה את פרוטוקול הביקור שערך המומחה בדירה ביום 5.11.13 (מסמך נושא תאריך 6.11.13), שבמסגרתו פירט המומחה את ממצאי בדיקתו לאחר שהצד השלישי ביצע עבודות בדירת הנתבעים (וזאת בעקבות הסדר דיוני שנעשה בין הצדדים ביום 14.1.13 והחלטת בית המשפט מיום 27.6.13). שקלתי את טענות הצדדים בקשר עם אופן ביצוע העבודות על ידי הצד השלישי. עיינתי גם במסמכים שהוגשו בהקשר זה, ובכלל זה בתכתובות הדוא"ל שנעשו במועדים שונים גם מול המומחה שמונה בקשר עם שינויים כאלה ואחרים ביחס לאופן ביצוע העבודות. נתתי דעתי לטענות הצד השלישי בקשר עם ההיקף הכספי המוערך של העבודות שבוצעו על ידו. הבאתי בחשבון כי לאחר ביצוע העבודות על ידי הצד השלישי פסקה בעיית הרטיבות שמקורה במרפסת דירת הנתבעים. נתתי דעתי לכלל טענות הצדדים כפי שעלו לאורך ההליכים, ובכלל זה בפרוטוקולי הדיונים ובכתבי בי הדין שהוגשו. קראתי את סיכומי הצדדים.

פסק דין זה ניתן על יסוד כל אלה ועל יסוד התמונה הכוללת שהובאה לפני בית המשפט.

מעיון בכלל המסמכים עולה כי הונחה תשתית מבוססת לכך שהרטיבות בדירת התובעים מקורה במרפסת דירת הנתבעים וכי הרטיבות נגרמה, בין היתר, בשל כשל במערכת האיטום שהותקנה על ידי הצד השלישי וכשל באיטום גרם המדרגות המחבר את מפלס המרפסת למפלס סלון הנתבעים. חוות דעתו המפורטת של המומחה שמונה על ידי בית המשפט ומסקנותיו, מקימים תשתית לקביעת אחריותם של הנתבעים – בהיותם המחזיקים ובעלי הדירה שהכשלים בה הם שגרמו לרטיבות – ולקביעת אחריותו של הצד השלישי, שנמצא כי הרטיבות נובעת מכשלים הרובצים לפיתחו. יצוין, בקצרה, כי בנסיבות העניין טענותיו של הצד השלישי להעדר יריבות (משדירת הנתבעים נרכשה מאת חברה אחרת) או להתיישנות – מוקשות. לעניין זה יש לזכור כי הצד השלישי שימש הקבלן המבצע לבניית דירות התובעים והנתבעים. די לציין בהקשר זה את מכתבו של הצד השלישי עצמו מיום 20.12.2005 שבו התחייב, ללא הסתייגות כלשהי, לפעול לביצוע עבודות שונות, בכלל זה עבודות איטום ברצפת המרפסת ובמעקות המרפסת בדירת הנתבעים לשם מניעת המשך הרטיבות בדירת התובעים (בעת שזו היתה עוד בבעלות קודמיהם) ואת העובדה שבמועדים שלאחר מכן ביצע הצד השלישי, לטענתו, עבודות כאמור. משנמצא כי גם לאחר מכן היו קיימים כשלים מהותיים הגורמים לרטיבות, יש קושי משמעותי לקבל את טענות הצד השלישי.

מהתמונה שהובאה לפני בית המשפט עולה כי התובעים 1-3 רכשו את הדירה מאחרים ביום 7.7.09. בהסכם המכר שבו התקשרו הצהירו התובעים, בס' 12(א) שם, כי הם "[]מודעים לבעיות רטיבות שהיו ויתכן שעדיין קיימות בנכס וכי מחיר הנכס נגזר מעובדה זו ומהעובדה שהמוכרים אינם מקבלים על עצמם אחריות כלשהי בקשר לבעיות רטיבות בנכס...". שקלתי את טענות הנתבעים והצד השלישי בקשר עם הוראה זו ומשמעותה. בכלל זה שקלתי את טענותיהם כי התובעים היו מודעים לבעיות הרטיבות בדירה, כי בעיית הרטיבות גולמה במחיר רכישת הדירה על ידי התובעים על דרך של הפחתת המחיר וכי בתביעה לפיצוי כספי או לתיקון הליקויים (שייעשה על חשבון אחרים) יש משום כפל פיצוי. בהקשר זה יש לתת את הדעת גם לטענת התובעים כי קודם לרכישת הדירה לא ידעו אלא על בעיית רטיבות קלה. עניין זה יכול להשליך על המידה שבה היווה העניין גורם בעת קביעת מחיר הרכישה. הוראת סעיף 12(א) להסכם המתייחסת לבעיות הרטיבות בלשון עבר ("היו") תוך ציון אפשרות בלבד שעודם קיימות ("וייתכן שעדיין קיימות") יכולה לתמוך במידת מה בטענת התובעים כי במועד הרכישה לא ידעו על קיומה של בעיה משמעותית וממילא כי עניין זה לא השפיע באורח משמעותי על מחיר הרכישה (וראו גם דוח השמאי מטעם הבנק למשכנתאות, נספח ב' לתצהיר מטעם התובעים, שלא מזכיר כלל בעיית רטיבות). בנוסף, יש להביא בחשבון את הטענות כי פועלה של ההוראה האמורה ביחסים שבין התובעים למי שמהם רכשו, כמו גם את הטענות ביחס לזיקה בין ההנחה הנטענת לבין ראשי הנזק הספציפים שנתבעו ואת השאלה כנגד מה בדיוק ניתנה ההנחה הנטענת. בנוסף, התשתית הראייתית שהונחה לפני בית המשפט מקימה קושי ממשי לכמֵת – ולוּ על דרך ההערכה – את שיעור ההנחה הנטען. ממילא נכונים הדברים ביחס לשיעור חלקה של ההנחה הנטענת המתייחס לנזקי הרטיבות עצמם להבדיל מהנחה שנועדה לפצות על עצם הצורך לטפל בעניין אל מול אחרים. עניין זה מקרין על המשקל שניתן ליתן לטענה האמורה. ממילא קיים קושי לקבל את טענת הצד השלישי כי הוא זכאי להשבת העלות הכספית של העבודות שבוצעו על ידו. עם זאת, בנסיבות העניין ניתן לתת לכך משקל מסוים בעת קביעת שיעור הפיצוי המגיע.

אשר לראשי הנזק – התובעים עתרו לפיצויים בשני ראשי נזק.