ת"א 57533-05-11 משאט ואח' נ' כץ ואח',ת"א 26857-05-12 משאט ואח' נ' כץ ואח'

בפני תובענות בשני תיקים מאוחדים, שעניינן הסכם שכירות של חנות.

תמיר משאט (להלן –התובע) ונעמה משאט (להלן –התובעת) הם בעלי נכס ברחוב שבזי 21 בתל אביב, הידוע כגוש 6926 חלקה 32 (להלן –הנכסאוהחנות). מיטל כץ (להלן –הנתבעת) היא מעצבת אופנה ויהושע יום טוב (להלן –הנתבע) הוא איש עסקים. שניהם שותפים בעסק ששמו "מיטל עיצובים". בשנת 2008 שכרו הנתבעים מהתובעים את החנות.

ההליכים המשפטיים וטענות הצדדים

הורתו ולידתו של ת.א. 57533-05-11 בתיק הוצל"פ מיום 2.5.2011, שעניינו שני שיקים שבוטלו על ידי הנתבעים: האחד, על סך של 9,320 ₪ בגין דמי שכירות לחודש דצמבר 2010 והשני, על סך של 3,831 ₪ בגין הפרשי הצמדה ותוספת בשכר דירה של 10% לשנת האופציה הראשונה (להלן – השיקים המבוטלים). הנתבעים הגישו התנגדות לביצוע שטר וניתנה להם רשות להתגונן. בנוסף לכך הוסכם, שהנתבעים רשאים להגיש כתב תביעה שכנגד.

הנתבעים טועניםבכתב התביעה שכנגדאת הטענות הבאות: הם פנו לתובע כמתווך, שהראה להם את החנות והחליטו לשכור אותה. התובע דרש דמי תיווך ורק במעמד חתימת הסכם השכירות (להלן – ההסכם) גילו הנתבעים, כי התובע הוא אחד מבעלי הנכס. לאחר שהתגלע סכסוך ביניהם פנו הנתבעים לייעוץ משפטי ונודע להם, שהתובע פעל בניגוד להוראת ס' 10 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן –חוק המתווכים) בכך, שלא גילה להם את ה"עניין האישי" שלו בעסקה ואף לא קיבל את הסכמתם לכך בכתב. עתה הם עותרים להשבת דמי התיווך שקיבל מהם התובע "בדרך לא דרך" ובסך של 9,240 ₪. במעמד חתימת ההסכם דרש התובע סכום חד פעמי של 50,000 ₪ כ"דמי פינוי". הנתבעים הסכימו לשלם סכום זה בידיעה, כי כאשר יפנו את הנכס יוכלו לדרוש משוכר עתידי את השבתו לצד כספים נוספים בגין השקעותיהם בחנות. התובע אף הודיע לנתבעים, כי תהיה להם אופציה לשכור את החנות לתקופה ארוכה נוספת. על בסיס התחייבויות התובע, השקיעו הנתבעים בנכס כ- 150,000 ₪ ובין היתר, שילמו לאדריכלית, התקינו פרקט, קיר גבס, מזגן, תאורה יקרה ועוד (להלן – כספי השיפוץ). הנתבעים ביקשו להכניס סוגיות כספיות אלו להסכם, אך התובע אמר שאין צורך ולאחר שיכיר אותם לא תהיה כל בעיה. בדיעבד התברר, שהתובע ציין בהסכם, שהסכום של 50,000 ₪ ששולם על ידי הנתבעים כדמי פינוי הוא חלק מדמי השכירות, זאת במטרה להונות את הנתבעים. בסמוך לסיום תקופת השכירות סרב התובע לאפשר לשוכר חלופי לשכור את הנכס באופן שישיב לנתבעים חלק מסכומים אלו. לפיכך עותרים הנתבעים להשבת סך של 50,000 ₪ וכן סך של 80,000 ₪ על חשבון כספי השיפוץ. בספטמבר 2010 שוחחה הנתבעת עם התובע ואמרה לו, שהחנות אינה רווחית, שדמי השכירות גבוהים והודיעה לו, שהנתבעים לא יוכלו לממש את תקופת האופציה השנייה ולהמשיך לשכור את החנות מעבר ליום 31.12.2010, אלא אם יקבלו הנחה משמעותית בדמי השכירות. התובע ביקש מספר ימים לחשוב, וככל הנראה ביקש להותיר בידי הנתבעים פחות מ-90 ימים לסיום תקופת האופציה הראשונה (המועד בו היה עליהם להודיע בכתב על ביטול אופציית השכירות) ורק אז הודיע, שלא יוכל להפחית מדמי השכירות. במועד זה חזרה הנתבעת והודיעה לתובע, שיחפש שוכר חלופי. התובע סרב "משיקולים שלו". התובע התכחש לקבלת ההודעה מחודש ספטמבר והנתבעת שלחה אליו מכתב בדוא"ל ובדואר רשום ביום 22.11.2010 בו ציינה, שעליו להשיב את הפיקדון בסך 24,000 ₪, שניתן לו במעמד חתימת ההסכם (להלן – הפיקדון). התובע בתגובה שלח מכתב ביום 30.11.2010 ובו הודיע לנתבעת, כי הוא מתעקש שהנתבעים יישארו בנכס עד ליום 28.2.2011. לטענת הנתבעים, בנסיבות המתוארות, לא נכנסה לתוקף תקופת האופציה השנייה ובמשמע, שתקופת השכירות הסתיימה ביום 31.12.2010. העובדה שהתובע המשיך להחזיק בפיקדון הובילה את הנתבעים להורות על ביטול השיקים ולהודיע לו, כי יוכל לקזזם מסכום הפיקדון שבידו, כך שנותר בידי התובע סך של 10,849 ₪ להשיב להם. אלא שהתובע ציין, כי הוא שומר את הפיקדון לקיזוז "נזקיו". לטענת הנתבעים, התובע לא הודיע להם על נזקים כנטען. למיטב ידיעתם, לא בוצע תיקון בחנות ולמעשה הם השביחו את הנכס. הנתבעים לא נדרשו להשיב דבר לקדמותו, נהפוך הוא.

לטענת הנתבעים, חובו של התובע כלפיהם, בסך כולל של 150,089 ₪, נובע מהפרת התחייבויותיו החוזיות, התנהלות בחוסר תום לב בעת קיום ההסכם, מצגי שווא וכן גרימת נזק.

התובע טועןבכתב הגנה שכנגדאתהטענות הבאות: דבר היות התובעים בעלי החנות היה ידוע לנתבעים עובר לחתימה על ההסכם והם חתמו על הסכם התיווך מרצונם החופשי. הנתבעים לא כללו בתביעתם ראש נזק של הפרת חובה חקוקה ולכן אין בסיס לדרישת השבת דמי התיווך. הסכום של 50,000 ₪ הוא סכום חד פעמי עבור דמי שכירות שניתן בתמורה להנחה מסויימת בדמי השכירות החודשיים. הוחלט על סכום זה במסגרת המשא ומתן לכריתת ההסכם. טענת "הגילוי בדיעבד" ביחס ל-50,000 ₪ היא "שקר גס". הנתבעים הם אנשי עסקים, מעורים בהסכמים, החליפו טיוטות עם התובע, העירו הערותיהם, הכניסו שינויים ותיקונים, חתמו על כל אחד מעמודי ההסכם והיו מודעים לתוכנו. בתום תקופת השכירות הראשונה, ביקשו הנתבעים שלא לעמוד בתנאי ההסכם ביחס לתקופת אופציית הארכת השכירות הראשונה. על רקע זאת התנהלה תכתובת בין הצדדים ממנה עולה, שהנתבעים היו מודעים להוראת ההסכם ולפיה, יש להודיע בכתב לפחות 90 ימים לפני תום תקופת השכירות על אי רצונם לממש את תקופת האופציה. הנתבעים שלחו מכתב נושא תאריך 22.11.2010, שהתקבל על ידי התובע ביום 29.11.2010 ועליו השיב למחרת היום. לטענת התובע, תקופת השכירות הסתיימה לכל המוקדם בחלוף 3 חודשים מיום קבלת ההודעה בכתב כלומר ביום 28.2.2011 והנתבעים חייבים בתשלום דמי שכירות חודשיים לפחות עד למועד זה. עוד נטען, כי נוכח הנסיבות, חייבים הנתבעים בתשלום דמי השכירות עד ליום השכרת החנות לאחר, במאי 2011. התובע מציין, שהסכים לשוכר חלופי שיכנס בנעלי הנתבעים, אך לא הסכים להשכיר את הנכס בדמי שכירות נמוכים מהנקוב בהסכם. התובע אינו מקבל את דרישת הנתבעים להשבת סך של 80,000 ₪ בגין כספי השיפוץ, נוכח הוראות ההסכם הברורות ביחס לשיפוץ או שינוי בנכס ואף לא אישר בכתב את השיפוצים. התביעה שכנגד נועדה להלך עליו אימים ולהוציאו ב"שן ועין". הנתבעים הסבו לו נזקים כספיים המוערכים בעשרות אלפי שקלים, כמפורט בכתב ההגנה שכנגד.

ביום 14.5.2012 הגישו התובעים תובענה נוספת נגד הנתבעים בגין נזקים נטענים, שנגרמו להם עקב הפרת הסכם השכירות, זאת במסגרת ת.א. 26857-05-12. התובעים טועניםבכתב התביעה,כי הנתבעים הפרו את ההסכם וגרמו להם נזקים רבים. בתוך כך העמידו את סכום התובענה על סך של 75,359 ₪ כאשר את הנזקים סכמו לסך של 100,255 ₪ ומתוך סכום זה יש לקזז את סכום הפיקדון על פירותיו העומד על סך של 24,716 ₪. התובעים חזרו על מרבית הנזקים והסכומים שצויינו בכתב ההגנה שכנגד והוסיפו עליהם, כמפורט: שוויו של מחצית בניית קיר גבס בעלות של 2,680 ₪, עלויות שינוי תוכניות בנייה שהגישו לעירייה בשל בניית גלריה בסך כולל של 6,000 ₪. עלויות עתידיות המוערכות באלפי שקלים של פירוק הגלריה המחודשת. סך של 1,089 ₪ בגין הפיגור בתשלומים בשנת 2010. בגין הפרשי הצמדה לשנת האופציה הראשונה (שנת השכירות השנייה) נותרו הנתבעים חייבים לתובעים סך של 2,925 ₪. לטענת התובעים, שנת האופציה השנייה נכנסה לתוקפה באופן אוטומאטי ביום 1.10.2010 בהעדר הודעה בכתב. בנוסף, הנתבעים סיכלו מציאת שוכר חלופי ולכן הם חבים בתשלום דמי שכירות עבור החודשים ינואר- מאי 2011 בסך של 49,614 ₪. כמו כן עליהם לשאת בעלויות תשלומי הארנונה עבור חודשים אלו בסך של 5,336 ₪, בתשלום של 91 ₪ בגין חשבון מים לתקופה שמיום 15.11.2010 ועד ליום 31.12.2010, לשאת בעלות חיבור מחדש לחשמל (לאחר שהנתבעים ניתקו את החנות באופן חד צדדי) בסך של 100 ₪. עוד טוענים התובעים, כי השוכרת החדשה הסכימה לשכור את החנות תמורת 11,000 ₪ במקום 12,000 ₪ משום שלטענתה היה עליה לבצע עבודות פירוק ותיקון בנכס. התובעים מעמידים את נזקיהם בעניין זה על סך של 13,920 ₪. מצב החנות "אשר היה בכי רע" אילץ את התובעים לשאת בעלויות של כ- 8,500 ₪ עבור תיקון מדרגות בחנות, פירוק אלמנטים בחנות, סתימת חורים, תיקוני צבע וניקיון הנכס. לצד זאת ועקב הפרת ההסכם נגרמה לתובעים עוגמת נפש המוערכת ב- 5,000 ₪. יצוין, כי ברשימה הסוכמת את הנזקים רכיב עוגמת הנפש נאמד בסך של 10,000 ₪. התובעים עותרים להוסיף לנזקיהם את סכומם המצטבר של השיקים המבוטלים בסך של 13,151 ₪.

הנתבעים טוענים בכתב ההגנה את הטענות הבאות: התובע הציע להקטין את שטח הנכס על ידי בניית קיר גבס וכך יפחתו דמי השכירות. סוכם, כי הנתבעים יבנו את קיר הגבס בעלות של עד 4,000 ₪ (על פי הצעת מחיר). לאחר מכן ביקש התובע לבנות את קיר הגבס בעצמו משום שראה בכך הזדמנות "לרווח קל": בניית הקיר בעלות נמוכה לצד דרישת תשלום מחצית מ- 4,000 ₪ וכך היה. אמנם התובע ביקש, שהנתבעים ישלמו את מלוא עלות קיר הגבס אך הנתבעים לא הסכימו לזאת ואף מתכחשים לעלות הנטענת של הקמת הקיר. לטענתם, לו היה קיים חוב בעניין זה לא היו מאפשרים להם להאריך את תקופת השכירות. הנתבעים שבים ומציינים, כי הסכום החד פעמי בסך של 50,000 ₪ שולם "כדמי פינוי". הנתבעים מדגישים, כי שילמו הפרשי הצמדה במועד ולראיה, שהתובעים לא עוררו טענה זו ואפשרו להם לממש את תקופת האופציה. הגלריה הוקמה באישור ובידיעת התובע. התובע הגיש תוכניות לעירייה בהן מופיעה הגלריה ולא בכדי. בנוסף, לולא חפץ בגלריה לא היה מאפשר לנתבעים להקים גלריה חדשה אחרי הריסת הקודמת והיה מורה להם להרוס אותה בעת פינוי הנכס. לא די שהתובע לא הורה כך אלא "איים" שלא ישונה דבר מה בנכס. לטענת הנתבעים, הגלריה קיימת בנכס גם כיום והתובעים יצאו נשכרים מהקמתה באופן שהעלה את ערך הנכס משמעותית וכן העלה את דמי השכירות. לטענת הנתבעים, אין הם חבים דבר ביחס לנזקים הנטענים. התובעים אף לא פנו אליהם ביחס לנזקים והדבר מדבר בעד עצמו. הנתבעים פינו את הנכס במועד. לפיכך, אין הם חבים לתובע תשלומי ארנונה או מים ואף לא דמי שכירות עבור ארבעת החודשים הראשונים לשנת 2011. בנוסף, בידי התובע פיקדון אשר ממנו ביקשו לקזז את חוב השיקים המבוטלים. עת ביקשו הנתבעים להחליף את החזקה בנכס מול חברת החשמל, התובע לא שיתף פעולה ולא השיב לפנייתם ולכן נאלצו לנתק את חיבור החשמל באופן חד צדדי. התובע הוא שגרם ועדיין גורם לנתבעים עוגמת נפש.