ת"א 57406-01-14 קרביץ ואח' נ' ארזי ואח' 17 בנובמבר 2016

1.מילת-הקדמה: רשות מקרקעי-ישראל הוגדרה בידי-התובעים "נתבעת פורמאלית" (אפילו, שאין בדין כל הגדרה כזו בהליך לפנֵיה של ערכאה דיונית). בהסכמת-הצדדים היא נמחקה מרשימת-הנתבעים. ההליך התנהל בין התובעים לבין נתבעים 8-1 לבדם. לגביו אומַר כי הגשתה של תובענה ובה סעד כספי, שהתובעים לא כימתוהו וממילא לא תמכו את הזכאות לו בשום ראָיה שהיא, לפסיקה "לפי ראות עיני בית המשפט" (פִּסקה 11(ב) לכתב-התביעה), לא תוליך אלא לדחייה. ראות-עיניו של בית-המשפט לא די בה להקים, ובוודאי שלא להוכיח, עילה.

2.מה שנותר, ובו כנדמה העיקר, הוא תביעה לפירוק-שיתוף. זו נוגעת למקרקעין שבבעלות-המדינה בחולון, בגוש 6740, חלקות מס' 182 ו-183, ומוחכרים בחכירת-משנה לדורות, יחד לצדדים להליך זה. במרשם-המקרקעין (רישום צורף בנספח ת/1 לכתב-התביעה) רשום כל אחד מששת-הזוגות כבעלים של ששית, בלתי מסוימת, מן הזכות לחכירת-המשנה הזו.

על המקרקעין בנויות שש יחידות-מגורים, צמודות זו לזו בטור ויוצרות מבנה אחד. טבעו של השיתוף בזכות-החכירה הוא כי המבנה הזה איננו רשום כבית משותף. סמוכה לכל יחידה – חצר, שהיא חלק משטחם הכולל של המקרקעין. כל אחד מזוגות-הצדדים מחזיק בדירה אחת מתוך השש ובחלק מן החצר. לפי הראיות, שהציגה התביעה – מסמכים ועדותה של נציגתה של רשות מקרקעי-ישראל (פרוטוקול, בעמ' 42, ש' 16) – כל אחד מששה הזוגות (או מי, שהוא בא בנעליו) שילם לרשות מקרקעי-ישראל דמי-היוון ביחס לששית משטחם הכולל של המקרקעין והוא 905 מטרים רבועים. על כך לא חלקו הנתבעים ומכל מקום הם לא הציגו כל ראיה, הסותרת קביעה זו.

הנה כי כן, לכל אחד מהזוגות הוקנתה זכות בששית מן המקרקעין, ועל אף שזוהי ששית בלתי מסוימת, היא שוות-ערך, בהתחשב בשטחם הכולל של המקרקעין, להחזקה בכ-150.80 מטרים רבועים. אלא, שבפועל מחזיקים נתבעים 3 ו-4, בני-הזוג אברהמי, בקרוב ל-199 מטרים רבועים ואילו נתבעים 5 ו-6, בני-הזוג רבי, מחזיקים בכ-205 מטרים רבועים. על ההבדלים בשטחים המוחזקים בא, מטעמם של התובעים, תצהירו של המודד, מר דניאל לרר, שמדד את המקרקעין בשנים 2009 ו-2011. ההחזקה העודפת היא בחצרות. מה שמבקשת התובענה, בתמצית, הוא לפַרק את השיתוף בזכויות ולחלק את ההחְזקה בעין כך, שלכל אחד מן השותפים תיוחד זכות לחכור, וממילא להחזיק, שטח זהה.

3.הקושי ביישום הוא מובן: לפחות חלק מן הצדדים הסתמך על מצב-החְזקה רב שנים. נתבעים, שמחזיקים בשטח עודף, משתמשים בו לצרכים שונים. צמצומה של ההחזקה יחייב אותם לשנות מן האורח, שבו הם התנהלו עד היום. ענין זה שימש בסיס לטענתם הראשונה כי התובענה התיישנה מששתקו התובעים במשך שנים ארוכות ומשנמנעו מלהעלות את טרונייתם קודם שקמה הסתמכות.

מבלי להקל ראש בחלוף-השנים, לטענת-ההתיישנות אין מקום להיעתר. אומר, ראשית כי לפי ראיותיהם לא העלו התובעים את עמדתם לראשונה בתביעה זו והוגשה בחודש ינואר 2014. הדבר נעשה שנים קודם לכן, סביב מכירתה של זכות במקרקעין ועל כך מעידות, בפרט, פניית-התובעים מיום 10.7.2009 אל רשות מקרקעי-ישראל ופנייתם מיום 20.7.2009 אל מי, שנתבעים 3 ו-4 באו, באותה שנה, בנעליהם (העתקי-הפניות צורפו לתצהירי-התביעה). שנית, על אף שהנתבעים טענו למצב-דברים אשר קיים, לכאורה, משנת 1947 ואילך, הם לא הוכיחו כי ההחזקה, במאפייניה דהיום, עמדה כך מאותה שנה ואין ראשיתה מאוחרת יותר. אולם, ממילא העיקר הוא אחר. טבעו של שיתוף בזכויות הוא כי הוא ענין מתמשך. הוא מוסיף ונמשך, ועמו גם זכותו שבדין של כל שותף לעתור לפירוקו של השיתוף הזה, בכל עת ומכל טעם, ובלבד שעתירתו תמת-לב היא.

4.הסתמכות קשורה, תחת זאת, בשיהוי. דחייתה של טענה בדבר-התיישנות, לעצמה, איננה שוללת כוח לטעון לשיהוי. אלא ששיהוי, אשר דרך-כלל איננו עולה כדי הפרתה של חובת תום-הלב ואין הדברים שונים בעניננו, לא מקים טעם לדחייתה של עתירה לפירוק-שיתוף. אם נודעת לו משמעות הרי היא אחרת. תובענה זו אינה עוסקת בה ומבלי להמליץ או לייעץ דבר – ענין היא להליך אחר. עיקר להכרעה כאן מצוי בכך, שאין תוצאתו של שיהוי – סילוקה של התובענה ומניעתו של הפירוק. אף אין הוא מקים השתק או מניעות. אלה מצריכים עיגון מוצק מזה שלו טענו הנתבעים. לא הוכח כי התובעים ויתרו, במשהו, על זכויותיהם במישור הקניני אפילו אם היו הם, בהתנהגות, צד להסכם משתמע של חלוקת-ההחזקה.

אכן, זהו ההבדל שבין זכות קנינית לחכירה-לדורות של מקרקעין לבין שאלת-ההחזקה בם. ההחזקה הולכת אחר החכירה ולא להפך. בעוד, שמקורה של החכירה בזכות קנינית שבדין, הולכת ההחזקה אחר הסכמתם – המפורשת או המשתמעת – של השותפים לזכות זו. מאפייניה של ההחזקה הרי הם למחזיקים זכות אובליגטורית. מהותם של דיני-הפירוק של שיתוף היא כי הם גוברים על כל הסכמה בענין החְזקה. ככל שהדברים אמורים בפירוקו של שיתוף במקרקעין עוסקת בזאת הוראתו של סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. זו מאפשרת, אפילו, לגבור על תניה מפורשת בהסכם בין השותפים, המגבילה את הזכות לעתור לפירוקו של השיתוף.

5.דיני-השיתוף מייתרים, עוד, את הצורך להסביר, מצדם של התובעים, את השתלשלות-הדברים אשר הביאתם לעתור לפירוק-השיתוף. לערכאה, המתבקשת לדון בבקשה שכזו, חד הוא אם הפירוק מבוקש על רקע מאמצים תכנוניים שלא צלחו בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ובוועדת-הערר, או שלא. חד הוא אם הבקשה קשורה בציווי מאת הגורם המוסמך, שקם או שלא קם, להריסתה של בנייה במקרקעין. חד הוא אם הופרו דיני-התכנון והבנייה, או לא. חד הוא אם המבקש חפץ להשתמש בשטח לחניה או לשימוש אחר, או שכל כוונתו היא בהעמדתם של דברים, לפי שיטתו, על מכונם. לעתירה לפירוק שיתוף דרוש תום-לב, הא ותו לא, ודבר בתובעים ובתביעתם איננו מוליך למסקנה כי אלה נעדרו את תום-הלב המתחייב.