ת"א 57062-02-13 ואח' אלפסי ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה ואח'

 1.פסק דיני זה עניינו בשלוש העברות של זכויות חכירה לדורות בנכס מקרקעין, שהוא בבעלותה של קק"ל ומנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל (להלן – "רמ"י") מבלי לקבל את הסכמתה של רמ"י להעברת הזכויות ובלא ששולמו לה דמי ההסכמה החלים על מכר הזכויות בשלוש העברות אלו: עיקר המחלוקת היא אם יש לאכוף את ביצוע חוזי המכר של החכירה, אם על רמ"י לאשר העברות אלו ובאילו תנאים, לאיזו מועד יחושבו דמי ההסמכה או דמי ההיתר, או דמי ההיוון ומי ישא בהם.

רקע עובדתי

2.התובעות בת"א 25405-01-13, חברת העובדים השיתופית הכללית בא"י ונעמ"ת, תנועת נשים עובדות ומתנדבות (להלן שתיהן יחד, בהתחשב בזהות האינטרסים שלהן ובטענות נגדן - "חב' העובדים") היו החוכרות לדורות של הזכויות במגרש בשטח של 1,812 מ"ר, עליו בנויים שני מבנים (להלן "הנכס"). הנכס רשום כחלקה 54 גוש 11576 והוא נמצא בקריית חיים. המחכירה הייתה קק"ל, ורמ"י (ובשמה הקודם מינהל מקרקעי ישראל) היא המוסמכת היום לפעול בשמה ובשם קק"ל בעניינים שבהם מעורבים מקרקעי קק"ל. חוזה הפיתוח בין קק"ל לבין חב' העובדים היה מ-1.6.1951. מאחר שהמטרה הייתה להקים מבנה ציבורי, הוחכר הנכס לחב' העובדים בלא מכרז (וככל הנראה בתנאים מיטיבים אחרים).

3.ביום 1.1.1959 נחתם בין קק"ל לבין חב' העובדים הסכם נוסף לגבי הנכס (נספח א' לכתב התביעה בת"א 25405-01-13) על פי הסכם זה החכירה הייתה בלתי מהוונת, ל-49 שנים, והייעוד של החלקה היה לבנות עליה "בית ארגון אמהות עובדות ההסתדרות".

לאחר פסק דין מיום 18/5/1999 (נ/5ג) שהורה על רישום החכירה בלשכת רישום המקרקעין על שמן של חברת העובדים ונעמ"ת, נחתם בין חב' העובדים לבין רמ"י הסכם חדש, ביום 10/7/2001 (להלן "הסכם החכירה מ-2001"), שקבע כי החכירה תפוג ביום 31/2/2007 (זאת כיוון שתקופת החכירה נספרה, ככל הנראה, מ-1/1/1959). בחוזה החכירה מ-2001 נקבע, שמטרת החכירה היא "אחר – תרבות" בהתאם למטרת ההקצאה הקבועה בחוזה הפיתוח ההיסטורי וכי המוחכר מיועד בהתאם לתב"ע החלה ובניגוד למטרת החכירה ל"שימוש ציבורי או מסחרי ולא כ'מעון'" וכן כי "השימוש המותר במוחכר הינו בנין ציבורי בלבד". עוד הוסף בהסכם כי "אחרי מועד תחילת החכירה...נכנסה לתוקף תב"ע חפ/3/א/62, על פיה בוטלה חזית חנויות שהייתה מותרת קודם לכן". עוד הוסף כי "השימוש המותר במושכר הינו כבניין ציבורי בלבד". לחוכרים הייתה זכות להארכת החכירה ל-49 שנים נוספות. צויין עוד בהסכם כי תנאי החכירה פורסמו בי.פ 4818 וכי על פיהם, בין היתר,"החוכר אינו רשאי להעביר זכויות שבחוזה זה אלא בהסכמתו של המחכיר מראש ובכתב".

4.ביום 26/5/1999 נחתם חוזה מכר בין חב' העובדים לבין עו"ד מיכאל מאיר ולפיו רכש עו"ד מאיר את הנכס בנאמנות עבור פרתם קרית חיים בע"מ (להלן "פרתם") תמורת 475,000 ₪.

בהתאם להוראות ההסכם בין חב' העובדים לפרתם (סעיף 6.2) התחייבה פרתם כרוכשת הנכס לשלם בנוסף לתמורה ולתשלומים אחרים גם את דמי ההסכמה או דמי ההיוון ולרבות דמי חכירה לרמ"י ממועד קבלת החזקה ואילך. עוד נטלה על עצמה פרתם להיות אחראית על רישום העברתן של הזכויות אצל רמ"י, ואילו חב' העובדים נטלה על עצמה לספק את כל המסמכים שיידרשו על מנת לבצע את העברת החכירה לפרתם וביניהם אישור כי הסכם המכר דווח לרשויות מס שבח ולרמ"י. כן התחייבה חב' העובדים לחתום על חוזה חכירה עם רמ"י ולרשום את החכירה על שמה תוך הבטחת זכויותיה של פרתם, בין היתר ברישום הערת אזהרה לטובתה.

פרתם קיבלה את הנכס לחזקתה בחודש נובמבר 1999.

5.חב' העובדים טענה כי היא סיפקה לפרתם את כל המסמכים שהיה עליהם לספק לה על מנת להעביר את הזכויות על שמה (על פי סעיף 7 להסכם) אולם פרתם לא פעלה על פי התחייבויותיה להעביר את החכירה על שמה אצל רמ"י ובלשכת רישום המקרקעין ולא שלמה את דמי ההסכמה המגיעים בגין המכר של הזכויות לה.

6.בטרם אושרה ההעברה מחב' העובדים לפרתם על ידי רמ"י, מכרה פרתם את זכויותיה בנכס לאורי שגיא בנאמנות עבור א.ג גל קרן בע"מ (להלן יחד -"גל קרן"), בה היה בעל מניות של 99%. זאת על פי הסכם מיום 22/6/2005. חב' העובדים נעתרה לבקשת פרתם וחתמה על כתב הסכמה לרישום הערת אזהרה בנכס לטובת רוכש הנכס.

7.אף גל קרן מכרה את זכויותיה, וזאת בטרם נרשמה ההעברה אליה ברישומיה של רמ"י; בתאריך 20/7/2006 העבירה גל קרן את זכויותיה בנכס לידי אדם וראובן אלפסי באמצעות שמעון אלפסי, התובעים 1-4 בתיק אז' 57062-02-13 (להלן "האחים אלפסי").

8.ביום 16/3/2005 התקבלה פניה ראשונה אצל רמ"י בעניין ההעברה לפרתם: היתה זו בקשה של חב' העובדים להעביר את זכויות החכירה לפרתם. בשלב זה, התברר לרמ"י, כי בינואר 2005 הוטל על הנכס עיקול לזכות מס שבח מקרקעין בגין חובותיה של חב' העובדים, והעיקול הוסר רק ב-18/3/2008.