ת"א 55891-02-13 אבו אל דבעאת נ' געברי

לפני תביעה לפינוי מושכר.

התשתית העובדתית וההליכים

הנתבע שכר חנות בשכירות בלתי מוגנת ברחבת שער שכם (להלן: המושכר) מאביהם המנוח של התובעים, חפאז סאלם אבו אלדבעאת (להלן: המנוח). אין מחלוקת כי בשלב כלשהו במהלך תקופת השכירות הפסיק הנתבע לשלם למנוח את דמי השכירות ולא פינה את המושכר בסופה. בכתב הגנתו טען הנתבע כי דמי השכירות לא שולמו על ידו למנוח לאחר שקיבל דוחות מעיריית ירושלים המתייחסים למושכר והמנוח הבטיח להסדיר את העניין אך לא עשה כן. עוד נטען על ידו כי הפסיק לשלם את דמי השכירות כאשר התברר לו כי בעלת הזכויות במושכר היא החברה לפיתוח מזרח ירושלים בע"מ ולא קיימת לתובע זכות לבקש ממנו דמי שכירות.

למען שלמות התמונה יצוין כי בשנת 2009 הוצא צו הריסה שיפוטי בגין ביצוע בנייה בלא היתר ושימוש בלתי חוקי במושכר ובחנויות נוספות שנבנו על ידי המנוח. ערעור ובקשת רשות ערעור שהוגשו על ידי המנוח בגין הצו נדחו. בשנת 2012 פרצה שריפה במקום שפגעה באופן קשה במושכר. הנתבע הקים את המושכר מחדש באמצעות חומרים קלים. החברה לפיתוח מזרח ירושלים בע"מ הגישה תביעה לסילוק ידו של המנוח, הנתבע ודיירים אחרים מהחנויות (ת"א 49127-06-12). התביעה נמחקה בהסכמת התובעת ובניו של המנוח (פסק דין מיום 7.12.14).

מפאת חשיבות הדבר לענייננו, כפי שיובהר בהמשך, יצוין כי התביעה הוגשה תחילה על ידי המנוח, אשר נפטר במהלך ההליכים המשפטיים. בניו של המנוח הגישו בקשה להחלפת תובעים. בבקשה נטען כי הם חליפיו של המנוח מכוח היותם דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר או החוק). לבקשה צורף מסמך לפיו מר יוסף סעידה, מי שהשכיר את המקום למנוח, אינו מתנגד "להעברת השכירות לילדיו (של המנוח, ש.ל.), בהתאם להסכמים הישנים". בהעדר התנגדות לגופו של עניין מטעם הנתבע לבקשה, הוחלפו התובעים כמבוקש.

ההגנה על החזקה – טענת ius tertii וגדר המחלוקת

לפי סעיף 17 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1979 ניתנת הגנה גם למחזיק בפועל של מקרקעין שלא מכוח זכות כלפי מסיג גבול, כך שבהתמודדות ביניהם זכאי המחזיק להגנה כלפי מי שמנסה לנשלו מחזקתו. ההגנה ניתנת למחזיק, אף שחזקתו אינה כדין, כל עוד חזקתו בפועל נמשכת. בהמשך להוראתו של סעיף 17 הנ"ל, , נקבע ברע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי פ"ד נה(3) 294, 305-307 (2001) כי:

"ההגנה על החזקה המתרחבת גם על המחזיק בפועל בנכס כלפי מי שמבקש לנשלו, הולידה את הכלל שלפיו הנתבע לא יוכל להעלות כנגד התובע טענת הגנה שלפיה לתובע אין זכות טובה לנכס, אלא צד שלישי הוא בעל הזכויות בו. זוהי טענת ה-ius tertii אשר נשללה בשיטתנו כטענת הגנה אפשרית בפי משיג גבול כנגד מחזיק בפועל במקרקעין, גם אם הוא עצמו תפס את הקרקע בעוולה".

דברים אלה יפים מכוח קל וחומר בענייננו, כאשר הנתבע חתם על הסכם שכירות עם המנוח ומכוח הסכם זה הורשה להחזיק במושכר (ראו: תא"ח (שלום י-ם) 24587-04-11 ישיבת שבות ישראל נ' רייך ((6.7.2011); ת"א (שלום י-ם) 1634/06 רימונים כפר שיתופי בע"מ נ' אורן (28.2.2008)).

ואכן, בשלב זה של ההליך, אין עוד מחלוקת בין הצדדים כי הנתבע אינו יכול להתגונן בפני התביעה לפינויו מהמושכר בשל טענתו לפיה הזכויות במושכר הן בבעלות צד שלישי. ברם טענת הנתבע היא כי בנסיבות המקרה דנן אין מקום להעניק לתובעים הגנה מכוח החזקתם במושכר וזאת משני טעמים. ראשית, בעקבות שריפה שפרצה במושכר וצו הריסה שהוצא על ידי עיריית ירושלים נהרס המושכר, ודייריו - ובכלל זה המנוח והנתבע - פונו. בנסיבות אלה טוען הנתבע כי המנוח והוא עצמו חדלו להחזיק במושכר. תפיסת החזקה במושכר על ידו בשלב מאוחר יותר, על ידי בנייתו מחדש, נעשתה בהרשאת עיריית ירושלים ולא בהרשאת המנוח ולפיכך המנוח לא היה זכאי לתבוע את פינויו. שנית, זכויותיו של המנוח במושכר אינה עומדת לתובעים. התובעים, בניו של המנוח, לא החזיקו בפועל במושכר ולא הציגו בדל ראיה המצביעה על זכויותיהם בו. מעדותו של מר סעידה עולה כי לא ידע להבהיר את גבולות השטח שהושכר למנוח ומכול מקום לא הושכר לו השטח בו מצוי המושכר. אפנה אפוא לבחון טענות אלה.