ת"א 55504-07-15 דניאל אלכס א.ש. אחזקות בע"מ ואח' נ' לקסל אסטבלישמנט ואח'

פתח דבר

1.לפניי תביעה לפסק דין הצהרתי שלפיו יוצהר כי הנתבעת 1, לקסל אסטבלישמנט (להלן: "לקסל") הפרה את חוזה המכר מיום 12.1.14, שנחתם בינה לבין התובעת, דניאל אלכס א.ש. אחזקות בע"מ (להלן: "אלכס"). בנוסף, מבקשת אלכס כי יינתן צו אכיפה שיורה ללקסל לקיים את החוזה וכן כי ייפסקו לטובתה פיצויים בגין הנזקים הידועים לה כבר כעת, שנגרמו לה מהפרת החוזה (להלן: "התביעה העיקרית").

כמו כן, לפניי תביעה שכנגד אותה הגישה לקסל, בה מבוקש פסק דין הצהרתי לפיו חוזה המכר בין הצדדים בטל ומבוטל, וכי אין לאלכס זכויות במקרקעין נשוא החוזה. כמו כן, מבקשת לקסל, כי אלכס תחויב לשלם את דמי הפיצוי המוסכם בסך של 1,500,000 ₪ בגין הפרתו היסודית של חוזה המכר (להלן: "התביעה שכנגד").

יצוין כבר כאן, כי התביעה העיקרית הוגשה גם כנגד מר גד זאבי (להלן: "זאבי"), לגביו נטען על ידי אלכס כי הוא בעל השליטה (במישרין או בעקיפין) של לקסל. בכתב ההגנה שהוגש מטעם לקסל וזאבי נטען, כי זאבי הוא אך מנהלה של לקסל, אשר אינה נמצאת בבעלותו או תחת שליטתו. לפיכך, יש לדחות את התביעה כנגדו על הסף מחמת היעדר יריבות, שכן כתב התביעה אינו מקים עילת תביעה אישית כנגדו. טענה זו לא הועלתה כלל בסיכומי הנתבעים ועל כן דינה כטענה שנזנחה, אשר איני נדרש להכריע בה (ע"א 401/66 מרום נ' מרום, פ"ד כא(1) 673 (1967); ע"א 477/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפריישן, פ"ד מט(2) 102 (1995)).

הרקע והעובדות

2.בשנת 2002 אושרה תכנית מתאר עד/188 להקמת מרכז נופש וספורט בעוספיה, שחלה על חלקה 127 בגוש 17146, ושטחה כ-42.9 דונם (להלן בהתאם: "תכנית המתאר" ו-"החלקה"). ביום 08.12.2010, לאור בקשת לקסל, שבבעלותה החלקה נשוא התכנית, התקיים דיון בפני הוועדה לבדיקת תכניות במשרד התיירות (להלן: "וועדת התיירות") בנוגע להקמת מלון הכולל "אכסון מלונאי מיוחד" בשטח הפרויקט. "אכסון מלונאי מיוחד" (להלן: "אמ"מ") הוא כינוי למלון בבעלות גורם יחיד, אשר בחלקו ניתנת ליזמים האפשרות למכור יחידות דיור. יחידות אלו יכולות להיות בשימוש רוכשיהן רק חלק מהשנה, כאשר ביתרתה הן משמשות כחדרי מלון רגילים. אכסון מלונאי מסוג זה דורש קבלת היתר מתאים ממשרד התיירות (חוזר מנכ"ל משרד התיירות 05/2009 "אכסון מלונאי מיוחד" (25.05.2009)). על פי החלטת וועדת התיירות בדיון הנ"ל, ניתן ללקסל אישור עקרוני להקמת אמ"מ בהיקף של 6,000 מ"ר בשטח הפרויקט, בכפוף להתאמתו לנהלי משרד התיירות ולדיני התכנון והבניה.

3.בשנת 2013, לקסל הגישה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה רכס הכרמל (להלן: "הוועדה המקומית") בקשה לאישור תכנית מפורטת לשינוי תכנית המתאר (להלן: "תכנית השינוי"). הצדדים אינם חלוקים, כי במסגרת תכנית השינוי לא התבקשה תוספת לזכויות הבנייה וכן לא התבקש שינוי השימושים (תכליות) כפי שאושרו בתכנית המקורית. מטרת תכנית השינוי, לפי הכתוב בה הייתה:

"לשנות תכנית מאושרת עד/188 במטרה להסדיר איחוד וחלוקה ומבלי לשנות את סך השטחים המותרים לבניה. כמו כן, הותאמו שמות הייעודים עפ"י נוהל מבא"ת, הוגדרו קווי בנין והוראות אדריכליות".

השינוי העיקרי שהתבקש והרלוונטי לענייננו, הוא יצירת מגרשים פנימיים חדשים שמוספרו 603-601, אשר לא היו קיימים קודם לתכנית השינוי. על פי תכנית השינוי, תא השטח אשר יועד להקמת האמ"מ הינו מגרש שמוספר 602 (להלן: "מגרש 602").

4.ביום 01.09.2013 דנה הוועדה המקומית בבקשה לאישור תכנית השינוי, אך היות וסברה כי התכנית אינה נמצאת בסמכותה, העבירה את הדיון בתכנית לוועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז חיפה (להלן: "הוועדה המחוזית"). יצוין, כי הוועדה המקומית המליצה כי התכנית תופקד.

ביום 18.12.2013 דנה הוועדה המחוזית בבקשה לאישור תכנית השינוי והחליטה על הפקדתה בתנאים. אחד התנאים היה קבלת התייחסותו של משרד התיירות לתכנית.

5.ביום 12.01.2014 נחתם חוזה מכר בין אלכס ללקסל (להלן: "החוזה ו/או חוזה המכר") במסגרתו רכשה אלכס מלקסל זכויות בעלות על שטח של 12,000 מ"ר בחלקה (להלן: "הממכר"). תמורת הזכויות הנ"ל התחייבה אלכס לשלם סך של 7,500,000 ₪, ובנוסף להעמיד ללקסל שירותי אירוח והסעדה בשווי של 2,000,000 ש"ח. בשטח הממכר נכלל תא שטח המהווה את עיקר הממכר, אשר יועד להיות מגרש 601 בתכנית השינוי (להלן: "מגרש 601"). על פי תכנית השינוי, שטחו של מגרש זה הינו כ-9,100 מ"ר והוא היה אמור לכלול זכויות בניה בהיקף של 6,075 מ"ר. לאחר חתימת החוזה, הפקידה אלכס את התשלום הראשון על סך של 1,500,000 ₪ בנאמנות אצל באי-כוח הצדדים, ורשמה הערת אזהרה לטובתה בלשכת רישום המקרקעין.