ת"א 55223-12-14 אומנינט תל אביב1חפ 550230428 ואח' נ' זייף ואח'

בקשה לצו מניעה זמני שהגישו המבקשות, מי שרכשו את זכויות הבעלות במקרקעין מסוימים, שלפיה יימנעו המשיבים, שתפסו את המקרקעין לפי הנטען, להרחיב תפיסתם או להעביר את החזקה לצדדים שלישיים. כל זאת, עד הכרעה בתביעה לצו קבוע בעניין זה ולפינוי המקרקעין.

1.ברקע הבקשה: המדובר בסכסוך נוסף המגיע לפתחו של בית המשפט, הנוגע למתחם "חסן עראפה" בתל אביב. המדובר במתחם רחב ידיים ורב חלקות, שהמחזיקים בשטחים בו היו רבים והסדרת הזכויות הייתה מעטה. מורישיהם של המשיבים היו מבין בעלי הזכויות והחזקה הרבים במתחם. החל משנת 1995 עסקה עיריית תל אביב-יפו בקידום תכניות בניין עיר שונות, שתכליתן הקמת בנייני מגורים רבי קומות, משרדים, מלונות ומסחר. אגב כך נערכה במקרקעין חלוקה מחדש, תוך יצירת 17 חלקות, אחת מהן – חלקה 53 בגוש 7077 (להלן: חלקה 53). זכויות מורישי המשיבים מצאו את רישומם בחלקות אחרות (52 ו-59). בעלי הזכויות הרבים הרשומים בחלקה 53 (שהמשיבים אינם נמנים עמם, כאמור) מכרו זכויותיהם בשנת 2010 למבקשות, אף שרישום הזכויות טרם הושלם. בכוונת המבקשת לבנות במקום פרויקט רחב היקף. פינויים של פולשים שונים, כך המבקשות, מעכב את ביצוע הפרויקט.

2.בבקשתן טוענות המבקשות כי המשיבים תפסו חזקה בשטח מסוים בחלקה 53, הכולל מבנה וחצר, זה מקרוב, ועושים בו שימוש כבשלהם. ניסיונות למימוש הסעד העצמי לא זכו לשיתוף פעולה של משטרת ישראל, ולכן נותרה האפשרות לסעד מבית המשפט בלבד. על הרקע האמור הגישו המבקשות תובענה לסילוק ידם של המשיבים מן החלקה. כן עותרות המבקשות לצו עשה קבוע שימנע מן המשיבים, בתמצית, את האפשרות להעמקת חזקתם או העברתה לאחרים. בגדרי התובענה עתרו המבקשות אף לצו זמני בעניין אחרון זה, שכן המבקשות חוששות שהמשיבים יפעלו להרחיב חזקתם או להעבירה לצדדים שלישיים, ובכך להקשות על המבקשות להביא לפינוי המקרקעין ולבניית הפרויקט.

3.המשיבים הגיבו לבקשה לסעד זמני. תגובתם מפורטת מאין כמותה, וסוקרת התפתחויות היסטוריות לרוב במתחם חסן עראפה, שמיעוטן צריכות לענייננו. מן התגובה עולה שזכויות רשומות למשיבים קיימות להם עתה (נוכח האיחוד והחלוקה, שלא בהסכמת הבעלים) רק בחלקות אחרות, לא בחלקה 53. ברם בעלות לחוד וחזקה לחוד, לשיטת המשיבים. הם ומורישיהם היו ונותרו מזה כ-65 שנים מחזיקים בפועל במבנה בחלקה 53 דווקא, וככאלה הם בעלי זכויות לחזקה ושימוש בלתי הדירים בנכס, ולחלופין בני רשות, שביטול רשותם כרוכה בתשלום פיצויים הולמים להם. המשיבים תמהים אף על טיב הסעדים הקבועים המבוקשים (פינוי ומניעת הרחבת החזקה או העברתה), שאינם מתיישבים זה עם זה לסברתם, ובכל מקרה תמהים על הצורך בסעד הזמני שנתבקש. הם מטעימים עוד כי הנכס הושכר משך ברבות השנים, ואף ביום 2.11.14 (כחודשיים קודם להגשת התובענה) שב והושכר הוא לאחד שלומוב, ואין הצדקה לשלול הימנו את החזקתו שלו בנכס.

4.המבקשים, בתשובתם, חלקו על הגישה המשפטית של המשיבים, המפרידה בין בעלות וחזקה באופן חד. עובדתית, הדגישו (בעקבות הבקשה וטענות שונות בתגובה), כי הנכס מוחזק היה למשפחת אלחדף, שהמבקשות הביאו לפינויים מן החלקה ביום 31.10.14, והנה בחלוף יומיים "השכירו" המשיבים אותה חלקה עצמה, שלא החזיקו בה, לאותו שלומוב, שמיהר לגדר ולנעול את הנכס. בכל מקרה, גורסים המבקשים, הסעד המבוקש בבקשה לסעד הזמני – של מניעת הרחבת החזקה או העברתה – ודאי מתיישב עם התובענה, שעיקרה הוא בצו הפינוי המבוקש.

5.הצדדים – ובדין – לא התנגדו להכרעה על יסוד הכתובים, וכך תינתן.

6.דין הבקשה להתקבל. סיכויי התביעה נחזים גבוהים דיים, אך מאזן הנוחות מכריע.

7.אשר לסיכויי התביעה, בקיצור נמרץ: המבקשות אולי טרם נרשמו כבעלות הזכויות בחלקה 53, אך זכויות אובליגטריות כלפי בעלי הקניין בחלקה ודאי יש להן. מנגד, למשיבים אין כל זכויות קניין בנכס, גם לשיטתם. כל שיש להם – היא החזקה. המשיבים נתלים בטענת היותם בעלי זכויות חזקה ושימוש בלתי הדירים בנכס, ולחלופין – בני רשות. זכות חריגה זו, או הרשות שהיא בת ביטול בתשלום פיצויים בלבד, מקורה אמור להיות כמובן בהסכמת הבעלים אי אז בימים; ואלא אם טוענים המשיבים שהם עצמם (או מורישיהם) העניקו לעצמם זכויות שכאלה, לא ברור אפוא מה מקורן. יתרה מכך, משהושלמו הליכי האיחוד והחלוקה במתחם (אף אם שלא בהסכמת הבעלים) הרי שזכויות הקניין של המשיבים אינם עוד בחלקה 53, וקשה לזהות כיצד החזקה אמורה להקנות זכויות קניין בנכס. מהותה של תכנית איחוד וחלוקה, שהיא משנה את מצב הזכויות, בנתון לאיזונים הנדרשים בדין למניעת פגיעה בבעלים. לא כאן המקום להרהר כמובן אחר תוצריה של אותה תוכנית. על פני הדברים, מבקשים אפוא לאחוז כמובן בזכויות הקניין שלהם בחלקות האחרות (52 ו-59), שהן תולדה של תכנית האיחוד והחלוקה; אך אף ב"זכויות" החזקה שלהם בחלקה 53 אין הם מוותרים בענייננו אנו, בבחינת "טוב אשר תאחז בזה וגם מזה אל תנח את ידך" (קהלת ז' י"ח).

סיכויי התביעה נחזים גבוהים דיים אפוא, והדברים נאמרים לכאורה בלבד ומבלי להידרש לכלל המחלוקת העובדתית שלא כאן המקום להכריע בה. מובן שהדברים מתייחסים לשני הסעדים המבוקשים: סעד הפינוי, והסעד הנוסף, שניתן להגדירו כסעד עזר (הרלבנטי עד למועד הפינוי בפועל) והוא של איסור הרחבת החזקה או העברתה לאחרים, באופן שיסכל את הפינוי.

8.יחד עם האמור, עיקר לנו בבקשה זו במאזן הנוחות. בניגוד לסברת המשיבים, הסעד הזמני המבוקש משרת היטב את הסעד הקבוע המבוקש, אך אינו מחליפו. מעטים הם כמובן הסעדים הזמניים שתובע פנוי יכול לעתור להם. אולם על מנת שניתן יהיה לבצע את פסק הדין (אם יינתן), נדרש שימור מצב בנכס. אם עד שתתברר המחלוקת לגופה, ודאי אם עד שיינתן פסק הדין, יתברר שהמחזיק שינה את מצב הנכס ללא הכר, בין אם בהרחבת החזקתו ובין אם בהעברתה לאחר, עלולה להיות מסוכלת התובענה, הן בירורה הן יישום פסק הדין שיינתן בה. החשש שמציגות המבקשות, שמא המשיבים ינהגו בינתיים בנכס מנהג בעלים ויקשו לבסוף על פינוי הנכס, נחזה בעל עוצמה ושכנוע רבים כל צרכם, שעה שמן התגובה עולה כי בדיוק כך נוהגים המשיבים, והם לכאורה אף מיהרו ו"השכירו" את הנכס מיד לאחר פינויו בידי מחזיקיו הקודמים. ברור גם שכל עיכוב בפינוי, אם יוחלט לבסוף כי יש להורות עליו, עלול להסב נזק כלכלי עתיר היקף למבקשות, שפרויקט הבנייה שלהן יעוכב, וספק רב אם יהיה בידן להפרע מן המשיבים.