ת"א 55115-02-15 ריינשטיין נ' בורזיקובסקי

א.רקע:

1.בין הצדדים נקשר ביום 1.9.14 זכרון דברים באשר לרכישת המגרש בשטח של כ- 1006 מ"ר בגוש 11050 חלקה 100 בקרית אתא (להלן: המגרש). לטענת התובע, למרות דרישותיו, הנתבעת סירבה לחתום על הסכם מכר, בטענות שונות, עד אשר הודיעה שאינה מוכנה לחתום על הסכם המכר מאחר שהסתבר לה, בניגוד לציפיותיה, שיהיה עליה לשלם היטל השבחה ומס שבח מקרקעין. התובע טוען שזכרון הדברים הוא חוזה מחייב לכל דבר וענין ומבקש להורות על אכיפת החוזה וחיוב הנתבעת לקיים את התחייבויותיה לפי ההסכם, למסור לו את החזקה במגרש בכפוף לתשלום מלוא התמורה, ולחתום על מלוא המסמכים הדרושים להשלמת העיסקה, לרבות יפוי כוח בלתי חוזר לטובת התובע. כמו כן, מבקש התובע פיצול סעדים כדי לתבוע את מלוא נזקיו עקב העיכוב שגרמה לו הנתבעת בהשלמת התחייבויותיה לפי זכרון הדברים, ואלו יתגבשו רק לאחר שההסכם יאכף והזכויות במגרש יועברו לשמו. לטענת התובע, מסר לנתבעת שיק ע"ס 10,000 ₪ במסגרת קיום התחייבויותיו.

2.הנתבעת טוענת בכתב ההגנה, שזכרון הדברים הוא חוזה על תנאי הטעון הסכמת אדם שלישי, לפי תנאי שבו נאמר "אם העו"ד אינו מסכים לזכרון דברים – הכל מבוטל והצ'ק יוחזר". לטענתה, התקשרה בזכרון הדברים עקב הלחץ שהפעילו עליה אך התנתה זאת בתנאי מתלה, שהוא הסכמת עו"ד יצחק טולדנו. משלא הושגה ההסכמה של עו"ד טולדנו, לא נוצרה התקשרות מחייבת. התובע הוא שגרם נזקים לנתבעת בכך שדיווח לשלטונות מס שבח על עיסקה שאינה תקפה ורשם הערת אזהרה לפיה. עוד טענה הנתבעת, כי זכרון הדברים אינו חוזה מחייב, מכיוון שחסרים בו פרטים חשובים והוא אינו עונה על דרישת המסויימות.

ב.המסמכים שנחתמו בין הצדדים

3.בין הצדדים נחתמו שני מסמכים – האחד שכותרתו "זיכרון דברים", והאחר שהוא העתק השיק שנמסר על ידי התובע לנתבעת (שיק ע"ס 10,000 ₪ ליום 15.9.14), אשר על גביו נרשמו אישור הנתבעת שקיבלה צ'ק, וכן המילים הבאות, שאושרו על ידי התובע בחתימתו: "אם העו"ד אינו מסכים לזכרון דברים – הכל מבוטל והצ'יק יוחזר". שני המסמכים נחתמו באותו יום, בזה אחר זה, ויש לראות בהם ביחד את ההסכם שנחתם ביום 1.9.14. אמנם, לפי עדות הצדדים, בין חתימת המסמך הראשון לשני נערכה שיחה בין הנתבעת לעו"ד טולדנו, אבל העובדה שהתובע הסכים מייד לאחר מכן לחתום על מסמך שבו נאמר שהכל יהיה מבוטל אם עורך הדין אינו מסכים לזכרון דברים, עושה את המסמך השני לחלק מההסכם שבין הצדדים שנכרת באותו יום.

ג.התנאי לקיום העיסקה

4.בניגוד לטענת הנתבעת, ההסכמה של עורך הדין אינה תנאי מתלה בהסכם. כאמור בסעיף 27 (א) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973 (להלן חוק החוזים), חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי, ואז הוא תנאי מתלה, או שיחדל בהתקיים תנאי, ואז הוא תנאי מפסיק.

5.עו"ד טולדנו העיד, והדברים אושרו בעדותה של הנתבעת, שהציע לנתבעת בשיחת הטלפון ביניהם לקרוע את זכרון הדברים, ולא להתחייב בדבר. הנתבעת אמרה שלא נעים לה, ולכן אמר לה להוסיף תנאי שזכרון הדברים כפוף לייעוץ משפטי שהיא תקבל, ולאור אותו יעוץ משפטי שהיא תקבל היא תחליט אם למכור או לא, והנתבעת אישרה שכך תעשה (עמ' 23 שורה 31 עד עמ' 24 שורה 2). כלומר, הכוונה של הנתבעת היתה לכתוב תנאי שייתן אותה תוצאה כמו קריעת זכרון הדברים שאותה לא נעים לעשות – חתימת מסמך בלתי תקף. ואולם, למרות עצתו של עו"ד טולדנו, לא זה מה שנכתב כתנאי מוסכם בין הצדדים. לא נכתב שזכרון הדברים כפוף ליעוץ משפטי, אלא שזכרון הדברים יהיה מבוטל אם עורך הדין, שאין חולק שהוא עו"ד טולדנו, לא יסכים. התנאי אינו נקבע לפי מה שהתכוון עו"ד שהנתבעת תכתוב ולא לפי מה שהתכוונה הנתבעת לכתוב, אלא לפי מה שכתבה בפועל, שעליו הסכים הצד שכנגד. אלמלא הסכים לכך התובע, לא היה תוקף לתנאי זה כלל, לאחר שכבר נחתם זכרון הדברים.

6.על כן, אני קובע שזהו תנאי מפסיק בהסכם. על פי סעיף 29 לחוק החוזים, אם התנאי לא התקיים תוך זמן סביר, כאשר מדובר בתנאי מפסיק, מתבטלת ההתנאה. עו"ד טולדנו נשאל אם אישר לנתבעת לקיים את העיסקה, וענה "מי אני? אני הסגן של הקב"ה? אני אומר לאנשים לעשות עיסקאות? הסברתי לך שאמרתי לה בטלפון שתתלה את זכרן הדברים בייעוץ משפטי שתקבל..." (עמ' 24 שורה 28 ואילך). כלומר, הוא לא העיד שלא הסכים לזכרון הדברים. עו"ד טולדנו שב ונשאל בעמ' 26 שורה 24: "תאשר לי שמעולם לא הודעת לצדדים שאתה לא מסכים לעיסקה, נכון?" וענה "כן. מי אני? אני לא מוכר ולא קונה". גם הנתבעת עצמה לא העידה שעו"ד טולדנו אמר לה שהוא לא מסכים לעיסקה. אף כשנשאלה אם עו"ד טולדנו אמר לה לבטל את העיסקה, ענתה בשלילה והעידה שהוא אמר שצריך לברר קודם את המיסים (עמ' 42 שורה 25). גם במכתב ביטול העיסקה, שאותו שלחה הנתבעת ביום ב' מרחשון תשע"ה, לא כתבה שעו"ד טולדנו לא הסכים לזכרון הדברים אלא שפנתה לעו"ד, שהסביר לה שהיא צפויה לתשלום היטל השבחה ומס שבח בסכומים לא מבוטלים שלא היתה מודעת להם, ולכן היא מודיעה על ביטול זכרון הדברים. אני דוחה את דברי ב"כ הנתבעת, שיש לפרש את דבריו המפורשים של עו"ד טולדנו שהכחיש שאמר שהוא לא מסכים לעיסקה, כאילו אמר שהוא לא מסכים לעיסקה. עו"ד טולדנו והנתבעת לא העידו כך ואף העידו הפוך מכך. על כן אני קובע, שעו"ד טולדנו לא הודיע שהוא לא מסכים לעיסקה, ולכן, בחלוף הזמן הסביר לכך, שהיה 14 היום שנקבעו בזכרון הדברים לעריכת הסכם מכר, בטלה ההתנאה, וזכרון הדברים תקף.