ת"א 54851-11-12 גלנטי נ' רשות הפיתוח/ מינהל מקרקעי ישראל

1.ביום 28.11.12 הגיש התובע, אברהם גלנטי, תובענה לסעד של צו עשה ופיצוי כספי בסך של 1,406,741 ₪. בתביעתו טען התובע שהוא הבעלים הרשום של חלקה 2 בגוש 12493 ובעל הזכות להרשם כבעלים בחלקה 3 בגוש 12493 (מקודם מגרשים 302/1 ו- 302/2 בגוש 10872) בשכונת חליסה בחיפה (להלן: החלקות). עניינה של התובענה פיצוי עבור שני בניני מגורים שהיו בנויים על החלקות הנ"ל ונהרסו על ידי הנתבע או מי מטעמו, או הקמתם מחדש. נטען שבניין אחד הכיל 16 חדרים ובניין שני 10 חדרים ובסך הכל 26 חדרים בגודל ממוצע של 25 מ"ר כל חדר. נטען שההריסה נעשתה ללא ידיעת הבעלים או הסכמתם, ללא התראה או אזהרה לפני ביצוע ההריסה ועל כן בוצעה שלא כדין או תוך עשיית דין עצמי. נטען שנגרמו לתובע נזקים כספיים עצומים. נטען שגודל הבניין הגדול היה בסך הכל 497 מ"ר והבניין הקטן יותר 316 מ"ר. בכתב התביעה נטען כי בניין אחד עמד ברחוב גוש עציון 23ב ובניין שני ברחוב עוספיא 7 בחיפה.

2.בכתב התביעה נטען כי במועד שאינו ידוע במדוייק לתובע – כנראה בזמן שאביו נלחם במחלת הסרטן ושותפו לחלקות חי והתגורר במקסיקו סיטי דרך קבע – הרסה הנתבעת את שני הבנינים. נטען שהתובע גילה את עצם הריסת הבנינים רק בשנת 2009 כאשר קיבל מהמרכז למיפוי ישראל צילומי אויר של השטח. נטען כי המידע הראשון שהתקבל מהנתבעת היה במכתב שנשלח לב"כ התובע ביום 13.12.10 בו אישרה הנתבעת שהמבנים נהרסו אך לא צויין מועד ההריסה.

3.נטען שההריסה בוצעה שלא כדין וללא הסכמת הבעלים או ידיעתם. נטען עוד שהנתבעת היתה שותפה לתכנון שיקום שכונת חליסה ובין היתר הפיכת החלקות עליהן עמדו הבנינים לבנייה ציבורית במקום היעוד המקורי של החלקות לבניה למגורים, נטען שהוכנה לשם כך תכנית תב"ע חפ/2017. התובע ביקש לחייב את הנתבעת "לכונן את שני הבנינים על פי תכנית ההיתר המופקדת בעיריית חיפה במחלקת מהנדס העיר חיפה ולמסור אותם לאחר הבניה לידי התובע". כדי לאמוד את הנזק הוגשה יחד עם התובענה חוות דעת שמאית בה נקבע כי אם ימסרו שני הבנינים לאחר שיוקמו מחדש, נזקי התובע נובעים מהפסד שכר דירה או זכות הנאה למשך 7 שנים קודם למועד הגשת התביעה ואילך ובסך הכל 1,406,741 ₪ (שכירות בסך 22,400 ₪ לחודש פחות עלויות שיפוץ בסך 67,837 ₪ לשנה). לחלופין, טען התובע שנגרם לו נזק כספי בהריסת הבנינים בסך 8,700,000 ₪ (שכר הדירה שלעיל בתוספת עלות החזרת המצב לקדמותו ובתוספת הפסד שכר דירה עתידי בתקופת הבניה ועלויות הליכי רישוי).

4.בכתב הגנתה העלתה הנתבעת טענות סף רבות, ובין היתר התיישנות ושיהוי, אי תשלום אגרה (לגבי הסך של 8,700,000 ₪), סעד בלתי חוקי (הקמת הבנינים על פי היתרים שפגו), ובנוסף הועלו טענות להעדר מעמד התובע בעת ההריסה. כמו כן, טענה המדינה שלא היא יזמה את התכנית החדשה, אלא עיריית חיפה ומשרד הבינוי והשיכון וכי היה על התובע להעלות טענות נגד שינוי היעוד במסגרת הליכי התנגדות, דבר שלא נעשה על ידו. המדינה טענה שהתובע מנסה לעשות עושר ולא במשפט, שהתקיים מצב של העדר נזק כיוון שאילולא ההריסה על ידי המדינה העירייה היתה הורסת את המבנים. כמו כן, חלקה הנתבעת על הטענות העובדתיות שהועלו על ידי התובע.

5.למען הסדר יוער כי במהלך ניהול ההליך, ביקשה הנתבעת בהתאם לתקנה 24 לתקסד"א להורות על צירוף עיריית חיפה כנתבעת נוספת בתיק. התובע התנגד, בין היתר כיוון שנטען שבעת הגשת הבקשה התיק נמצא בשלבים מתקדמים ונותרה רק ישיבת הוכחות אחת לסיום שלב שמיעת הראיות. התובע הבהיר שהוא אינו רואה בעירייה גורם הנושא באחריות לנזקיו אלא את הנתבעת בלבד. בהחלטה מיום 29.12.14 צויין שההליך נמצא בשלבי סיום, שהוגשו תצהירים ונשמעו ראיות, וכי לא שוכנעתי שלא ניתן היה להגיש את הבקשה בשלב מוקדם יותר ועל כן היא נדחתה.

ראיות התובע

6.התובע הגיש תצהיר עדות ראשית בו טען שהוא הבעלים הרשום של חלקה 2 בגוש 12493 ובעל הזכות להיות רשום כבעלים בחלקה 3 בגוש 12493. בתצהירו הוא סיפק רקע כללי לתביעה כדלקמן: כי שורשי התביעה נטועים בתביעה שהוגשה כבר בשנת 1923 בבית המשפט לקרקעות בחיפה, בת"א 55/23, על ידי המנוח אהרון כהן שתבע להכריז על עצמו כבעלים של 3 חלקות אדמה שסומנו באותיות K.L.O. בתכנית חלוקה בשכונת חליסה בחיפה. אותן חלקות נרכשו על ידו כבר בשנת 1892-3. במהלך המשפט נפטר המנוח כהן ויורשיו המשיכו את התביעה עד לסיומה. ביום 31.3.57 נתן השופט י' כהן בבית המשפט המחוזי בחיפה פסק דין לפיו הוכרזו יורשי כהן כבעלים של 3 חלקות בשכונת חליסה שסומנו באותיות K.L.O. במפת גוש 10872. כאשר הצדדים באו ליישם את פסק הדין ולרשום את הבעלויות, הוברר כי נבנו בנינים על החלקות ומתגוררים בהם אנשים וגבולות החלקות חצו בנינים קיימים. עקב כך, נוצר הצורך לערוך חליפין בקרקעות בין יורשי כהן מחד, לבין ממ"י מאידך באופן שיוותרו בסוף מהלך חלופי השטחים בנינים שלמים לשני הצדדים.

7.בעקבות כך, נערכה מפת חלוקה על ידי מודד מוסמך, מ' שפירובסקי, שקבע את הגבולות של חלקות K.L.O. ביום 10.7.63 נחתם הסכם בין יורשי המנוח כהן לבין ממ"י. על פי מפת החלוקה המוסכמת, השטחים המסומנים בצבע כחול ובאותיות K.L.O יועברו לבעלות יורשי כהן, שטחים הצבועים באדום יועברו מיורשי כהן לבעלות רשות הפיתוח ושטחים הצבועים בצהוב יועברו מרשות הפיתוח ליורשי כהן (ראו הסכם ותשריט- נספח 9). נטען שבמסגרת ההסכם ממ"י קיבל על עצמו את הכנת המפות לצרכי רישום של שני הגושים 12490 ו- 12493 כדי לרשום בסופו של יום בלשכת רישום המקרקעין את הבעלות בחלקות המגיעות ליורשי כהן. התובע טען שכל החלקות למעט חלק מחלקה 3 המגיעות לו, נרשמו לבסוף על שמו ועל שם חברת א' גלנטי בע"מ בטאבו מכוח ההסכם ביום 11.10.04 ומכוח סיכום שנערך עם פרקליטות מחוז חיפה ולאור שני פסקי הדין. רק חלק מחלקה 3 בגוש 12493 שגם הוא אמור להרשם על שמו של המצהיר טרם נרשם כך.

8.באשר לרכישת הבעלות בחלקות על ידי אביו, חיים גלנטי, ושותפו, אדם בשם רימון סגל, תואר שבפברואר 1973 רכשו השניים את הבעלות ב- 17/20 מהחלקות של יורשי כהן. מר רימון סגל חי דרך קבע במקסיקו ומי שטיפל עבור גלנטי האב וסגל בעסקת הרכישה היה עורך דין ח"כ מאיר כהן שהוא חלק ממשפחת יורשי כהן. נטען כי עקב קשיים בביצוע רישום הפרצלציה של החלקות ועקב העדר אפשרות להעביר בעלויות בלשכת רישום המקרקעין, עו"ד כהן לא ביצע את העברת הבעלויות על שם גלנטי וסגל לפי הסכם הרכישה שלהם. כאשר עו"ד כהן נבחר לכנסת בשנת 1980 והחזיר את הרישיון ללשכת עורכי הדין הוא העביר את התיקים לרימון סגל וזה פנה לעו"ד אהוד שמיר שמצא שלמרות שנערך הסכם רכישה בשנת 1973 לא נרשמו על החלקות שנרכשו הערות אזהרה לטובת גלנטי וסגל והוא פעל לרישום הערות אזהרה. ביום 26.7.95 נרשמו הערות אזהרה לטובת ה"ה גלנטי וסגל.