ת"א 53882-10-12 ארקין ואח' נ' קמס ואח'

התובע הגיש תביעה זו לפיצוי כספי בסך 110,122 ₪ בגין סכומים שנאלץ לשלם לרשות מקרקעי ישראל בעקבות הסכם מכר, כנגד הנתבעים 1 ו – 2 (להלן: "המוכרים") וכנגד רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"). רמ"י הגיש הודעה לצד שלישי כנגד המוכרים.

מכיוון שאין מחלוקת עבודתית, והסוגייה היא בעיקרה סוגיה של מדיניות משפטית, נאותו הצדדים והגיעו להסכמה כי ההכרעה בתיק תינתן לאחר סיכומים בכתב שיוגשו על ידי כל הצדדים.

סיכומי התובע התובע פירט בסיכומיו, כי ביום 5.12.07 חתם עם המוכרים על הסכם מכר לרכישת בית קרקע ברח' הזית 9 בקריית עקרון (להלן: "הנכס"). על פי הסכם המכר, שולמו וסולקו המשכנתא וכל החובות שרבצו על הבית. ביום 11.1.08, פנתה ב"כ הצדדים לעסקת המכר לרמ"י, וביקשה לשלם את חוב דמי החכירה. רמ"י הציעה לבאי כוח הצדדים לשלם דמי היוון בהסכמה. בהמשך לכך, שולם הסכום של 18,483 ₪ על ידי המוכרים לרמ"י לשם השלמת העברת הזכויות בנכס. החזקה בנכס נמסרה לתובע ביום 17.4.08 וחוזה חכירה נחתם על ידי רמ"י ביום 31.1.08. רק כעבור תקופה ארוכה של למעלה משלוש שנים, ביום 19.9.11, הודיעה רמ"י במפתיע, כי קיים הסכם פיתוח לגבי הקרקע, לפיו היה על המוכרים לשלם 40% מערך הקרקע, העומדים על סך של 42,122 ₪. בכל ההתנהלות בנוגע להעברת הזכויות בגין עסקת המכר עובר לחתימת חוזה החכירה, לא התקבלה דרישה כזו מצד רמ"י. בהתאם לסעיף 8.4 להסכם, החובה לתשלום כל חוב לרמ"י, ככל שישנו, מוטל על המוכרים. בלית ברירה נאלץ התובע לשלם את הסכום האמור, על מנת להשלים את רישום זכויות בנכס על שמו.

באשר לחיוב המוכרים – התובע טען בסיכומים, כי בהתאם לסעיף 15 להסכם המכר, חייבים המוכרים לפצותו, בסכום הפיצוי המוסכם בסך של 60,000 ₪. התובע טען שנגרמו לו הוצאות טרחה ועוגמת נפש בסכום של 10,000 ₪ נוספים. התובע הפנה להסכם המכר, לפיו הצהירו המוכרים כי הנכס נקי מכל חוב ושעבוד, בניגוד לחוב האמור לרמ"י, אשר נוגע להסכם פיתוח שהמוכרים חתמו עם רמ"י לפני שנים רבות. נטען כי בהתאם לסעיף 8.4(6) להסכם המכר, דמי הסכמה לרמ"י חלים על המוכרים והחוב הנטען הינו למעשה דמי הסכמה, כהגדרתם: "תשלום של החוכר לשלם כתנאי להעברת זכויות חכירה בנכס". המוכרים הסתירו מהתובע את החוב האמור, באופן שבו התובע לא יכול היה לדעת עליו, ועל כן יש להטיל עליהם את התשלום האמור וכן את הפיצוי המוסכם.

באשר לחיובה של רמ"י – נטען כי כאשר פנו הצדדים לאישור עסקת המכר לרמ"י, היה עליה לגלות כי קיים חוב קודם. העובדה שרמ"י הפנתה את הצדדים אך ורק לתשלום דמי היוון, לשם השלמת העסקה, מהווה הטעיה בוטה, שעל רמ"י לשאת בתוצאותיה. רמ"י היא רשות ציבורית, אשר חלים עליה חובות מוגברים של אמינות, הגינות, סבירות ותום לב. העובדה שרק שלוש שנים לאחר פניית הצדדים "נזכרה" רמ"י כי ישנו חוב ישן, מהווה התנהגות רשלנית, שנעשתה בשיהוי ניכר, וגרמה לנזק לתובע.

סיכומי הנתבעים 1-2 המוכרים המוכרים מדגישים בסיכומים, כי בהסכם המכר צוין במפורש, שהזכות המועברת לתובע הקונה, היא זכות חכירה לא מהוונת. בנסיבות אלה נטען, כי דמי היוון אינם חלים על המוכרים. לפיכך, אם גילתה רמ"י באיחור, כי קיים חוב נוסף בגין היוון דמי חכירת המקרקעין – כי אז אין עילה להטילו על המוכרים. המוכרים הוסיפו, כי בסעיף 10 להסכם המכר, הצהיר התובע כי מצבו המשפטי של הנכס מוכר לו והוא מוותר על כל טענה בקשר למהות הזכויות בנכס. עם העברת זכויות החכירה לתובע, משמעות הדבר שכל החובות, כל המסמכים והחבויות בוצעו במלואן, ולא ניתן עוד לבוא בטענות למוכרים. סטייה ממגמה זו, מהווה סטייה פוגענית בתקנת השוק תוך מניעת חיי מסחר וממכר תקינים. המוכרים טענו, כי בסמוך לעריכת הסכם המכר, נערך בירור אצל רמ"י, ממנו עלה כי גובה דמי ההיוון עומד על 18,483 ₪ בלבד, וסכום זה שולם עובר לפני העברת הזכויות. בנסיבות אלה, אין כל יסוד לתביעת הפיצוי המוסכם בסך 60,000 ₪, שהרי המוכרים לא הפרו את הסכם המכר, לא הפרה רגילה ובוודאי שלא הפרה יסודית המצדיקה תשלום פיצוי מוסכם. באשר לחבותה של רמ"י – נטען כי רמ"י התירה ואפשרה את העברת הזכויות בנכס. המשמעות המתבקשת מהיתר זה, היא כי אין חובות וחבויות על הנכס. רמ"י בכתב הגנתה אישרה כי עשתה זאת בשוגג. די ברשלנות זו של רמ"י, שהביאה לתוצאה הבעייתית, כדי להביא לחיובה של רמ"י ולא של המוכרים. רמ"י היא רשות ציבורית, הנושאת באחריות כלפי האזרח הנדרש לשירותיה. בנסיבות אלה, כאשר נוכח רשלנותה של רמ"י אושרה העברת הזכויות בנכס, ורק בדיעבד נתברר קיומו של חוב – הרי שיש לדחות את טענותיה של רמ"י. הן התובע הקונה, והן הנתבעים 1-2 המוכרים, נסמכו בעת עריכת הסכם המכר על החישוב שערכה גזברות רמ"י, בהתאם לו שולמו דמי ההיוון בסך 18,483 ₪. כל הצדדים הניחו כי תשלום זה מהווה את מלוא תשלום החובות לרמ"י. המוכרים לא היו מתקשרים בהסכם המכר בסכום שנקבע בו, אם היו יודעים באותו שלב כי בעתיד תוטל עליהם חבות נוספת בסך של כ- 40,000 ₪. בנסיבות אלה, אין כל מקום לחיובם בתשלום שנתגלה באיחור ניכר.

סיכומי רמ"י רמ"י הבהירה בסיכומיה, כי החוב שנוצר איננו דמי היוון, אלא הוא חוב שנוצר בגין הסכם הפיתוח מיום 18.11.1987 (להלן: "הסכם הפיתוח"). במסגרת אותו הסכם נקבע סכום מופחת לדמי חכירה שנתיים, כאשר בהמשך אותו הסכם נקבע: "...במידה ויבקש להעביר זכויותיו, ולא בן, בת או יורש חוקי, יהיה עליו לשלם 40% מערך הקרקע מעודכן לתאריך העברת הזכויות..." רמ"י טענה, כי אף אחד מן הצדדים לא טען כנגד עצם קיומו של החוב האמור. מדובר בהתחייבות חדה וברורה המופיעה בהסכם הפיתוח, שהמוכרים, עימם נחתם החוזה, היו מודעים לקיומו, וכאשר עסקת המכר לוותה על ידי עורך דין, ששומה היה עליו להבהיר למוכרים את המשמעות של הסכם הפיתוח עליו הם חתומים. רמ"י אישרה כי בעת שהובאה בפניה העברת הזכויות על פי הסכם המכר, הוצא שובר לתשלום דמי היוון בסך 18,843 ₪. עם זאת לא ניתנה אסמכתא לפטור מתשלומים אחרים. במסגרת חוזה החכירה שנחתם בין רמ"י לתובע ביום 31.8.08, נקבע במפורש כתנאי מוקדם מילוי כל התחייבויות החוכר, גם על פי הסכם הפיתוח. ביום 13.7.11 נשלחה לרמ"י דרישה לרשום את הנכס על שם התובע. במענה לבקשה זו קמה הדרישה לשלם 40% מערך הקרקע ע"פ הסכם הפיתוח. לאחר התכתבויות שונות, שילם התובע את החוב בסך 36,577 ₪, ורמ"י העבירה את הזכויות בנכס על שמו. לפיכך, נטען כי רמ"י נהגה כשורה, בעומדה על תשלום חוב לפני רישום הזכויות בנכס ע"ש הקונה. באשר לחיוב התובע - טענה רמ"י כי התובע התעלם מהתחייבויות מפורשות שנטל על עצמו. עוד נטען שיש לייחס לתובע אשם תורם משמעותי, נוכח העובדה שלא בחן את מצב הזכויות והחובות לרמ"י טרם עריכת הסכם המכר, בין בעצמו ובין באמצעות באת כוחו. רמ"י טענה, כי בהתאם להלכה הפסוקה, בעל דין אשר לא בחן את מצב הנכס והחובות המוטלים עליו, איננו יכול להתנער מחובות המוטלים על הנכס לפי כל דין. רמ"י הוסיפה וטענה, כי אי צירופה של עו"ד קסלר, ב"כ התובע, אשר טיפלה בהסכם המכר, פועלת לחובתם של התובע והמוכרים. עו"ד קסלר היא זו שהיתה אחראית לבחון את טיב הזכויות ולוודא כי אין חובות על הנכס. באשר לחיוב המוכרים - המוכרים קיבלו בהסכם הפיתוח הטבה כלכלית משמעותית, בכפוף לתשלום עתידי בעת המכר. לפיכך, אין המוכרים יכולים להתנער היום מהחוב המוטל עליהם על פי הסכם הפיתוח. מדובר בחוב מוטל ע"פ הסכם על המוכרים. נטען כי התובע והמוכרים מנסים לגלגל עתה את חובם על הקופה הציבורית ללא צידוק כדין. רמ"י משמשת נאמן של הציבור בניהול מקרקעין המדינה. על רמ"י לנהל את המקרקעין תוך שמירה על אינטרס הציבור במקרקעין, לנהוג בשיוויון, בשקיפות ובאמות מידה ראויות. נטען כי מחילה על החוב המוטל על המקרקעין, תהווה פגיעה ברמ"י כגוף ציבורי האמון על כספי הציבור.

בסיכומי תשובה מטעם התובע, נטען כי החוב הנטען, הוא למעשה בגדר "דמי הסכמה". דמי הסכמה הם תשלום שעל חוכר לשלם כתנאי להעברת זכויות חכירה בנכס. חוזה המכר בין הצדדים נחתם ביום 5.12.07 וביום זה נוצר החוב לתשלום דמי הסכמה לרמ"י. סעיף 8.4(6) להסכם המכר, מחייב את המוכרים לשלם דמי הסכמה שיחולו עד ליום מסירת החזקה בנכס ומשכך מדובר בחוב של הנתבעים. אף אם לשיטת הנתבעים 1-2, מדובר בחוב דמי היוון, הרי שבס' 23 לכתב הגנתם נטען כי דמי החכירה וההיוון בסך 18,483 ₪ שולמו על ידם, משמע הנתבעים 1-2 הודו כי עליהם לשאת בחוב דמי היוון, אן מדובר בהיוון.

ההכרעה