נופי שפע בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל ירושלים

תביעה להשבת "דמי היתר" בסך 1,931,893 ₪, שנגבו מהתובעת בגין שינוי ייעוד וזכויות בניה שנוספו למקרקעין נשוא התביעה.

לטענת התובעת סכומים אלו שולמו ביתר והיא זכאית להשבתם בערכם היום.

רקע 

1. ביום 13.11.02 רכשה התובעת, חברה פרטית, זכויות של צד ג' בנכס – ששימש מרכז מסחרי ברח' שמגר 16 בירושלים (להלן - הנכס), וביום 6.7.05 נחתם הסכם חכירה לנכס בין רשות מקרקעי ישראל (להלן - הרשות ו/או הנתבעת) לבין התובעת לתקופה של 49 שנים החל מתאריך 13.5.93 ועד ליום 12.5.42, על פי יעוד הנכס באותה עת.

2. ביום 3.5.05 אושרה תוכנית בניין ערים חדשה על הנכס (תוכנית 4866א) אשר הגדילה את שטחי הבניה בנכס ביחס לתוכנית קודמת (תוכנית 3813) וקבעה את ייעודם למגורים. בסעיף 11 לתוכנית נקבע כי "בתחום התוכנית ו/או במקום אחר שיוסכם ע"י עיריית ירושלים יוקצה שטח של 180 מ"ר למבנה ציבור ו/או כל פתרון אחר שיוסכם ע"י עיריית ירושלים".

   בגין הגדלת זכויות הבניה במקרקעין, וכאחד התנאים לאישורה, נדרשה התובעת לשלם לעיריית ירושלים (להלן- העירייה) סך של 1,750,000 ₪, אשר הוגדרו בכתב התחייבות למול העירייה (נספחים ד' ו-ה' לכתב התביעה), כהשתתפות בעלויות בניית מקווה ובית כנסת בחלקה סמוכה, חלף הקצאת שטחים לצרכי ציבור בשטח התוכנית, מאחר ובשל הבינוי הקיים לא ניתן היה להפריש שטחי קרקע לצרכי ציבור.

   בנוסף נדרשה התובעת לשלם לנתבעת דמי היתר בגין ניצול זכויות הבניה שנוספו בתוכנית המשביחה.

   לאחר קבלת שומת דמי ההיתר, שילמה התובעת לרשות 5,975,328 ₪ בתוספת מע"מ ביום 1.9.05.

3. לאחר ביצוע התשלום נחתם עם הרשות הסכם חכירה עדכני ביום 29.5.06. לאחר חתימת הסכם החכירה, ובהתאם לנהלי הנתבעת, הגישה התובעת שתי השגות - הראשונה נדונה בפני שמאית המחוזית, הגב' נורית הרשקוביץ (להלן: הגב' הרשקוביץ), והשנייה, באישור הנתבעת, ערעור שהוגש ונדון בפני סגן השמאי הממשלתי הראשי, מר בני לוי (להלן: מר לוי). בשתי ההשגות סברו השמאים שדנו בהן כי יש להפחית משווי המקרקעין את אותם 1,750,000 ₪, שהן שווי המטלות הציבוריות שנקבעו בתוכנית המשביחה.

   יצוין, כי בהשגה השנייה צוין כי שווי מטלות הפיתוח מחושב בנפרד לאור בקשת הנתבעת.

   הנתבעת לא השיבה לתובעת סכומים כלשהם בעקבות חוות הדעת בהשגות ואף לא נקטה בהליך משפטי כנגד הקביעה האמורה.

   טענות התובעת

4. לטענת התובעת, דרישת תשלום דמי ההיתר התבססה על החלטת מועצת רשות מקרקעי ישראל מס' 933 מיום 2.7.02. בסעיף 9 להחלטה נקבע: "ערך הקרקע לצורך חישוב דמי ההיתר יקבע על ידי השמאי הממשלתי או מי מטעמו". התובעת מוסיפה כי הוראה דומה לעניין דמי היתר היתה קיימת גם בסעיף 10 להחלטת מועצת רשות מקרקעי ישראל 1186, שהיתה בתוקף בשנת 2010. לעניין ערעורים על שומות היתה בתוקף באותה העת, החלטת מועצה מס' 798 מיום 24.7.97.

   בהתאם לכך טוענת התובעת, כי על פי החלטת הרשות העצמה, מי שקובע את שווי הקרקע לצורך דמי ההיתר הינו השמאי הממשלתי. זאת ועוד, במכתב הרשות מיום 11.10.10 ציינה הרשות כי היא פועלת על פי נוהלי הרשות והחלטות המועצה הרלוונטיות.

   לטענתה, על אף האמור, חרף קיומן של החלטת השמאית המחוזית, הגב' הרשקוביץ בהשגה הראשונה, וחרף החלטתו של סגן השמאי הממשלתי, מר לוי, בהשגה השנייה, לפיהן "משווי זכויות הבניה למגורים יש להפחית 1,750,000 ₪ ששולמו לעירייה", הנתבעת סירבה להכיר בהוצאה ששילמה התובעת לעירייה, כהוצאה מוכרת לצורך הפחתת דמי ההיתר, בטענה כי מדובר בהוצאות שאינן מעוגנות בחוק.