פרמיו השקעות בע"מ נ' חשדר מרכזי שליטה ואחזקות (1990) בע"מ ואח'

1.בפני תביעה כספית ולמתן פסק דין הצהרתי בנוגע לעסקת מקרקעין מתאריך 27.12.15 בה רכשה התובעת מנתבעת 1 (להלן: הנתבעת) נכס ברחוב יפו 35 בירושלים הידועים כגוש שומה 30035 חלקה 48, דף 7021 ספר 1015 אשר כללו מבנה וחצר (להלן: הנכס). לטענת התובעת היא התקשרה בעסקה בעקבות הטעיה של הנתבעת, ולפיכך היא מבקשת להצהיר כי הנתבעים ניהלו משא ומתן שלא בתום לב, כי הודעת הביטול שנשלחה על ידה ניתנה כדין, וכי היא זכאית לסעדים של ביטול החוזה, השבת התשלום ששולם תמורת הנכס בצירוף הצמדה וריבית ותשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה.

2.לאחר הגשת הסיכומים הודיעו הנתבעים כי נתבע 3, מר משה אינדיג ז"ל, הלך לעולמו. אני מצטערת בצער המשפחה ומאחלת להם שלא ידעו צער. עם זאת, מאחר שהראיות נשמעו במלואן אין בכך כדי להשפיע על ניהול התיק ופסק הדין. כך שפסק הדין ניתן מבלי להתייחס לעובדה זו.

עיקרי העובדות הן כמפורט להלן:

3.הצדדים לתביעה הן שתי חברות שבאמצעותן בוצעה העסקה נשוא התביעה, אולם בפועל בוצעה העסקה בין שלושה אנשים. מטעם התובעת פעל מר יוסף פרייברון, בעלים ומנהל של התובעת (רוכשת הנכס). מטעם הנתבעת פעלו נתבעים 2 ו-3, שניהם מנהלים בנתבעת, כאשר נתבע 3 הוא אביו של נתבע 2. לטענת התובעת הנתבעים הצהירו ויצרו מצג, במשא ומתן ובהתקשרות ביניהם, כי הנכס מושכר למסעדה פעילה לתקופה של ארבע שנים עם אופציה להארכה, תמורת סכום של 18,000 ₪ לחודש לשנה הראשונה ותוספות לסכום בשנים שלאחר מכן. השוכר שהפעילה את המסעדה היתה חברת ביסטרו 35 (להלן: השוכרת), חברה בבעלותם של מר רפאל קהאן והגב' אולגה ארושנצ'קה בחלקים שווים (שני בעליה של השוכרת יכונו להלן יחד השוכרים). אולם בפועל עסקת ההשכרה לא היתה עסקה אמיתית בשל יחסים מיוחדים שהתקיימו בין הנתבעת לשוכרת, המסעדה הפסיקה את פעילותה אחרי זמן קצר, דמי השכירות לא שולמו והתברר כי קיימת גירסה או טיוטה אחרת של החוזה שבה נקבעו דמי שכירות בסכומים שונים. כמו כן התקיימו זיקה אישית ויחסים מיוחדים בין הנתבעים לשוכרת, והסכם השכירות שהוצג לתובעת לא שיקף את היחסים האמיתיים ביניהן, כפי שיפורט להלן.

4.לטענת התובעת הנתבעים הטעו אותה בנוגע להשכרת הנכס לשוכרת. התובעת הדגישה כי הגורם העיקרי להתקשרות בעסקה היה, מבחינתה, הרצון לתשואה נאותה, ובעניין זה התברר כי הנתונים שנמסרו לה לא היו נכונים. לפיכך היא זכאית, לטענתה, לביטול העסקה ולהשבת התמורה ששולמה.

5.אין מחלוקת על כך שהנכס הושכר לחברה שמחציתה היתה בבעלותה הגב' אולגה ארושנצ'קה שהיתה בת זוגו של נתבע 3 בתקופה שבין פברואר 2014 לבין יוני 2015, ולאחר מכן עזבה את הארץ ושבה לארץ מולדתה, הונגריה. המחצית הנותרת של המניות היתה בבעלותו של מר רפאל קהאן והוא שהמשיך את הפעלת המסעדה תקופה נוספת.

6.הנתבעים חולקים על עמדת התובעת. לטענתם הנימוק האמיתי לעמדת התובעת הוא טעות בכדאיות העסקה, שאינה מקימה עילת ביטול. הנתבעים העלו טענות שונות, ביניהן טענה כי מר פרייברון הוא מומחה לנדל"ן ובעל ידע מקצועי בתחום, כי התובעת התקשרה בעסקה על יסוד בדיקות שערכה בעצמה מבלי שהסתמכה על מצגי הנתבעים בנוגע להשכרה, כי הנתבעת ידעה בעת ההתקשרות שהסיכוי שהמסעדה תמשיך לפעול במושכר לטווח רחוק נמוכים ולא ציפתה לכך, ועוד. בנוסף טענו הנתבעים כי אין בסיס לתביעה האישית נגדם.

אבהיר כבר עתה כי לאחר ששקלתי את טענות הצדדים אני סבורה שאין בסיס לטענת ההטעיה ולפיכך החלטתי לדחות את התביעה. אעבור עתה לדון בטענות שהועלו כסדרן.

טענות התובעת

7.מבחינת התובעת תנאי מקדים ויסודי לבחינת כל השקעה שעמדה על הפרק היה תלוי בשיעור התשואה ודמי השכירות השוטפים (בשונה, לדוגמא, מעליה עתידית של ערך הנכס). בהערכת הנכס התובעת הביאה בחשבון את עצם קיומו של שוכר בנכס, אשר צפוי ליצור תזרים שוטף של הכנסה, ואף מהווה אינדיקציה לקיומו של ביקוש לנכס, כך שגם אם השוכר הקיים יעזוב את הנכס סביר שניתן יהיה למצוא שוכר אחר תחתיו בתנאים דומים.

8. עוד טענה התובעת כי הנתבעים ניהלו עמה משא ומתן תוך שהם מציגים מצגי שווא ומשכללים אותם כך שיתאימו לצרכיהם. התובעת ציינה כי הנכס הוצע למכירה במועד מוקדם יותר באמצעות מודעה בעיתון, ושם נדרש עבורם סכום של 3 מיליון ₪. (אין מחלוקת כי בעקבות אותה מודעה התקיים משא ומתן כלשהו אך הוא לא הסתיים בעסקה, ורק לאחר זמן, בעקבות הצעה שהתקבלה באמצעות מתווכת, החל משא ומתן חדש שבעקבותיו בוצעה העסקה. כך שלא ברורה כלל הרלוונטיות של השלב הראשון, בעקבות המודעה בעיתון, שלא הבשיל ולא הוביל לדבר, ולא ברורה הגדרתה של מודעה זו כ"פתיון"). בעסקה שיצאה לפועל באמצעות מתווכת נדרש תחילה סכום של 2.4 מיליון ₪ תמורת הנכס, ובסופו של דבר בוצעה המכירה תמורת סכום של 2.1 מיליון ₪. כמו כן הוסכם כי הפיקדונות שתפקיד השוכרת יוגדלו לסכום של חצי שנת שכירות. בכך, טענה התובעת, יצרו הנתבעים מצג מטעה כאילו השוכרת איתנה, כאשר בפועל, ההסבר לשיתוף הפעולה הוא ש"הנתבעים והשוכרת חד המה", ומעבר לשותפות "רומנטית – משפחתית" בין נתבע 3 לבעלת מניות בשוכרת שהוסתרה מהתובעת, הסתבר כי מדובר בשותפים עסקיים.

9.לטענת התובעת העובדה שמר פרייברון ביצע בעצמו בדיקות עצמאיות בקשר לנכס אינה שוללת את הסתמכותו על מצגי הנתבעת ואת הקשר הסיבתי שבין ההסתמכות לבין ההתקשרות בעסקה, שכן הנתבעים היו בעלי ידיעה מיוחדת של עובדות היסוד של העסקה, בין היתר מאחר שהם יזמו, השקיעו ובנו בנכס והתקשרו עם השוכרת, ולמצגים שיצרו הנתבעים היה משקל רב ערך.

10.התובעת הפנתה לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט מר קובי ביר, שלפיה שווי הנכס בעת מכירתו עמד על 1,250,000 ₪ ושווי דמי השכירות הראויים באותה תקופה עמד על 9,500 ₪. לטענת התובעת ממצאי חוות דעת המומחה, שהנתבעים לא חלקו עליהם, הם מחייבים ואף הם מצביעים על הטעיה "מתוחכמת ומתוזמרת" שגרמה לטעות חמורה אצל התובעת.

11.חלק נכבד מטענותיה של התובעת הוקדש לשאלה מהו התוכן האמיתי של הסכם השכירות בין הנתבעים לשוכרת הנכס. התובעת תיארה כ"רעידת אדמה" את גילויה של גירסה מוקדמת להסכם השכירות מיוני 2015, שלפיה דמי השכירות תמורת הנכס עמדו על 10,000 ₪ בלבד (להלן: ההסכם המוקדם). התובעת טענה כי הנתבעים הציגו מספר גרסאות סותרות בנוגע להסכם זה (היה; לא זוכר; לא היה ולא נברא) וכי הנתבעים שיקרו בנושאים שונים הנוגעים להסכם השכירות ולהסכמות עם השוכרים. לטענתה ההסכם המוקדם, אשר הוצג על ידי הנתבעים כטיוטה, הוא הוא למעשה ההסכם האמיתי בין הצדדים, ואילו הסכם השכירות מיום 2.8.15 מכונה על ידה "ההסכם המיומר". התובעת התייחסה לאחד ההסברים שניתנו על ידי הנתבעים, לפיו ההסכם המוקדם מתייחס לחלק הבנוי בלבד של הנכס, ואילו הסכם השכירות שנחתם מתייחס גם לחצר הצמודה אליו, וטענה כי לא ניתן להפריד בין השטח הבנוי לבין החצר.

12.התובעת הוסיפה וטענה כי על אף שהסכם השכירות מפנה לתשריט המתאר את השטח המושכר, הרי שתשריט זה לא צורף בפועל להסכם במטרה יצור עמימות בנוגע לשטח שהושכר, ולנמק פער בלתי סביר בין שני הסכמי שכירות הנוגעים לאותו שטח בדיוק. לטענתה בהעדר התשריט יש לפרש את החוסר הראייתי לחובת הנתבעים ולהניח כי המסמכים החסרים מזיקים לנתבעים. התובעים אף הרחיקו לכת וטענו כי העלמת תשריט מהסכמים במטרה לאפשר "עמימות קונסטרוקטיבית" מתגלה כשיטת עבודה אצל הנתבעים. הם הפנו לפסק דין בעניין אחר ובין צדדים אחרים, בעסקה בה היו הנתבעים מעורבים, וטענו כי מדובר ב"עדות שיטה".

13.בהתייחס לעדותו של עו"ד איתי גזית שנכח בעת חתימת החוזה בין התובעת לנתבעת, והעיד כי מר פרייברון אמר באותו מעמד שאינו צופה שהשוכרת תמשיך בשכירות זמן רב, ב"כ התובעת טען כי תצהירו של עד זה והתרשומת שערך הוסתרו תחילה והוצגו בשלב מאוחר. עוד נטען כי עו"ד גזית נמנע מלהתייחס לנושאים מהותיים והשיב בחקירה שאינו זוכר ואינו בקיא בהם, וכי עדותו תומכת דוקא במסקנה שההסכם המוקדם הוא הסכם השכירות האמיתי ולא ההסכם מיום 2.8.15.

14.ב"כ התובעת טען עוד כי נתבע 2 היה מעורב במשא ומתן לחתימת הסכם השכירות המוקדם, ייצג את השוכרת ואף היה מעורב בהקמתה ובייסודה. התובעת הפנתה גם לכך ששיפוץ המושכר החל לפני החתימה הפורמלית על הסכם השכירות; שהנתבעים העבירו כספים לשוכרת גם מבלי לקבל אסמכתאות להוצאות שהוצאו לצורך השיפוץ, ושחשבוניות של חלק מספקי השיפוץ נשלחו למשרדו של נתבע 2. התובעת הוסיפה כי המסמכים שהוצגו אינם מצביעים על העברה בפועל של דמי שכירות מהשוכרת לנתבעת, וטענה כי אין לקבל את הסברי הנתבעים בדבר אסמכתאות על תשלומים ששולמו למרכז הפעמון. לטענת התובעת הסכם השכירות הוא הסכם פיקטיבי שנערך במטרה להונות את משרד הקליטה, כאשר בפועל לא שולמו דמי שכירות או שולמו והוחזרו. כראיה לכך הפנתה התובעת גם לכתב המחאת זכויות בו התחייבה הנתבעת להחזיר לשוכרת את דמי השכירות שהחל ממועד מסירת החזקה בנכס עד תום תקופת השכירות.

15.התובעת הוסיפה וטענה כי נתבעים 2 ו-3 נושאים גם באחריות אישית בגין תפקידיהם ומעורבותם באירועים. היא טענה כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית וביקשה לקבל את התביעה נגדם.

16.בסיכומי התשובה שהגישה חזרה התובעת על הטענה שמר פרייברון התמך בפועל על המצגים שהוצגו על ידי הנתבעים. היא טענה כי אין לקבל את טענות הנתבעים כנגד קביעות המומחה מטעם בית המשפט. התובעת חזרה, וביתר שאית, על טענתה שהסכם השכירות בין הנתבעת לשוכרת מהווה נדבך במעשה רמיה והוא שקר וכזב, וטענה כי הנתבעים ניהלו עמה משא ומתן שלא בתום לב. התובעת הוסיפה טענות בנוגע למערכת היחסים בין נבע 3 לבין הגב' ארושנאצ'ה.