ת"א 53226-01-13 זכיונות דרום בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל - מחוז דרום

1.התביעה בפני היא תביעת השבה לפי סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979

(להלן: "חוק עשיית עושר ולא במשפט") בטענה כי הנתבעת (המופיעה בכינויים הבאים: "מנהל" , ממ"י וכן רמ"י ) גבתה מהתובעת ביום 30.1.12, שלא כדין, את הסך של 351,171 ₪. הסכום שולם כי היווה תנאי של הנתבעת לאשר העברת זכויות חוזיות במקרקעין מהתובעת לחברת עולם הצבעים שיווק והפצה 2001 בע"מ

ח.פ. 5 (להלן: "הקונה"). הסכום שנגבה הוא בגין: "שימוש חורג מתעשייה למסחר" (נספח ד' לכתב התביעה). הנכס שנמכר הוא מגרש 14 אזור תעשייה אילת (להלן: "המקרקעין").

התובעת תוקפת את החיוב לכשעצמו, ואת אופן חישובו על ידי השמאי של הנתבעת, וגם את תקופת החישוב שהיה 163 חודשים. כי התקופה עולה על 7 שנים.

2.הנתבעת טוענת כי המקרקעין הוחכרו לצורך שימוש לתעשייה ולמסחר (להלן: "השימוש המוסכם"). החוזה נחתם במקור ביום 21.10.85, עם מ. גץ השקעות אילת (1981) בע"מ (להלן: "החוכרת").

התובעת נכנסה לנעלי החוכרת ביום 10.8.86 (נספחים א' לכתב התביעה). התובעת העבירה את זכויותיה לקונה ביום 27.5.10. עובדות אלה אינן במחלוקת. לטענת הנתבעת השימוש החוזי לא שונה בהסכם בעת העברת הזכויות מהחוכרת לתובעת, והוא מחייב את כל הצדדים כולל התובעת. התובעת עשתה במקרקעין שימוש למסחר ולכן חויבה בדמי שימוש חורג, כי היא שילמה דמי חכירה לפי השימוש המוסכם.

הנתבעת מוסיפה כי במקור המקרקעין הושכרו לחוכרת בהמלצת משרד התמ"ת אשר גם קבעה את טיב השימוש וגם כי החכירה תהיה ללא מכרז. נטען כי בשימוש החורג הושג רווח שלא כדין על חשבון קופת הציבור. כן נטען להעדר עילת תביעה. נטען כי השימוש בפועל היה הפרה של חוזה החכירה, שכן השימוש לא היה על פי החוזה.

3.התובעת לא הגישה כתב תשובה אך טענה בכתב התביעה כי השימוש בפועל לא חרג מ"תעשיה ומלאכה". נטען כי השימוש בפועל תאם את תוכנית המתאר ( תוכנית מס' 2/105/03/2) שהיא התוכנית המפורטת בסעיף 30 לחוזה, בפרק "הרשימה" (להלן: "תוכנית המתאר"). כן נטען כי הועדה המקומית בעיר אילת אישרה את השימוש בפועל במקרקעין כתואם את תוכנית המתאר (נספח ה לכתב התביעה). טענה שאינה מדויקת כי האישור אינו קובע משפטית כי השימוש בפועל תואם את תוכנית המתאר. האישור מפרט את השימושים המותרים. הקביעה שהשימוש בפועל תואם את השימוש המותר זו טענת התובעת.

כן נטען בסיכומים כי החוזה אינו מגדיר את השימוש המותר של תעשייה ומלאכה. כי בפועל החוזה קובע שמטרת החכירה היא בנית מבנה וסככות. טענה שהיא פורמלית נכונה כי ההדפסה לתוך החוזה האחיד של הגדרת המבנים נעשתה במקום שהיה צריך למלא את הטקסט של: "מטרת החכירה" והמטרה עצמה לא הוקלדה במקום שנועד לה בחוזה.

מלשון סעיף 6 לחוזה, ניתן ללמוד שהמטרה היא של "תעשייה" שכן הסעיף קובע כי אם החוכר יבקש להחליף סוגי תעשיות המנהל יסכים לכך, בכפוף לאורך תקופת החכירה על פי החלטות המינהל.

בסעיף 7 מתייחס החוזה לבקשת החוכר לשינוי יעוד. היעוד הוגדר ב "הואיל" האחרון - דהיינו, "תעשייה ומלאכה". לכתיבה "יעוד" יש אפוא התאמה תכנונית. מזה ניתן לגזור שבמועד החתימה על חוזה החכירה המקורי, אפשר החוזה את השימוש שתאם את תוכנית המתאר בתוקף.

תשובת בא כוח הנתבעת לטענה שהמטרה של החכירה היא בניה, היא שזו פרשנות מלאכותית של החוזה ומאולצת ומתעלמת מהוראות סעיפים 6 ו - 7 לחוזה. כי ברור שמטרת החכירה אינה תאור המבנים אלא תוכן השימוש.

אני מסכימה עם בא כוח הנתבעת שמטרת החכירה היא סוג של הפעילות שניתן לנהל במקרקעין ולא המבנים עצמם ונדמה כי בא כוח התובעת לא חולק על כך. שכן עיקר טיעונו הוא שהפעילות במבנים שנבנו במקרקעין תואמת את ההגדרה של תעשיה ומלאכה, וגם את תוכנית המתאר. טענה זו היא לב המחלוקת, מעבר לטענה כנגד החישוב של ה "רווח" שנטען שהתובעת הרוויחה.