ת"א 53129-06-16

1.ניתנת רשות לתובע להגשת התגובה לתשובת הנתבעים לתגובתו לבקשתם לסילוק התובענה על הסף.

2.סברתו של התובע כי החלטת בית המשפט מיום 5.7.16 היא "החלטה שגויה" (סעיף 3(ב) לתגובתו לבקשה לסילוק התובענה על הסף) אינה מתירה לו לפעול בניגוד להחלטה זו –כמו גם בניגוד להחלטה מיום 13.7.16 בה נדחתה בקשתו לעיון חוזר בהחלטה מיום 5.7.16 – וזאת כל עוד לא בוטלו החלטות אלו בהליכי ערעור.

3.בהחלטה מיום 5.7.16 נקבע כי התובע אינו רשאי לכלול בתביעתו המתוקנת, המוגשת מכוח פסק הדין של בית המשפט העליון מיום 8.2.16 בע"א 5161/12, בין היתר "תביעת השבה של דמי חכירה ודמי היוון ששילם המערער עבור הקרקע המופקעת" ו"תביעה לצו עשה... בעניין רישום זכויותיו של המערער בקרקע". למרות זאת נכללו בכתב התביעה המתוקן בשנית (מיום 5.10.16) – בסעיפי הסעדים (סעיפים 6 ו-10) ולא רק בסעיף בו מפורטים השיקולים לגובה הפיצוי (סעיף 5) – סעד של פיצוי כספי בגין "החזר דמי חכירה ודמי היוון ששילם התובע עבור החלק המופקע מחלקה 13" וסעד של מתן הוראה "למינהל לרשום את זכויותיו הקנייניות ו/או האובליגטוריות של התובע במקרקעין". משכך לא ניתן לקבל את טענת התובע כי כתב התביעה המתוקן בשנית מיישם את החלטת בית המשפט מיום 5.7.16 (סעיף 6 לתגובת התובע לתשובת הנתבעים לתגובתו לבקשה).

4.יתרה מכך, שלא כבמצב הדברים הרגיל בו חוות דעת מומחה (שאינו מומחה רפואי) מוגשת בשלב הראיות, במקרה דנן הורה בית המשפט העליון בפסק דינו הנזכר כי התביעה המתוקנת שיגיש התובע "תכלול פיצויים בצירוף הערכת שמאי" (פסקה מ"ב). בכך הושווה ההליך (המיוחד) הנוכחי לתביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – החוק), אשר לפי פסק הדין של בית המשפט העליון (בפסקאות כ"ו, ל"ט, מ"ב) התיישנותה של תביעה זו היא שהובילה להוראה בדבר תיקון התביעה בהליך דנן. תקנה 3 לתקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-1971, קובעת כי תובע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק "יצרף לטופס שבתוספת הערכה של שמאי מקרקעין".

נוכח הוראת בית המשפט העליון בדבר צירוף הערכת שמאי לכתב התביעה המתוקן, מהווה הערכת השמאי חלק בלתי נפרד מהתביעה המתוקנת עצמה. איני מקבל אפוא את עמדת התובע ממנה עולה כי חוות הדעת השמאית המצורפת לכתב התביעה המתוקן בשנית – במובחן מכתב התביעה המתוקן עצמו – חסינה כביכול מפני בדיקת התאמתה להוראת בית המשפט העליון בדבר מסגרת הדיון המצומצמת אשר לשמה הוחזר התיק לבית משפט זה (סעיף 7(ג) לתגובת התובע לבקשה לסילוק התובענה על הסף; סעיף 1 לתגובת התובע לתשובת הנתבעים לתגובתו לבקשה). כזכור, לא בכדי הגביל בית המשפט העליון את הסעדים אשר לשמם הוחזר התיק, שכן ההחזרה נועדה לדיון בתביעה כספית לגביה יהיו מנועות הנתבעות לטעון התיישנות. ודוק: ענייננו כעת אינו בבדיקת נכונות הערכת השמאי (אותה אמנם אין לערוך עתה אלא רק בשלב של בחינת הראיות לאחר שהנתבעים יגישו חוות דעתם מטעמם) אלא בבדיקת מידת ההתאמה של הנזק אותו העריך השמאי להוראת בית המשפט העליון בדבר גבולות הדיון. נסיבותיו של ההליך המתקיים כעת הן יוצאות דופן (כאמור בפסקאות מ'-מ"א לפסק הדין של בית המשפט העליון): תיק הוחזר לערכאה המבררת, ראשית, לשם דיון בתביעה שלא הוגשה אליה קודם לכן (תביעת פיצויים, בעוד התביעה שהוגשה ונדונה הייתה לסעד הצהרתי על זכות התובע במקרקעין, ובעוד תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק מוגשת לוועדה המקומית ולא לבית המשפט); ושנית, לשם דיון בתביעה נגד נתבעות שלא נתבעו קודם לכן (התביעה שנדונה והוגשה הייתה נגד נתבעת 1 לבדה וכעת נוספו עוד שלוש נתבעות) שגם מהן נמנעה האפשרות לטעון התיישנות על אף היותן נתבעות לראשונה כעת. בנסיבות כה מיוחדות, בהן בית המשפט העליון הורה כפי שהורה בין היתר במטרה שלא "לגרור את העניין יתר על המידה" (פסקה מ') ותוך הוראה לבית משפט זה לקבוע בהליך המתוקן "לוח זמנים קצר" (פסקה מ"ב), אין לאפשר מצב בו כתב התביעה המתוקן לא יהיה תואם בצורה מדוקדקת למסגרת הדיון שקבע בית המשפט העליון. יש לקיים את בדיקת ההתאמה כעת, עוד טרם הגשת כתבי ההגנה, ולא בשלב של בחינת הראיות כדברי התובע.

5.בדיקת חוות הדעת השמאית המצורפת לכתב התביעה המתוקן בשנית, מעלה כי הנזק הנדון בחוות דעת זו אינו תואם את הנזק אשר לגביו התיר בית המשפט העליון לתובע לתקן את תביעתו בהליך הנוכחי בלא להיות כפוף למגבלת התיישנות. השמאי (זאב פרוסק) העריך "את ערך הקרקע שהופקעה... לפי זכויות בניה שבתכנית הל/מח/250ד'" (סעיף 13 בעמ' 25 לחוות הדעת; וכן שם סעיף 17(ו)-(ח) בעמ' 27). תכנית הל/מח/250ד' פורסמה למתן תוקף בשנת 2002. ממילא, הערכת השמאי מתייחסת לזכויות בניה שלא היו קיימות עובר לאישור התכנית הפוגעת (מי/340) בשנת 1979, אלא לזכויות בניה שהתווספו למגרשים באזור שנים רבות לאחר אישורה של תכנית זו. יתר על כן, בבואו להעריך את שווי השוק של הקרקע לפי היקף הבניה המותרת בה, התבסס השמאי על נתונים מהשנים 2014 עד 2016 (שם, עמ' 29-28) ולא על נתונים ממועד אישור התכנית הפוגעת.

דרך זאת אינה תואמת את שיטת חישוב הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, לפיה יש לשום את "ההפרש בין שווי המקרקעין ערב כניסת התכנית לתוקף לבין שווים מיד לאחר תחילת תוקפה" (בר"ם 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' הר (7.8.06) פסקה 24 לפסק דינו של השופט עדיאל והאסמכתאות המובאות שם). מתכונת חישוב זו מונעת את הגדלת הפיצוי בגין השבחת השווי של מקרקעין אחרים באזור לאחר אישור התכנית הפוגעת: "קרקע, שנועדה, למשל, לבנייה והפכה לבעלת ייעוד ציבורי, אינה שוות ערך יותר מאשר ערכה ערב התכנית, גם אם יתר החלקות באותו גוש יהפכו לפי התכנית למיועדות לבנייה צפופה ורבה יותר" (ע"א 474/83 הוועדה המקומית לבנייה ולתכנון ערים, ראשון לציון נ' חממי, פ"ד מא(3) 370, 381 (1987); ראו עוד: ע"א 761/85‏ ליפשיץ‎ ‎נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ‏ראשון לציון, פ''ד מו(1) 342, 349 (1991); ע"א 483/86‏ בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב יפו, פ''ד מב(3) 228, 234 (1988)). אכן, על יסוד הלכות אלו הובהר בפסק הדין של בית המשפט העליון בע"א 5161/12 בעניינו של התובע דנן (נספח ב' לכתב התביעה המתוקן), כי "בשלב הראשון ניתן לתבוע על ירידת הערך של המקרקעין לפי שווים עובר לתכנית הפוגעת, ובשלב השני – על נטילתה הפיסית של הקרקע בייעודה החדש, באופן ששתי התביעות יחדיו לא תעלינה על ערכה המלא של הקרקע ערב התכנית הפוגעת" (פסקה כ"ח; ההדגשה הוספה). מאחר שפסק הדין בע"א 5161/12 הוא התשתית לכתב התביעה המתוקן בתיק דנא על קרבו ועל כרעיו, ובלעדי פסק הדין של בית המשפט העליון אין לבית משפט זה סמכות כל עיקר לדון בתביעה המתוקנת, חייבת הערכת השמאי לציית להוראת בית המשפט העליון כך שהערכת הנזק לא תעלה על ערך הקרקע ערב התכנית הפוגעת. מגבלה זו הוטלה על הערכת השמאי גם בהחלטתי מיום 13.7.16 (עליה כאמור לא ערער התובע) לפיה כתב התביעה המתוקן מוגבל ל"פיצוי הנגזר מ'ערך הקרקע שהופקעה מן המערער' חלף הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה שהתיישן" (ההדגשה הוספה).

הערכת נזק המבוססת על זכויות בניה מוגדלות שאושרו למגרשים אחרים באזור יותר מ-20 שנים לאחר אישור התכנית הפוגעת (19 שנים לאחר ההפקעה), ועל שווי שוק הנגזר מעסקאות שנעשו כ-35 שנים לאחר אישור התכנית הפוגעת (כ-30 שנים לאחר ההפקעה), אינה עולה בקנה אחד לא עם הוראת בית המשפט העליון בעניינו של התובע; לא עם החלטותיי מימים 5.7.16 ו-13.7.16; ולא עם העקרונות להערכת הנזק לפי סעיף 197 לחוק.

6.היה ולא יוגש עד ליום 1.2.17 כתב תביעה מתוקן התואם את כל שנקבע בהחלטה זאת ובהחלטות הקודמות, תימחק התביעה המתוקנת על הסף. בשלב זה פטורות הנתבעות מהגשת כתב הגנה לכתב התביעה המתוקן בשנית.