ת"א 51770-04-15 פלקוביץ ואח' נ' אבו סאלח ואח'

לפני תביעה לפינוי וסילוק יד של דייר מוגן וכן תביעה כספית.

1.התובעת 1 היא בעליו של בניין המצוי ברח' ביאליק 6 בחיפה ("הבניין") ומנהלת את המושכרים שבו מזה 35 שנים. התובע 2 הוא בנה של התובעת 1, אשר לפני שנתיים שב ארצה מארה"ב ומסייע לתובעת 1 בניהול המושכרים. לטענת התובעת 1 עתיד התובע 2 להירשם כבעלי הזכויות בבניין, לעתיד לבוא.

2.לטענת התובעת, בשנת 1992 שכר הנתבע 1 מאת התובעת 1, בהתאם לחוזה שכירות מוגנת (להלן: "ההסכם"), חנות בבניין בשטח של כ 23 מ"ר + גלריה בשטח של 12 מ"ר (להלן: "המושכר").

3.לטענת התובעים, כשנתיים בטרם הגשת כתב התביעה, בעת ביקור בבניין הם נדהמו לגלות כי הנתבע 1 מבצע עבודות שיפוץ במושכר והבחינו כי במושכר נפרץ פתח בקיר והורכבה ארובה גדולה על אחד מקירות הבניין. מספר ימים לאחר מכן שונתה חזית הזכוכית של המושכר ונבנה בה דלפק מכירות ובשלב מאוחר יותר נעקרו מדרגות העלייה לקומת הגלריה שבתוך המושכר, נבנתה בו תקרה מונמכת, הוחלף חלק מהריצוף, הותקן כיור והותקנו 4 בלוני גז בחצר המושכר, כל זאת לטענת התובעים ללא הסכמתם בניגוד להסכם ותוך גרימת מטרד לשכנים.

4.לטענת התובעים, בעשותו כן, הפר הנתבע 1 את הוראות סעיפים 6ה' ו- 10 להסכם השכירות, הפרות המקנות לתובעים את הזכות לתבוע את פינוי הנתבע 1 מהמושכר לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר ("החוק").

5.עוד טוענים התובעים, כי ביום 8.6.14 חתם הנתבע 1 על חוזה שכירות בלתי מוגנת עם הנתבעים 2-3 ("חוזה שכירות המשנה") לפיו העביר את המושכר לנתבעים 2-3. זאת, לטענת התובעים ללא ידיעתם. לטענת התובעים, הנתבעים 2-3 מנהלים במושכר עסק עצמאי לממכר אוכל בשם "מנאושה". התובעים טוענים כי בהתאם לסעיף 4 לחוזה שכירות המשנה מקבל התובע מהנתבעים 2-3 דמי שכירות חודשיים בסך של כ- 1,500 ₪ המהווים 375% יותר מדמי השכירות (400 ₪) אותם הוא משלם בפועל לתובעים מזה כתשע שנים. כן העביר הנתבע 1 את חיובי הארנונה, החשמל, המים והגז בעבור המושכר, ע"ש הנתבעים 2-3 .

6.לטענת התובעים, דמי שכירות בסך 400 ₪ , משולמים על ידי הנתבע 1 לתובעים לא באופן ישיר, כי אם על ידי השארת הכסף במעטפה אצל בעל עסק באחד המושכרים האחרים בבניין. לטענתם, הנתבע 1 מפר בכך את סעיף 6א' להסכם, הפרה המאפשרת לתובעים לתבוע את פינויו מהנכס לפי סעיף 2.10 להסכם וס' 131(2) לחוק. התובעים טוענים כי מאחר והנתבע 1 מפיק רווח בלתי הוגן משכירות המשנה הם זכאים לתבוע את פינויו אף מכוח סעיף 131(6) לחוק.

7.התובעים טוענים כי יש לראות את הנתבע 1 כמי שנטש את המושכר כבר ביום 1.7.14, המועד בו החלה תקופת שכירות המשנה.

8.לטענת התובעים, בהתאם לסעיף 2 להסכם היה על הנתבע 1 לשאת בדמי שכירות חודשיים בעבור המושכר בסך של 800 ₪ כולל דמי שירותים. לפי ס' 8 להסכם התחייב הנתבע 1 לשלם את כל התוספות אשר יקבעו בחוק. אלא שמאז מלחמת לבנון השנייה (אמצע שנת 2006) החל הנתבע 1 על דעת עצמו לשלם באופן קבוע רק כמחצית מדמי השכירות. בתחילה שילם רק סך של 100 ₪ לשבוע במקום 200 ₪ ובהמשך החל משנת 2013 החל לשלם 400 ₪ בחודש בתשלום אחד באופן קבוע. לטענתם גובה דמי השכירות שעל הנתבע 1 לשלם נכון למועד הגשת התביעה עומד על סך של 934.50 ₪ לחודש וסך חובותיו של הנתבע 1 נכון למועד הגשת התביעה עומד ע"ס של 48,594 ₪. לטענתם אי התשלום של יותר ממחצית מדמי השכירות למשך כ- 9 שנים מהווה הפרה של סעיפים 2, 6(ב), 6(ג), 7 ו- 8 לחוזה. הפרה המקנה לתובעים את הזכות לתבוע את פינוי הנתבע 1 מהנכס לפי ס' 131(1) וס' 131(21) לחוק.

9.התובעים טוענים כי הנתבע 1 לא היה רשאי להעביר את המושכר לצדדי ג' ולפיכך חוזה שכירות המשנה בטל ומבוטל. לטענתם, הנתבעים 2-3 לא קיבלו את הסכמת הבעלים כאמור במבוא לחוזה שכירות המשנה ואף מן הטעם הזה יש לראות בחוזה שכירות המשנה כבטל. לפיכך מבוקש כי בית המשפט יורה על סילוק ידם של הנתבעים 2-3 מהנכס וכן על חיובם בתשלום דמי שימוש ראויים בסך 23,600 ₪.

10.הנתבע 1 טוען בכתב הגנתו כי ביצוע השינויים במושכר והשכרת המושכר בשכירות משנה לנתבעים 2-3 היו בידיעת התובעים, אשר מעולם לא הביעו את התנגדותם לכך ואשר אף נהגו לסעוד במסעדה כל אימת שהיו מגיעים למושכר. לטענתו, לתובע 2 אין כל זכות במושכר מאחר והוא אינו רשום כבעלים ולא היה צד להסכם השכירות בין התובעת 1 לבין הנתבע 1. הנתבע 1 מאשר כי הנכס הושכר לו משנת 1982 אולם מכחיש כי היו הפרות של ההסכם מצדו לאורך השנים.

11.לטענת הנתבע 1, הוא הודיע לתובעים על כוונתו להשכיר את המושכר לצדדי ג' תוך הותרת המושכר ע"ש בנו דניאל, זאת עקב אירוע מוחי שארע לנתבע 1. הנתבע 1 מאשר כי לאחר מלחמת לבנון השנייה הוא החל לשלם סך של 400 ₪ לחודש במקום 800 ₪ , לטענתו בהסכמה בע"פ עם התובעים, זאת עקב שינוי הנסיבות באזור ובכלל זאת עזיבת משרדי הממשלה שהיו במקום ואשר היוו את מקור פרנסתו, במסגרת עבודתו כצלם. לטענתו, התובעת 1 אף אישרה תשלומים אלה בחתימותיה.

12.לטענת הנתבע 1, כשנתיים לפני הגשת התביעה, הוא פתח מזנון אשר נסגר עקב קשיים כלכליים ולצורך זאת נעשו שינויים מסוימים במושכר, אלא שלטענתו אלו בוצעו בידיעתם ובאישורם של התובעים. הנתבע 1 מאשר כי ביום 8.6.14 נחתם בינו לבין הנתבעים 2-3 חוזה שכירות המשנה אלא שלטענתו, הדבר היה ידוע לתובעים אשר לא הביעו התנגדותם לכך. הנתבע 1 מאשר את אופן ביצוע התשלומים כמתואר בכתב התביעה. הנתבע 1 דוחה את טענת התובעים לעניין העדר זיקה שלו לנכס ומציין כי על אף העברת הנכס לנתבעים 2-3, רישיון העסק נותר רשום ע"ש בנו דניאל. לטענתו אין הוא חייב כספים לתובעים בעבור המושכר, ההסכם בינו לבין התובעת 1 לא בוטל מעולם והוא תקף לכל דבר ועניין.

13.הנתבעים 2-3 טוענים בכתב הגנתם להעדר יריבות מול התובעים. לטענתם במסגרת חוזה שכירות המשנה מיום 8.6.14, הותנה החוזה בקבלת הסכמה מאת התובעים ומשסברו הנתבעים 2-3 כי הסכמה כזו אכן תינתן הם נכנסו למושכר, החלו להפעיל את העסק ושילמו דמי שכירות לנתבע 1 עד לחודש 1/15. לטענתם, משקיבלו את מכתב התובעים מיום 2.2.15 המודיע כי לא ניתנה הסכמת התובעים לחוזה שכירות המשנה, הם הודיעו לנתבע 1 כי הם מפסיקים לשלם את דמי השכירות לנתבע 1 ומפקידים את הכספים בנאמנות בחשבונם, עד למתן הוראות בית המשפט לעניין זה. לטענתם הם אינם משיגי גבול בנכס אולם יסכימו לפנות את המושכר ככל שבית המשפט יורה על כך.

דיון :