ת"א 5120-11-12 חנון ואח' נ' אלמלח ואח'

בין הצדדים נעשה הסכם פשרה מפורט, בגדרו הוסכם, בתמצית, כי ככל התובעים יבקשו להרוס את הבניין בו מתגוררים הנתבעים לשם ביצוע פרויקט בניה בחלקה, יפנו הנתבעים את חלקי הבניין בהם הם מחזיקים וזאת תמורת פיצוי כספי שישולם להם, והכל בהתאם להוראות מפורטות שנקבעו בהסכם הפשרה. הסכם הפשרה הוצג לבית המשפט בדיון שהתקיים ביום 12.10.15 (במ/1). הסכמות הצדדים בהתאם לו מהוות חלק מפסק דין זה.

בהתאם להסכמת הצדדים – שקיבלה תוקף של החלטה בדיון האמור – הוסמך בית המשפט לקבוע את שווי זכויותיהם של הנתבעים וזאת לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד- 1984, ללא נימוקים, על יסוד כלל החומרים שבתיק, והשלמת טיעון של הצדדים.

בהתאם להסכמת הצדדים מונה השמאי מאיר גרון לשם הערכת השווי. השמאי התבקש להעריך את שווי זכויות הדיירות המוגנת בדירות בהן מתגורר כל אחד מהנתבעים, וזאת בשתי חלופות: האחת, לפיה לנתבעים יש זכות דיירות מוגנת וחזקה בלעדית גם בחצר הבניין; השנייה, לפיה אין לנתבעים זכות דיירות מוגנת בחצר אך יש להם בפועל חזקה בלעדית בה (ס' 3(א)(2) להסכם הפשרה).

בהתאם להסכמת הצדדים הוסמך בית המשפט לקבוע את שווי זכויות הנתבעים, ובלבד שהסכום שייקבע לא יעלה על סכום הגדול ב- 20% מהערכת השווי של השמאי בחלופה הראשונה ולא יפחת מסך הקטן ב- 20% מהערכת השווי של השמאי בחלופה השנייה (פרוטוקול הדיון מיום 12.10.15).

שבתי ועיינתי בכלל המסמכים שבתיק בית המשפט. בכלל זה עיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם. בחנתי את הסכם השכירות משנת 1962 על הוראותיו ועל תיאור המושכר שבו. בחנתי את תצהירי העדויות מטעם הצדדים על שצורף להם. בחנתי גם את התמלילים שהוגשו. עיינתי בתעודות עובד הציבור שהתקבלו מאת העיריה, ובכלל זה בתעודה מאגף השומה והגבייה של העירייה ובמסמכים הרבים שצורפו לה, כמו גם בתעודה מהמחלקה לפיקוח על הבנייה. נתתי דעתי לתמונה העולה מהראיות שהובאו, הן התצהירים הן מסמכי העיריה, ובכלל זה ביחס לטענות בכל האמור ביחידה שכונתה במהלך הדיונים "יחידת ה-24", ושקלתי את טענות הצדדים ביחס לשימוש ביחידה זו, הרקע לו, המועד בו החל ומשך השימוש ביחידה זו, ההיתר שניתן לפי הטענה לבנייתה של יחידה זו, כמו גם הטענות ביחס לחוקיות הבנייה והשימוש בה למגורים. שקלתי גם את הטענות ביחס לחצר ולמחסן. נתתי דעתי לכלל טענות הצדדים, ובכלל זה ביחס להיקף זכות הדיירות המוגנת של הנתבעים, כמו גם לעילות הפינוי שנטענו. בחנתי את חוות דעתו של השמאי שמונה ונתתי דעתי להערכות השווי שהעריך, בשתי החלופות, כמו גם לדרך ולבסיס שעמדו ביסוד הערכות אלה. שמעתי את טענותיהם המשלימות של הצדדים בדיון שנקבע לשם כך. נתתי דעתי לטענות שהעלו, הן לגופם של דברים, הן באשר לחוות דעת השמאי. בין היתר שקלתי את טענות הצדדים ביחס לגורם הפרטיות ותוספת הערך שקבע השמאי בגינו, ואת הטענות ביחס לתוספת השווי שנקבעה לחצר. בחנתי את הטענות ביחס להוצאות תחזוקת הנכס משך השנים. שקלתי את הטענות ביחס לזכות הקניין של הבעלים-התובעים והשלכותיה על שיעור השווי שיש לקבוע בנסיבות העניין, כמו גם את הטענות ביחס לנסיבות האישיות של הנתבעים, ובפרט נסיבותיה של הנתבעת 1, על משמעות פינויה והשלכות שיקולים אלה על שיעור השווי שיש לקבוע. בהקשר זה נתתי דעתי למכלול הוראות הסכם הפשרה שנעשה בין הצדדים, על המנגנונים שנקבעו בו בכל האמור בפינוי ובמועדו. בחנתי את התשובות שנתן השמאי לשאלות ההבהרה שהוצגו לו מטעם שני הצדדים. עיינתי בהשלמות הטיעון בכתב שהוגשו מטעם שני הצדדים לאחר שהתקבלו התשובות לשאלות ההבהרה. נתתי דעתי לטענות שהועלו ביחס לחלק מהתשובות שניתנו ולקשיים העולים, לפי הטענה, מהתשובות שניתנו. הבאתי בחשבון את מכלול הנסיבות ושקלתי את כלל טענות הצדדים.

על יסוד התמונה הכוללת שהובאה לפני בית המשפט מצאתי להעמיד את שווי זכויות הנתבעים על סך של 1,170,000 ₪.