ת"א 51123-05-14 אזולאי ואח' נ' כרמל ואח'

1.התובעים הגישו תביעה זו לביטול הסכם מכר בית ברחוב הגת 30 בקציר (גוש 20461 חלקה 114, להלן: הנכס) שנכרת ביום 11.8.09 בין עיזבון דליה ואן דר דריפט ז"ל לנתבע, ואושר על ידי בית המשפט למשפחה ביום 12.10.09. תחילה נכלל בתביעה גם הסעד של פינוי הנתבע וסילוק ידו מהנכס, אך לפי החלטתי מיום 1.3.15 הועבר סעד זה לבית משפט השלום, שלו הסמכות העניינית לדון בפינוי וסילוק יד הנתבע מהנכס.

2.הנתבע טען, לראשונה בסיכומיו, שדין התביעה להידחות בהיעדר יריבות, מכיוון שהחוזה נכרת בין עיזבון המנוחה לבין הנתבע, בעוד התביעה מוגשת על ידי שניים, מרים אזולאי וד"ר הוגו אקרמן. מלבד העובדה שטענה זו לא נטענה מעולם קודם לכן, דין הטענה להידחות. התובעים הם יורשי המנוחה לפי צו קיום צוואה שצורף לתביעה. "עיזבון אינו אישיות משפטית, ומשכך אינו יכול להיות בעל דין בהליך משפטי כלשהו" (דברי הנשיא גרוניס ברע"א 6590/10 עיזבון פואד אשתייה נ' מדינת ישראל). אילו היה העיזבון מגיש תביעה, היה צריך להחליף את שמו לשמות היורשים. טוב עשו התובעים שהגישו את התביעה בשם עצמם, כיורשי המנוחה, על פי הסכם שנערך על ידי מנהל העיזבון עבור העיזבון.

3. בכתב התביעה נטען, כי מתוך מלוא התמורה שנקבעה בהסכם המכר בסך 970,000 ₪, שילם הנתבע סך 588,693 ₪ בלבד, ולא שילם את היתרה, שהיה עליו לשלם זה כבר, בסך 381,307 ₪, למרות אורכות שניתנו לו על ידי התובעים, כמחווה של רצון טוב. נטען, שמנהל העיזבון איפשר לנתבע להכנס לנכס כשוכר, אבל הוא חדל גם לשלם את דמי השכירות.

4.התובעים הודו בכתב התביעה, שהיתה בעיה של רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, אך בעיה זו נפתרה כבר ביום 18.5.11, שעה שהנכס נרשם על שם המנוחה, ובהתאם נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע ביום 25.5.11. למרות שהודע על כך לנתבע, לא שילם את יתרת התמורה. מנגד, הנתבע טען בכתב הגנתו, כי עקב הבעיה ברישום הזכויות על שם המנוחה, לא היה יכול לקבל משכנתא, ובינתיים הסתבך בחובות רבים, שבגללם הפך מוגבל בבנק ולא היה יכול לשלם את היתרה, וכי העיזבון בהתרשלותו הוא שגרם לכך ועליו לשאת באשם תורם של 100% להפרה של הנתבע.

5.כאמור, הנכס לא היה רשום על שם המנוחה בעת מכירת הנכס. ואולם, נתון עובדתי זה אינו הפרה מצד העיזבון ואין הוא מצדיק שום הפרה מצד הנתבע. זאת, משום שבהסכם המכר (ת/1) אישר הנתבע שהוא קונה את הנכס כפי שהוא, לאחר שבדק את הנכס ומצאו מתאים לצרכיו. בסעיף 6 (ג) להסכם המכר נקבע שעיקר סכום התמורה, 820,000 ₪ מתוך 970,000 ₪, ישולם למוכר ע"י הקונה בכפוף לסיום הרישום ע"ש המוכרים, כך שהנתבע ידע היטב שלא הסתיים הרישום על שם המוכרים, ובהתאם לכך הוסכם התשלום. כמו כן הוסכם במפורש בסעיף 8 (ב) כי "הובהר לקונה, כי הנכס במצבו אינו רשום בטאבו...". הנתבע העיד בשורה 18 בעמ' 11 שהסתבר לו שיש בעיה ברישום הנכס, שאם היה יודע אותה מראש לא היה נכנס לזה. לאחר מכן העיד שנודע לו על כל הבעיות כעבור חצי שנה, דהיינו בפברואר 2010. זו אינה עדות אמת, שכן הוא ידע על הבעיות ברישום כבר בעת חתימת החוזה באוגוסט 2009. בחקירה נגדית הופנה הנתבע לסעיף 8 (ב) בהסכם המכר, ואישר שהוא רואה בהסכם המכר שהנכס לא רשום בטאבו, אבל הוא לא זוכר שעו"ד לפידות הסביר לו. אחר כך שינה את דבריו ואמר שראה שהנכס לא רשום בטאבו, אבל לא נאמר לו שיש בעיות ברישום (עמ' 14). כבר עתה אומר, שאיני מאמין לעדותו של הנתבע בענין זה. עדותו היתה תחילה פסקנית, שלא ידע על בעיות ברישום הנכס. אחר אמר שהוא לא זוכר, אחר כך אמר שהוא ידע שאין רישום אבל לא אמרו לו שיש בעיות. עדותו היתה מתחמקת ולא אמינה ואני מוצא אותה כוזבת. אני קובע שהנתבע ידע שיש בעיות ברישום, אשר אוזנו על ידי קביעת התשלום העיקרי לאחר שיפתרו בעיות הרישום. על כך יש להוסיף את האמור במסמך שעליו חתם ביום 16.12.09, שאתייחס אליו בהמשך.

6.הנתבע העיד, שעקב הבעיות ברישום לא היה יכול לקבל משכנתא, ובינתיים השקיע 350,000-400,000 ₪ בשיפוצים (עמ' 12). מתברר שזו אינה עדות אמת. לדברי הנתבע, כאמור, התבררה לו כל האמת בערך חצי שנה אחרי ההסכם, דהיינו בפברואר 2010 (עמ' 11 שורה 26). הנתבע ביקש להציג חבילת מסמכים המוכיחים את עלות השיפוצים, ולוח אקסל שערך, ללא תאריכים המגיע ל- 401,000 ₪, אבל הסתבר שהמסמך הראשון מתחיל ביום 15.7.10, דהיינו כחמישה חודשים לאחר שכבר התבררה לנתבע מלוא האמת. על כן, הוחזרה חבילת המסמכים לנתבע כבלתי רלבנטית (עמ' 12).

7.הנתבע העיד, שנאלץ לשפץ את הנכס, מכיוון שלא היה ראוי למגורים. אפילו היה מוכיח שהנכס אינו ראוי למגורים, והוא לא עשה כן, לא היתה לכך כל משמעות ביחסים בין הצדדים לפי הסכם המכר, שכן נקבע במפורש בסעיף 3 (ב) להסכם, כי ידוע לקונה שישנם פגמים רבים בנכס, לרבות רטיבות, נזילות מים, סדקים, בעיות במערכת החשמל, ועוד. הקונה אישר בהסכם, שעיין בחוות דעת בענין הליקויים והוא מתחייב לשאת בעלות תיקון הליקויים על חשבונו, ואין לו טענה בענין והוא קונה את הנכס כפי שהוא ומוותר על כל טענה או זכות תביעה כנגד מנהל העיזבון בגין מצבו של הנכס. הנתבע נשאל על כך, וטען "נכון הסכמתי, אבל אם הייתי יודע שיש ברוך ברישום בחיים לא הייתי קונה נכס כזה" (עמ' 15 שורה 11-12). כלומר, הליקויים אינם בעלי משמעות מבחינתו, והוא לא הכחיש שהסכים להם. הוא טוען לבעיות ברישום, ובענין זה כבר דנתי.

8.הנתבע טען, שקיבל את החזקה בנכס והחל לבצע בו שיפוצים במאות אלפי שקלים, בתקווה שיוכל לקבל הלוואה מהבנק ולרשום משכנתא, אך עקב בעיות הרישום לא ניתן היה לקבל משכנתא ובינתיים הסתבך הנתבע בבעיות כספיות. לטענת הנתבע בעת הדיון, השיפוצים שבוצעו בנכס הם שיקול שמן הראוי שבית המשפט ישקול כדי לקבל את התביעה או לדחותה, לפי שיקולי הצדק, ועל פי ע"א 409/78 גולן נ' פרקש (עמ' 6 לפרוטוקול). הנתבע לא חזר על טענה זו בסיכומיו, ומכל מקום, דין טענה זו להידחות, על פי העובדות, כפי שיובהר בהמשך.