ת"א 50846-10-14 לחמן נ' משכן הפרקליט בע"מ ואח'

בפני תביעה לצו המחייב את הנתבעים לאפשר לתובעת גישה לנכס שבבעלותה, וכן לחייבם בפיצוי על חלק מנזקיה בגין חסימת הגישה לנכס ולהיתר לפיצול סעדים, כדי שתוכל לתבוע את יתרת נזקיה.

התובעת רכשה מרתף בבניין מהנתבעת 1 ובמשך שנים הייתה הגישה אליו דרך מדרגות שבבעלות הנתבעת 1. פתח גישה נוסף מלובי הבניין נותר חסום לאחר שנחסם על ידי נציגות הבניין.

במהלך 2014 מכרה התובעת את זכויותיה בנכס, אלא שאז חסם הנתבע 2 את המעבר במדרגות לנכס בטענה שזכות המעבר הייתה זכות אישית של התובעת בלבד. כך נוצר מצב בו התובעת הינה בעלת נכס אך אין לה כל גישה אליו, כשכל נתבע טוען שעל משנהו החובה לאפשר את הגישה.

במסגרת תביעה זו עותרת לפיכך התובעת לצו המחייב את הנתבעים במתן דרך גישה לנכס משני הכיוונים. ביחס לנתבעים 1 ו- 2 עומדת במוקד המחלוקות השאלה אם היחסים החוזיים בין הצדדים מקנים לתובעת זכות מעבר בשטח הנתבעת 1 לנכס; וביחס לנתבעת 3 במוקד המחלוקות השאלה אם זכויות הקניין של התובעת מקנה לה זכות מעבר לנכס בשטח המשותף של הבניין.

העובדות

1. בטבורה של תביעה זו נכסים בבניין בן 9 קומות אשר ברחוב חיים לבנון 95 בתל אביב, חלקה 403 בגוש 6630 (להלן: "הבניין").

   בכניסה לבניין מצוי לובי המשמש נתיב כניסה ומעבר לכלל הדירות בבניין. בנוסף ללובי, בנוי פתח כניסה בצד האחורי של הבניין, פתח המשמש ככניסה לשלש יחידות נפרדות בקומות הקרקע והמרתף של הבניין, והרשומות כתתי חלקות 1 - 3.

2. התובעת הינה אדריכלית במקצועה ומאז 2003 איננה מתגוררת בישראל. הנתבעת 1, חברת משכן הפרקליט בע"מ (להלן: "החברה") הינה חברה פרטית אשר מרבית מניותיה בבעלותו של מר אחדות שורק. הנתבע 2, מר אחדות שהב, הינו אחיו של בעל השליטה בחברה. הנתבעת 3 הינו נציגות הבניין.

3. בשנת 1994 הייתה החברה הבעלים של שלש היחידות בקומת המרתף והקרקע של הבניין, אותן יחידות הרשומות כתת חלקות 1 - 3 בלשכת רישום המקרקעין. אחת מאותן יחידות שהיו בבעלות החברה, תת חלקה 3, כוללת מרתף בשטח של כ- 79 מ"ר (להלן: "הנכס"). לצורך כניסה לנכס מהכניסה החיצונית של הבניין, יש לעבור בחדר מדרגות (להלן: "המדרגות") המהווה חלק מיחידה אחרת (תת חלקה 2) אשר בבעלות החברה.

   אפשרות נוספת להיכנס לדירה הינה באמצעות דלת אליה מגיעים מהלובי, אך דלת זו סגורה מזה שנים רבות ולא נעשה בה כל שימוש.

4. ביום 15.8.94 נכרת חוזה (להלן: "החוזה") בין התובעת לבין החברה ולפיו רכשה התובעת את הנכס והתחייבה לשלם תמורתו סך של 39,000$. את המשא ומתן ניהל, בשם החברה, הנתבע 2, שאף חתם בשם החברה על החוזה.

   כיוון שהמדרגות אשר שמשו כמעבר לנכס לא היו חלק מהממכר ושימשו גם למעבר ליחידות נוספות שבבעלות החברה, נקבע בחוזה שהחברה תאפשר לתובעת זכות מעבר דרך המדרגות ותחתום על המסמכים הדרושים לרישום זיקת הנאה בדבר זכות המעבר (להלן: "זיקת ההנאה").

   התמורה שולמה והזכויות בנכס נרשמו על שם התובעת בהתאם לחוזה, ברם זיקת ההנאה לא נרשמה.