פס"ד בתביעה להתרשלות שהביאה לרכישת רבע מזכויות חכירה במגרש בטעות

מונחת לפניי תביעה בגדרה עותר התובע לקבלת סעד הצהרתי לפיו הוא רכש בשנת 1988 זכות חכירה בכל המגרש נושא התביעה. ככל שייקבע כי התובע רכש זכות חכירה ברבע מהמגרש בלבד – עותר התובע לסעד חלופי של קבלת פיצויים בסכום השווה לשווי זכות החכירה ביתרה (3/4) של שטח המגרש.

1. תמצית העובדות
2. תביעה זו עוסקת במגרש הידוע כחלקה 146 בגוש 4246, אשר שטחו הכולל הוא 1513 מ"ר. על המגרש בנוי בית מגורים. המגרש ממוקם ברח' מרבד הקסמים 10, בראשון לציון (להלן: "המגרש").
3. התובע, מר ג'מיל זאדה, הינו רוכש הזכויות (האחרון) במגרש או בחלק הימנו (להלן: "זאדה").

הנתבעת 1, הקרן הקיימת לישראל היא בעלת המגרש (לפי נסח רישום מקרקעין – נ/22). המגרש נמסר לניהולו של הנתבע 2, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "קק"ל" ו- "המינהל" בהתאמה).

הנתבעת 3, עמידר – החברה הלאומית לשיכון עולים בע"מ – הקימה על המגרש בית מגורים, והתחייבה לכך שקק"ל והמינהל יחכירו אותו לבני הזוג יעקב ודבורה ריקרדו – אשר היו הראשונים שהתגוררו בו (להלן: "עמידר" ו- "ריקרדו" בהתאמה).

הנתבעים 5-4, שמעון וציפורה רוסו (להלן: "רוסו") – רכשו את זכויותיהם של ריקרדו בבית המגורים אשר שימש את ריקרדו למגוריהם.

הנתבע 6, עו"ד יעקב נבו (להלן: "עו"ד נבו") – שימש כעורך הדין שליווה הן את העסקה למכירת הזכויות במגרש מריקרדו לרוסו, והן את העסקה למכירת הזכויות במגרש מרוסו לזאדה.

הנתבע 7, מר ישראל דקל (להלן: "המתווך" או "דקל") – שימש כמתווך בעסקה למכירת זכויותיהם במגרש של בני הזוג רוסו למר זאדה.

הנתבע 8, עו"ד עמירם אילון (להלן: "עו"ד אילון") – עבד בעבר כעו"ד עצמאי בחדר ששכר במשרדו של עו"ד נבו, ולפי הנטען  היה קשור בעסקאות נושא הליך זה. 

3. לטענת קק"ל, המינהל ועמידר (עליה חולק זאדה), על המגרש נושא תביעה זו היה בנוי בעבר מבנה מגורים מדגם "רכבת", דהיינו – מבנה טורי מעץ (צריף) המורכב מ- 4 יחידות דיור, אשר נועד למגוריהם של עולים חדשים (עדות מר חומש, מנהל המינהל, ע' 253). הצריף הטורי הזה נשרף, ובהמשך בנו בני הזוג ריקרדו בית מגורים על המגרש, והתגוררו בו.
4. ביום 20.2.54 נערך הסכם שכירות בין עמידר לבין ריקרדו בקשר לבית מספר 66, וביום 29.1.56 נחתם מסמך ביחס לאפשרות הסבת מעמדו של ריקרדו בבית זה מדייר לחוכר. ביום 12.8.58 כרתו עמידר וריקרדו הסכם בגדרו התחייבה עמידר לגרום לכך שתירשם חכירה לזכות ריקרדו ב"דירה" שהוחזקה על ידו באותו זמן (להלן: "הסכם עמידר-ריקרדו").
5. ביום 20.2.85 רכשו רוסו את זכויותיהם של ריקרדו במגרש, קרי – את הזכות להירשם כחוכרים של בית מגורים בן 2 חדרים הנמצא בקומת קרקע של הבניין הבנוי על המגרש. את הסכם המכר ערך עו"ד נבו (להלן: "הסכם ריקרדו-רוסו").
6. ביום 19.5.88 רכש זאדה את זכויותיו של רוסו במגרש, קרי – את הזכות להירשם כבעל זכויות חכירה, ואת זכות ההחזקה הייחודית בדירה בת 2 חדרים הנמצאת בקומת קרקע של בית המגורים הבנוי על המגרש. מר דקל שימש כמתווך בעסקה זו, ואת הסכם המכר ערך עו"ד נבו. לטענת זאדה, בהסכם זה (להלן: "הסכם רוסו-זאדה") נקבע כי זכות החכירה שנרכשה על ידו מרוסו מתייחסת למגרש כולו, והדבר בא לידי ביטוי במחיר שנקבע בהסכם רוסו-זאדה. זאדה טוען כי הוא קיבל לידו את החזקה במגרש כולו, וכי הוא מחזיק במגרש בשלמותו עד היום. כן טוען זאדה כי במסגרת הטיפול עבורו ברכישת הזכויות במגרש שלח עו"ד נבו למינהל "שטר העברת זכויות" בו נכתב כי שטח המגרש הנמכר לזאדה ע"י רוסו הינו 1,513 מ"ר. לגרסת זאדה, נציג המינהל שינה את הרישום בשטח זה באופן חד צדדי ל- 1,513/4 מ"ר, כמפורט בשטר העברת הזכויות מיום 19.11.89 המתייחס להעברת הזכויות מרוסו לזאדה. משמעות הדבר מבחינתו הינה הקטנת שטחו הכולל של המגרש ב- 1,135 מ"ר.
7. ביום 27.5.88 נחתם הסכם חכירה בין רוסו למינהל בקשר לזכויותיו של רוסו במגרש, ואלה הוגדרו כ- 1513/4 מ"ר מהמגרש.
8. בשנת 1999 פנה זאדה אל המינהל על מנת לבחון אפשרות לבניה נוספת על המגרש, ונענה כי הוא בעל זכות חכירה ברבע מהמגרש בלבד. ביום 12.4.00 שלח המינהל אל זאדה דרישת לפינוי שטח המהווה שלושה רבעים משטח המגרש.