ת"א 50069-10-14 חביב לוי החזקות בע"מ ואח' נ' א.י.

1.הצדדים הם בעלי חלקים שווים במגרש עליו בנוי בית מגורים דו-משפחתי, צמוד קרקע. לאחר שאושר שינוי לתוכנית מתאר מקומית, קיימת אפשרות לבנות במקום – אך רק על המגרש השלם - בניין רב קומתי.

הבעלים של מחצית הנכס מעוניין לממש את זכויות הבנייה, והבעלים של המחצית השנייה מעוניין להמשיך ולגור בבית מגוריו. האם במצב דברים זה, ניתן לחייב את הצד המבקש להמשיך ולגור במקום, למכור את חלקו בנכס? זו השאלה העומדת לדיון בהליך זה.

הרקע ותמצית טענות הצדדים

2.התובעות והנתבעים הם הבעלים במשותף של מגרש ברח' דרך יבנה 30 ברחובות בשטח של כ-744 מ"ר והידוע כחלקה 311 בגוש 3072 (להלן: המקרקעין).

התובעות הן הבעלים ביחד ובחלקים שווים של מחצית המקרקעין, והנתבעים יחד הם הבעלים של המחצית השנייה של המקרקעין.

על גבי המקרקעין בנוי בית דו-משפחתי. באחד הבתים שבמקרקעין (להלן: בית י.) התגוררו בעבר שני הנתבעים, וכיום, עקב גירושי הנתבעים, מתגוררת בו הנתבעת 1. בית המגורים השני (להלן: בית בדור) היה שייך בעבר לגב' דגמי בדור ממנה רכשו התובעות ביחד בשנת 2007 את בית המגורים, ביחד עם מחצית מזכויות הבעלות במקרקעין ובהתאם קיבלו חזקה בבית התובעות. בין שני בתי המגורים קיימת גדר, המפרידה בין שני חצאי המגרש, כך שכל אחד מהצדדים יכול לעשות שימוש רק בצד הסמוך לביתו.

3.התובעות יזמו שינוי תכנית מתאר מקומית במקרקעין (מספר רח/ 750/ א/ 104), ותכנית זו (להלן: התב"ע) אושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז המרכז וניתן לה תוקף.

4.התובעות בכתב התביעה עותרות לפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של התמחרות פנימית בין שותפים, או בכל דרך אחרת אשר תיראה לביהמ"ש כיעילה וצודקת בנסיבות העניין.

הנתבעים מבקשים בכתב הגנתם שפירוק השיתוף ייעשה בדרך של חלוקה בעין.

5.התובעות מבקשות מבית המשפט כי יעשה שימוש בסמכותו, לרבות בהתאם לסעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: החוק), ויורה על פירוק השיתוף במקרקעין האמורים, בדרך של התמחרות פנימית בין השותפים, או בכל דרך אחרת אשר תיראה כיעילה וצודקת בנסיבות העניין.

התובעות טוענות כי המקרקעין נשוא תביעה זו הם מקרקעין "שאינם ניתנים לחלוקה" (בעין). התובעות מבקשות לפתח את המגרש על דרך של בניית בניין חדש הכולל דירות למגורים, בהתאם להוראות תכנית המתאר המקומית, ובהיעדר שיתוף פעולה מצד הנתבעים, כך טוענות התובעות, אין מנוס אלא להורות על פירוק השיתוף במקרקעין על מנת לאפשר את בנייתו של בניין המגורים.

עוד מציינות התובעות כי לאור העובדה כי הנתבעים התגרשו זה מזה והנתבע כבר אינו מתגורר בבית י. כאמור, ברי כי הנתבעים במסגרת איזון המשאבים ביניהם (הליך שטרם נעשה, ככל הידוע לתובעות) יזדקקו הנתבעים או מי מהם למכור את זכויותיהם במקרקעין.

בסיכומיהן טענו התובעות כי על פי החוק, רשאי כל שותף במקרקעין לתבוע פירוק שיתוף, וכי על פי הפסיקה הקיימת יש להקל על פירוקה של שותפות במקרקעין אם הדבר נדרש לטובת השותפים והמשק בכללותו. התובעות טענו בסיכומיהן כי "לאור זכויות הבניה הקיימות, לתובעות ייגרם נזק כלכלי ניכר הנובע מאי יכולת/דחיה במימוש זכויות הבניה" (עמ' 44, שורות 6-8). התובעות הפנו לתב"ע החדשה שאושרה על ידי ועדה מחוזית לפני מספר שנים, והגדילה את זכויות הבנייה במקרקעין וכעת "יש להתייחס בתביעה... אל התכנית הקיימת כמוצר מוגמר שמשפיע באופן דרמטי על זכויות הצדדים ועל החובה לנצל בצורה יעילה ובהקדם את זכויות הבניה, שכן אי ניצולן מהווה וגורם נזק ניכר לתובעות" (עמ' 44 שורה 30 עד עמ' 45 שורה 1). בשל העדר האפשרות לממש את זכויות הבנייה אלא על גבי המגרש כולו, סבורות התובעות שאין מקום לחלוקה בעין של המקרקעין או לרישום בית משותף.

6.הנתבעים מבקשים מבית המשפט כי ידחה את התביעה ויורה על פירוק השיתוף בין הצדדים בדרך של חלוקה בעין, ולא בדרך של מכירה. הנתבעים אינם מעוניינים למכור, או לקנות, או לקיים התמחרות על זכויותיהם במקרקעין.

הנתבעים טוענים כי למרות טענת התובעות לפיה הזכויות במקרקעין נשוא התביעה עניינן זכויות הבנייה שהוקנו מכוח תכנית המתאר המקומית במקרקעין שיזמו התובעות, הנתבעים מעולם לא ביקשו כל זכות בנייה כזו או אחרת ואין הם מעוניינים בזכות בנייה כלל.

בכל הנוגע לגירושיהם של הנתבעים, נטען כי הנתבעת מתכוונת להשאיר את בית י. ברשותה במסגרת איזון המשאבים והנתבעים אינם מעוניינים או מתכוונים למכור את הנכס.

הנתבעים בנו את הוילה בשנת 1967, בה גידלו את ילדיהם ושם מתגוררת הנתבעת מאז ועד היום תוך טיפול בוילה ובחצר. הנתבעים סבורים כי התביעה נגועה בחוסר תום לב משווע ודווקני מטעמי רדיפת בצע, כאשר התובעות הן חברות כלכליות בעוד לגביהם, יש לנכס ערך רגשי רב ביותר.

הנתבעים בוחנים את ההליך בעיניים אחרות, באספקלריה רגשית יותר, ולטעמם מטרת התביעה היא "לנשל אדם מזכויות קנייניות שיש לו בבית שבנה במו ידיו וגר בו במשך 50 שנה ועדיין גר בו וגידל בו את ילדיו, את נכדיו והשקיע בו את כל מרצו, אהבתו וכל מה שניתן להגיד בסיטואציה הזאת." (עמ' 46 שורות 30-32). מנגד, רואים הנתבעים את התובעות כמי שמניע אותן הרווח הכספי בלבד. הנתבעים מלינים על השינוי שנעשה בתב"ע והאישור של התכנית החדשה שהגדילה את אחוזי הבנייה במקרקעין. לשיטתם, שינוי התב"ע נעשה בחוסר תום לב ללא ידיעה מלאה ואמיתית של הנתבעים. נקודת המוצא לגישת הנתבעים היא כי בבסיס פירוק השיתוף יש לדבוק בגישה ערכית והבנה שיש להותיר לבעלים את רכושו, ויש להתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק בקרקע השייכת לו.

הנתבעים סבורים כי משמעות קביעות המומחה היא שיש להעדיף את האופציה הכלכלית ביותר מבחינת התובעות, כאשר ציין שאי פירוק השיתוף יגרום להם לנזק כספי. הנתבעים הפנו בסיכומיהם לפרשנות שנתן בית המשפט לעליון למונח "הפסד ניכר" וסבורים כי על פי פרשנות זו, אין לומר במקרה דנן כי יש חובה להורות על פירוק השיתוף בכלל, או בדרך שאינה ברישום בית משותף.