ת"א 49993-02-12 צופיוף (סופיוב) נ' אליקים ואח'

.

לפניי תובענה לביטול חוזה קומבינציה שנכרת לפני כ"ח שנים, שהיא פרק נוסף בסכסוך אשר מעסיק את הערכאות השונות זה ח"י שנים.

1.בשנת 1965 נחתם חוזה בין התובע ובין אֶחיו, בכור ויוסף סופיוב, שלפיו רכש התובע מהאחים את הזכויות בקרקע שברח' קושניר 18, בני-ברק, הידועה כגוש 6178, חלקה 208 (להלן: המקרקעין). ברם הזכויות במקרקעין לא נרשמו על שם התובע ואף לא נרשמה לטובתו הערת אזהרה, כך שאחיו נותרו רשומים כבעלים בלשכת רישום המקרקעין. כעבור שני עשורים, ביום 25.10.87, התקשרו שני האחים עם נתבע 1 בחוזה מושא התובענה (נספח ב לתצהיר העדות הראשית של התובע), אשר הוכתר ,,הסכם הלוואה ומשכנתא [תנאים מיוחדים]''. על-פי החוזה התחייבו נתבעים 1 ו-2 לבנות על המקרקעין בניין בן שלוש קומות ומרתף תמורת חלק מהשטחים המבונים, ולימים קבעו בתי המשפט כי לא היה זה אלא חוזה קומבינציה. כאשר נודע לתובע על אותה עסקה הוא נטל את ייפוי-הכוח שקיבל בשעתו, כשחתם על החוזה עם אחיו, ורשם הערת אזהרה לטובתו על המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין. היה זה בשנת 88', ותשע שנים מאוחר יותר הגישו שני אחיו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו תובענה (ת"א 205/97) שבה עתרו למחיקת ההערה. התובע מצדו הגיש תביעה-שכנגד, שבה טען כי יש לו זכויות בעלות במקרקעין עוד משנת 65'.

ביום 06.02.04 קיבל בית המשפט המחוזי את תביעת האחים, ובפסק-הדין (נספח ג לתצהיר התובע) הורה כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת התובע תימחק. התביעה-שכנגד נדחתה מחמת שיהוי וּויתור, ונפסק כי בנסיבות העניין לא תהא אכיפת ההסכם משנת 65' צודקת. בשולי הדברים הוסיף בית המשפט כי בעל-דין שיחפוץ בכך יוכל לתבוע פיצוי כספי על נזקיו. לבית המשפט העליון הוגש ערעור על פסק-הדין (ע"א 2907/04). הוא נתקבל בחלקו, ונקבע כי חלקי הבניין שרכשו נתבעים 1 ו-2 ונשותיהם יירשמו על שמם, ואילו החלקים שלא נמכרו להם יירשמו על שם התובע. בית המשפט העליון ציין כי בית המשפט המחוזי התיר פיצול סעדים הלכה למעשה כאשר העיר שהצדדים רשאים לעתור לסעד כספי, ואימץ את ההערה (נספח ד לתצהיר התובע).

2.הפרשה לא תמה כאן. בחודש מרס 2008 הגישו נתבעים 1 ו-2 תובענה לבית משפט השלום בתל-אביב-יפו (ת"א 22581/08) נגד התובע, אחיו יוסף ועיזבונו של אחיו בכור, אשר נפטר זה מכבר לבית עולמו. בין השאר נתבעו שלושת האחים לשלם את חובות המס שרבצו על הדירות שעברו לבעלותם לפי חוזה הקומבינציה. ביום 05.06.11 נתן בית משפט השלום את פסק-דינו (נספח 1 לתצהירי הנתבעים), שבו חייב את האחים לשלם את החובות לרשויות המס. בפסק-הדין נקבע עוד שאם לא ישלם התובע את החובות לרשויות המס בתוך חודשיים, הוא יחויב גם בעלויות הבנייה של נכסו בבניין, בסך כ-800 אלף ש"ח. התובע ערער על פסק-הדין לבית המשפט המחוזי (ע"א 1053-08-11), ובהודעת הערעור (המוצג נ/2) העלה את הטענה כי בית המשפט קמא טעה כשחייבו בעלויות הבנייה, שכן החוזה שעסק בו פסק-הדין היה הסכם קומבינציה לכל דבר ועניין. אליבא דתובע, באותה עסקה קיבלו הנתבעים את הדירות בעבור שירותי הבנייה, כך שבמסירת המקרקעין להם שולמה התמורה (סעיף 8). בדיון שנשמע ביום 19.04.12 (הפרוטוקול – נ/3) הציע המותב שישב בדין כי פסק-הדין ייוותר בעינו פרט לחיוב בתשלום עלויות הבנייה, הצדדים קיבלו את הצעתו ולהסכמתם ניתן תוקף של פסק-דין

3.ביום 09.05.10 שלח התובע לנתבעים הודעה על ביטול חוזה הקומבינציה משנת 87' (נספח ה לכתב התביעה). הטעם לכך, לטענתו, היה שהשניים הפרו את החוזה הפרה יסודית הואיל ומעולם לא השלימו את עבודות הבנייה שהיה עליהם לבצע בנכסיו. לגרסתו, הוא גילה זאת כשקיבל את החזקה בנכסים והדבר אילץ אותו לשלם על השלמת העבודות מכיסו. באותה הזדמנות הודיע לנתבעים כי מבחינתו ההפרה תתוקן אם יפוצה בכסף ויקבל בחזרה את מלוא ההוצאות שהוציא. בסעיף 21ג לכתב התביעה שלפניי עתר ל,,[...]פיצויים ראויים שייתנו ביטו[י] לאופי ההפרה ולהתנהלות הנתבעים משך למעלה מ-20 שנה עת חיו בנכס על חשבון התובע תוך הפרה יסודית של הסכם הקומבינציה'', אבל בסעיף 22 ביקש להתיר לו לפצל את הסעדים ולתבוע את נזקיו הכספיים אחרי שיינתן פסק-דין זה. בפתח דיון ההוכחות הצהיר כי יתבע את אותו נזק בתובענה נפרדת, ולבקשתו נמחק סעיף 21ג מכתב התביעה. התובענה הכספית (ת"א [מחוזי ת"א] 20832-06-14) הוגשה בחודש יוני שעבר; התובענה שלפניי היא אפוא לביטול חוזה הקומבינציה בלבד (ראו סעיף 23 לכתב התביעה; עמ' 3 לפרוטוקול הדיון, שורה 8). יוסף סופיוב ועיזבונו של בכור סופיוב נתבעו אף הם לדין, אך בדיון הראשון במעמד הצדדים הסכים התובע למחיקתם.

לאחר שעיינתי בתיק ושמעתי את העדויות השונות הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות, ולהלן טעמיי.

4.התובע מבקש לקבל כי הדירות שנותרו בבעלותו נמסרו לו כשאינן ראויות למגורים. הוא מסתמך על עדותו של השמאי יאיר תודה, אשר ביקר בנכס בחודשים ספטמבר ודצמבר 2007 (סעיף 3 לחוות דעתו; עמ' 14 לפרוטוקול, שורה 11). השמאי שׁם את עלות השלמת העבודות ב-296,157 ₪, נכון לספטמבר אותה שנה. התובע מצדו העיד כי התברר לו שהנתבעים לא סיימו את הבנייה בנכס לאחר שניתן פסק-הדין של בית המשפט העליון בערעור באמצע אותה שנה. כדבריו:

,,לאחר שקיבלתי את החזקה בחלקי הנכס ששייכ[י]ם לי הכולל[ים] את קומת המרתף[,] מחסנים ודירה בקומה הראשונה, התברר לי כי הנתבעים לא מילאו את הסכם הקומבינציה והפרו אותו באופן יסודי שכן לא השלימו את בניית חלקי הנכס להם אני זכאי. למעשה כאשר קיבלתי את הנכס לראשונה לידי מצאתי אותו במצב בלתי גמור מוזנח רעוע – קרי שלד בניין העומד על תילו משך שנים ארוכות.''

(סעיף 9 לתצהירו)