ת"א 49826-02-11 הימן ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל - מחוז חיפה

1.התובעים הגישו תביעתם בטענה כי יש לאכוף על המנהל (המכונה היום "רשות מקרקעי ישראל") הסכמות שגובשו לטענתם בין הצדדים במהלך שנות השבעים של המאה הקודמת, לפיהן , לתפישתם, כל מגרש בן 2 דונם המוחזק על ידי כל אחד מהתובעים ובו בית מגורים, יפוצל לשני תתי מגרשים ובתת המגרש השני יבנה בית מגורים אחד נוסף. התובעים מסכימים במסגרת הסעדים המבוקשים כי בתת המגרש השני יוקמו שתי יחידות דיור, זאת בניגוד לתוכנית שהחל המנהל לקדם בסמוך לשנת 2005 לפיה בכל תת מגרש יהיו 2 או 3 יחידות דיור ובניגוד לצפיפות המגורים הקבועה היום בתמ"א 35 ובתוכנית מתאר מחוזית 6. התובעים מעוניינים לשמור על צביון מיוחד של השכונה שאיננה צפופה. בנוסף, עותרים התובעים לפיצול המגרש ללא תמורה, ולביצוע היוון כמקובל במגזר העירוני.

2. רקע עובדתי

2.1בשנת 1957 נחתם הסכם בין חברת רסקו לבין הקרן הקיימת לישראל לפיו הקצה קק"ל לרסקו שטח של 89,087 דונם בעתלית בחלקות 1-6 בגוש 10561 לצורך הקמת מבני מגורים ומשקי עזר. השטח חולק ל-34 מגרשים, בני כ- 2 דונמים כל אחד (להלן: "מגרש").

2.2כמו כן, העמידה פיקא לרשות רסקו שטח של 134,986 דונם בגושים 10561 ו-10557 שחולק ל-34 חלקות לצורך עיבוד חקלאי (כל אחת בגדול של כ-4 דונם), (להלן: "החלקה החקלאית").

2.3בשנת 1960 הוקמו על ידי רסקו 34 בתים במגרשים אשר הוקצו ל-34 משתכנים. השכונה זכתה לשם "נווה משה". כמו כן הוקצו למשתכנים החלקות החקלאיות. חלק מהתובעים אינם נמנים על בעלי הזכויות המקוריים והם רכשו במהלך השנים זכויות במגרשים.

2.4מבין התובעים בתביעה זו ניתן לזהות אולי כאחד עשר בלבד הנושאים שמות של המשתכנים הראשונים או שייכים  למשפחה של המשתכנים הראשונים. 

2.5בשנת 1970 הופקעו על ידי מע"צ 30,680 דונם מתוך השטח החקלאי לצורך סלילת הכביש המהיר חיפה – תל אביב, ושולמו פיצויים למחזיקים בקרקעות אלו.

2.6בכתב התביעה נטען כי בשנת 1976 נחתם זכרון דברים עם המנהל. במסמך המקור שהוגש (ת / 6) מצויין התאריך 7.6.19677 (חמש ספרות במספר השנה !). (להלן "זכרון הדברים"). התובעים טוענים כי מכח זכרון הדברים ויתרו על זכויות ב"חלקה החקלאית" תמורת 19,000 ל"י. בעלי הזכויות שעדין אין להם הסכמי חכירה התחייבו לחתום על חוזי חכירה, מי שאיננו בעל זכות מקורי התחייב בנוסף לשלם למנהל דמי הסכמה . נטען כי המנהל התחייב להכין על חשבונו תכנית בנין עיר לפיה יחולק המגרש לשני חלקים, לצורך יצירת יחידת מגורים נוספת שניתן יהיה להעבירה לבן משפחה או לצד שלישי לפי התנאים המקובלים במנהל. על זכרון הדברים חתומים 24 מתוך 34 המשתכנים דאז, ואין עליו חתימת מנהל מקרקעי ישראל. רק כעשרה מבין התובעים בתביעה זו נחזים להיות חתומים בעצמם או באמצעות בן משפחתם על זכרון הדברים.

2.7עוד סומכים התובעים את טענתם על מכתב מנהל מחוז מטעם המנהל, מיום 4.11.77 , (להלן "מכתב המנהל") שם נרשם כי המנהל ישלם לכל אחד מהמשתכנים סכום של 19,000 ל"י תמורת ויתורו על החלקה החקלאית, ישתתף בחוב מסים של 1,500 ל"י, וחוזי החכירה יערכו רק בקשר למגרש של 2 דונם. עוד נרשם שם כי החוכרים יסייעו בידי המנהל בשינוי תוכנית בנין ערים לפיה אפשר יהיה לחלק את המגרשים הקיימים לשתי יחידות כאשר ביחידה השניה אפשר יהיה לבנות בית מגורים.

2.8לא כל המשתכנים ויתרו על החלקה החקלאית, ומקצתם המשיכו להחזיק בהם.

2.9ביום 25.06.2005 הוצאה טיוטת תוכנית המינהל לבחינה תכנונית מוקדמת לשכונת נווה משה עתלית.

2.10ביום 23.05.2006 נערכה ישיבה בנושא שכונת נווה משה, בה הוצגה תוכנית הציפוף המוכנה להגשה לוועדה. תוכנית לפיה כל מגרש יחולק ל-3 חלקים, כשעל כל אחד מהמגרשים שייווצרו, ייבנו שתי יחידות דיור בצורה של בתים דו משפחתיים (דהיינו, צפיפות של 3 יח"ד לדונם, כך שעל כל מגרש יהיו בסופו של דבר 6 יח"ד) .נאמר כי החלוקה היא אופציונלית ולא מחייבת. בנוסף המנהל יזם פרצלציה בהתאם לתוכנית כך שיתאפשר רישום זכויות התושבים בטאבו. בישיבה זו העלו התושבים את חששם משינוי אופי השכונה, ואת אי שביעות רצונם לציפוף היתר. הם הציעו שהתב"ע תחלק את המגרשים לשלושה, באופן הבא: 1 דונם + 1/2 דונם + 1/2 דונם. (באופן שיהיו 3 יחידות מגורים על שני דונם). עוה"ד של הועד, מר חגי שבתאי, הציע לעבור לכללים עירוניים- לא של משקי עזר. גם בישיבה נוספת מיום 22.10.06 לא הגיעו הצדדים לאחידות דעים.

2.11ביום 14.4.2008 נשלח מכתב ממנהל המחוז מר ערן ראובני אל עו"ד הוועד אופיר לוי ובו נאמר כי המנהל אינו הגוף המאשר את התוכניות. דרישות הוועד לגבי גודל המגרשים והצפיפות אינן עולות בקנה אחד עם הוראות תוכנית המתאר ועמדת הועדה המחוזית. משכך, המינהל משך את ידו מהתוכנית.

3.טענות הצדדים

3.1התובעים טוענים כי זכרון הדברים משנת 1976 וכן מכתב מנהל המחוז מטעם

המנהל גבשו הסכמות בין הצדדים, במסגרתם התחייב המנהל לקדם תוכנית תב"ע אשר תביא לפיצול המגרש של התובעים, כך שייוצר מגרש נוסף ללא עלות, לבנית בית מגורים נוסף. נטען כי בשנת 2006 המנהל התכחש לסיכום הדברים והחל לקדם תוכנית מתאר מקומית שהתעלמה מההסכמות, שעניינה צפיפות מגורים גבוהה יותר. עוד נטען כי התובעים זכאים לתנאי חכירה עירונית או היוון נכסים מקובל במגזר העירוני, משניטלו מהם החלקות החקלאיות והשכונה נושאת אופי עירוני. התובעים מבקשים כי בית המשפט יורה למנהל להשלים על חשבונו פיצול נכסי התובעים למגרשים נוספים למגורים ולהכין תב"ע באופן שעל דונם אחד תהיה יחידת מגורים אחת ועד הדונם השני שתי יחידות מגורים, כדי לשמור על צביון השכונה ולמנוע צפיפות בלתי סבירה.