ת"א 49756-08-15 קבוצת א. דורי בע"מ ואח' נ' אוויה איוונט ע.ל בע"מ ואח'

1.בפניי תובענה לפינוי מושכר מסחרי שהוגשה על-פי פרק ט"ז4 לתקסד"א.

2.בהתאם להוראות תקנה 214ט"ז(ב) לתקסד"א, שהוחלה על תובענה לפי פרק ט"ז 4 לתקסד"א מכח הוראת תקנה 215י"ב (א) לתקסד"א, פסק הדין יהיה מנומק באופן תמציתי.

3.טיעוני התובעות בכתב תביעתן:

התובעת 1 (להלן: "דורי") והתובעת 2 (להלן: "אוויקס") הינן הבעלים של המקרקעין בשטח 14,627 מ"ר בחלקה 9 בגוש 6810 (להלן: "המקרקעין"), עליהם בנויים מספר מבנים לרבות מלון אויה.

דורי ואוויקס השכירו את המקרקעין לנתבעות 1 ו-2 (להלן: "אוויה", "צ'ארלי"), למשך 24 חודשים בהסכם שכירות שנחתם ביום 12.07.2012 (להלן: "ההסכם") (נספח ד' לכתב התביעה), בו נקבעה אופציית הארכה לארבעה תקופות של שנה, בכפוף לתנאים מצטברים המפורטים בסע' 5.2 להסכם.

נתבעת 3 (להלן: "החורש") הינה חברה פרטית שהוקמה ע"י אוויה וצ'ארלי, ועוסקת בניהול המקרקעין.

בהסכם נקבע כי דורי ואוויקס רשאיות להודיע על סיומה המוקדם של תקופת האופציה בהתראה של 6 חודשים מראש, במקרה של מכירת המלון ו/או המקרקעין לצד ג' (סע' 6.1 להסכם).

דורי ואוויקס תובעים מאוויה, צ'ארלי והחורש לפנות את המקרקעין משלוש סיבות חלופיות ומצטברות:

א.ביום 13.05.2014 נמכרו הזכויות במקרקעין ובמלון לצד ג' – התובעת 3 (להלן: "צמרות"), ובהתאם נמסרה ביום 19.05.14 הודעה על המכירה לנתבעות בה טענו דורי ואוויקס שלנתבעות אין זכות לממש את האופציה (נספח ה' לכתב התביעה), בתשובה מיום 21.05.14 (נספח ו' לכתב התביעה) דחו הנתבעות את הטענות וטענו בסע' 4 למכתב, כי את ההודעה על המכירה לפי סע' 6.1 להסכם ניתן לבצע רק בתקופת האופציה, דהיינו לכל המוקדם ביום 12.07.14 וזאת בכפוף לתשלום 500,000 ₪ לפי סע' 6.4.1 להסכם. בהתאם לנטען בסע' 4 למכתב נשלח ביום 14.07.14 מכתב נוסף מהתובעות (נספח ז' לכתב התביעה) המודיע על המכירה ומציין שזאת מעבר לטענות האחרות להפרות ההסכם ובכדי להקטין נזק.

ב.הנתבעות הפרו ההסכם ולא עמדו בתנאים הנדרשים למימוש תקופת האופציה (סע' 5 לחוזה):

-לא שילמו את מלוא דמי השכירות במועדם (טבלה - נספח ח' לכתב התביעה);

-לא שילמו את כל המיסים העירוניים בהם הן מחויבות – ולא נענו לדרישת דורי ואוויקס להמציא אסמכתא לתשלום המיסים בניגוד לסע' 5.2.3 להסכם (העתקי פניות – נספח ט');

-לא ערכו ביטוחים כפי שהתחייבו בסע' 14 להסכם ולא מסרו אישור בניגוד לסע' 5.2.5. (הביטוח שהומצא – נספח י"א אינו עונה על הדרישות שבהסכם, תכתובות – נספח י"ב);

-חלק מהעסקים במושכר (במועד הרלוונטי למימוש האופציה), לא אחזו ברישיון עסק, בניגוד לסע' 5.2.4 להסכם, ובין השאר מסעדה ואולם אירועים שהופעלו ע"י הנתבעות עצמן ללא רשיון עסק. (מכתב מ- 9.4.14 בו הנתבעות מודיעות על עסקים ללא רשיון – נספח יג').

ג.הנתבעות לא מסרו הודעה מוקדמת על הארכת האופציה לשנה השנייה - כמתחייב מההסכם (סע' 5.2.6), ולכן איבדו את זכותם לממש את האופציה מהשנה השנייה ואילך.

4.טיעוני הנתבעות בכתב הגנתן: 

הנתבעות טוענות, כי ההסכם שנחתם בשנת 2012 היה תוצאה של הפרת זכויות הנתבעות לפי הסכמי שכירות קודמים אשר נקשרו עם הבעלים הקודמים של המקרקעין – רוחמה אומן אשר עזבה את המתחם ואשר התובעות באו בנעליה ורצו לפנות את כל העסקים מבלי להתחשב בזכויותיהם לפי הסכמי השכירות שלהם. על רקע זה נחתם ההסכם והנתבעות קיבלו על עצמן את ניהול המתחם ובית המלון.

לטענת הנתבעות, דורי ואוויקס נהגו כלפיהם בחוסר תום לב קיצוני, כאשר הציגו בפניהם מצג שווא לפיו המבנה צפוי להיות מושכר להם שנים רבות. האפשרות שהמקרקעין יימכרו לצד ג' הוצגה כאפשרות בעלת סיכוי נמוך מאוד, תוך העלמת העובדה כי עוד טרם חתימת חוזה השכירות (בשנת 2006), ניתנה ל"צמרות" אופציה לרכישת המקרקעין.

אילו היו הנתבעות יודעות כי אפשרות מכירת המקרקעין לצד ג' עומדת על הפרק במידה כזו, לטענתן, היו נמנעות מלהתקשר עם דורי ואוויקס בהסכם, וודאי היו נמנעות מלהשקיע מיליוני שקלים במבנים שבמקרקעין.