ת"א 46946-10-13 גפסו ואח' נ' פוונסק ואח'

התובע רכש מהנתבעים 1-2 נכס מקרקעין בקומת מרתף ברח' קפלנסקי 10 ראשל"צ הידוע כגוש 3926 חלקה 713 תת חלקה 1 (הנכס). הנתבע 3 ייצג את שני הצדדים בעריכת ההסכם. התביעה שבכותרת היא תביעה כספית לפיצויים בגין ירידת ערך הנכס בהעדר היתר בניה לנכס ולפיצויים בשל הפרה יסודית של הסכם המכר, בהעדר היתר בניה.

מדובר בנכס בקומת מרתף, שרשום בלשכת המקרקעין כמשרד אך משמש בפועל כדירת מגורים. משתלמת בגינו ארנונה למגורים וניתן אישור להעברת הזכויות בו לתובע. הנכס נמכר במצבו זה, שאף נרשם כך בהסכם (דהיינו: משרד המשמש למגורים). בצמוד לנכס זה מצוי גם מחסן שרשום ע"ש העירייה (צד ג').

אלא שהתברר מתצהיר שהוגש מטעם העיריה ערוך ע"י הגב' רות אמיר, מנהלת אגף רישוי ופיקוח על הבניה, כי הנכס נבנה במקור בהיתר. זאת, אף שהעתק מההיתר לא מצוי בתיק הבניין. לפי התצהיר, מאוסף המסמכים שנמצאו בעניין הנכס - שרטוט הנכס ומחסן שלידו במסגרת תוכנית להוספת מרפסות; הסכמת השכנים להוספת משרד לבניין, אישור הועדה המקומית להוספת המשרד והמחסן; תשלום אגרת בניה עבור המשרד ופטור למחסן העירייה מתשלום אגרת בניה - "הרי שניתן להסיק כי אכן הוצא היתר בניה למשרד ולמחסן שבנה הקבלן כבר בסביבות שנת 1975, אך היתר זה מסיבות לא ידועות לא נמצא כיום פיזית בתיק הבניין, לחלופין, נתמלאו התנאים להוצאת היתר בניה לקבלן עבוד המשרד והמחסן בקומת המרתף" (ס' 19). עוד נקבע, כי "בנסיבות אלה ניתן להסיק כי הן המשרד נושא התביעה והן מחסן העירייה הסמוך לו, בנויים לפי היתר" (ס' 20).

משנבנה הנכס במקור לפי היתר, התביעה הכספית כפי שהוגשה, שיסודה ומהותה בדרישה לפיצויים בהעדר היתר, אינה יכולה לעמוד.

בנסיבות אלה, הגיש התובע בקשה למתן פ"ד שיחייב את המשיבים להמציא לתובע היתר כדין בגין הנכס ומבלי שיהיו בו תנאים או הגבלות וללא עלות; וכן, יצהיר כי לנכס יש היתר בניה כדין והוא בנוי בפועל על פי היתר בניה כדין.

הצדדים התייחסו לבקשה בכתב וכן טענו בע"פ בדיון.

בצדק התנגדה העירייה למתן צווים בנוסח כנדרש בבקשה, שכן הוצאת היתרים אינה בסמכותה אלא בסמכות הועדה המקומית. בנוסף, לא ניתן להורות על הוצאת היתר חדש כיום, שכן הוצאתו כיום כרוכה בעמידה בתנאים הדרושים היום להוצאת היתר, אלא ניתן להבהיר כי ניתן היתר בעבר, בסביבות שנת 1975, והנכס נבנה בשעתו לפי היתר.

יחד עם זאת, ואף שהתובענה הוגשה כתביעה כספית בלבד, בסופו של יום, לא התנגדו הצדדים למתן הצהרה כי הנכס נבנה בזמנו בהיתר, כמפורט בעמדת העירייה לפי תצהירה של הגב' אמיר, מנהלת אגף רישוי ופיקוח על הבניה שפורט לעיל. טענות הצדדים התמקדו למעשה בסוגיית ההוצאות. כל אחד מהצדדים סבור, כי הוא זכאי לפסיקת הוצאותיו המלאות מבעלי הדין האחרים - התובע ביקש וקיבל מהנתבעים ומהעירייה (אף שלא נתבעה על ידו), החזר הוצאות מלא ריאלי גם בגין חוו"ד שמאית שהוגשה מטעמו בצירוף עם התביעה, הוצאות גישור ושכ"ט עו"ד; הנתבעים 1-2 מהתובע; הנתבע 3 מהתובע ומהעירייה; והעירייה מהנתבע 3, שולח ההודעה.

אני קובעת, אפוא, נוכח כל האמור, כי הנכס נבנה במקור לפי היתר שניתן כדין בסביבות שנת 1975. מובהר כי ההיתר כפי שניתן, הוא לייעוד "משרד". ככל שדרוש, פסק דין זה ישמש במקום ההיתר משנת 1975, שעותק פיזי ממנו אינו בנמצא בתיק הבניין.