ת"א 45855-02-14 שמואל- גוטמן נ' בכר

1.התביעה דנן הוגשה על ידי בעלת נכס, לפיצויים בגין נזקים שנגרמו לה לטענתה, כפועל יוצא משהותו של הנתבע בנכס, ולאחר שניתן פסק דין לפינוי, בעקבותיו עזב הנתבע את המושכר.

הרקע והעובדות שאינן במחלוקת

2. התובעת השכירה לנתבע מבנה שבו הופעל גן ילדים, ביחד עם שני חצרות, קדמי ואחרוני, כאשר בעורף המקרקעין היתה חצר נוספת שבה בנוי מחסן, שלא היווה חלק מהנכס המושכר. תקופת השכירות החלה ביום 01.09.10.

3.מספר חודשים לאחר שהנתבע החל להפעיל בנכס גן ילדים, התברר כי אין לעסק רישיון כנדרש, והתובעת דרשה מהנתבע להפסיק ולפעול ללא רישיון עסק כדין. לאחר דין ודברים, ולרבות הליך משפטי (להלן: הליך הפינוי או פס"ד הפינוי), ניתן פסק דין המחייב את הנתבע לפנות את הנכס ביום 12.08.12, תוך שנקבע כי הנתבע לא מסר הודעה כנדרש על רצונו לממש את האופציה להמשך השכירות לאחר שנת השכירות הראשונה, ואף הפר את הסכם השכירות, וכפועל יוצא, זכאית התובעת לביטול ההסכם.

בפועל, הנתבע עזב את המושכר ביום 11.11.12 (כאמור בסעיף 17.3 לכתב התביעה), לאחר שערעור שהגיש נדחה, ואף בקשתו לעיכוב ביצוע פס"ד הפינוי נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי.

4.בהסכם השכירות נקבע כי מטרת השכירות הוא להפעלת גן ילדים/פעוטון, ודמי השכירות בסך של 8,100 ₪ (סעיף 4.3 להסכם השכירות – להלן: ההסכם) בצירוף מע"מ.

עד לחודש 06/11 העבירה התובעת לנתבע חשבונית מס בגין כל תשלום שבוצע בפועל, בהיותה עוסקת רשומה.

בסוף חודש יוני 2011 סגרה התובעת את עסקה, והודיעה לנתבע כי מיום 01.07.11 "הנני אדם פרטי ולא בעלת עסק", ועל כן הכסף שנוסף לשכירות בחודשים יולי ואוגוסט, בגין מע"מ, יוחזר לו במועד פינוי הנכס (כאמור במייל שצורף כנספח י' לכתב ההגנה, ולא הוכחש).

תמצית טענות הצדדים

5.בכתב התביעה טענה התובעת כי לאחר פינוי הנכס, חייב לה הנתבע בגין אלה: (א) הפרש דמי השכירות שלא שולם – סך של 80,269 ₪; (ב) דמי שימוש ראויים בחלקו העורפי של המושכר, שהנתבע מנע ממנה גישה אליו, לפי חישוב של 29 חודשים, ו- 3,000 ₪ לחודש – סך של 87,000 ₪; (ג) נזק בגין סיכול מכר המקרקעין, בשל סירוב הנתבע לפנות את המושכר כאשר היה שוויו 3 מיליון ₪, עד לאחר סיום הליך הפינוי ואף לאחר מכן, אז נמכר ב-2.5 מיליון ₪ - נזק של 500,000 ₪; (ד) נזקים בשל פיגור בתשלום המשכנתא, שגרם לחיובה בתשלומים נוספים בסכום של 90,000 ₪; ו- (ה) הוצאות לשיפוץ המוכשר לאחר פינויו, שהוחזר לחזקתה במצב גרוע ורעוע בסכום של 85,000 ₪.

התביעה הועמדה (ככל הנראה בשל טעות בחישוב סכומי הנזק הנטענים, כך שלא נכלל בסכום הכולל הפיצוי שנדרש בגין פיגור בתשלומי המשכנתא) על סך של 752,269 ₪.

6.לאחר שהתובעת קיבלה חוות דעת של שמאי, שהוגשה לבית המשפט, הופחתו חלק מסכומי הנזק להם טענה במסגרת תצהיר עדותה הראשית, ונדרשו סכומים מופחתים הן בגין מניעת השימוש בחלק האחורי של המקרקעין, עבור 29 חודשים, בסכום של 42,000 ₪; והן בגין סיכול מכר המקרקעין בסכום של 260,000 ₪.

מנגד, ביחס לאחד מראשי הנזק לו טענה התובעת - הוצאות בגין פיגורים בהחזרי המשכנתא – נדרש בתצהיר סכום גבוה יותר מזה שנרשם בכתב התביעה, סך של 97,796 ₪.

7.בחוות דעתו של השמאי דרור נורני (להלן: שמאי התובעת) נקבע כי ביום 01.09.11 ביקשה התובעת למכור את הנכס, ואז היה שוויו 2,760,000 ₪, וביום 24.06.13 כאשר נמכר בפועל, היה שווי הנכס 2,540,000 ₪.

עוד קבע שמאי התובעת בחוות דעתו כי דמי שכירות ראויים ליחידת הדיור בשטח של 24 מ"ר, כשטח המבנה בעורף המגרש, מחושב לפי 59 ₪ למטר מרובע, ועל כן אובדן דמי שכירות ראויים בגינו נקבעו על סך של 1,406 ₪ לחודש.

8.הנתבע טען כי שילם את מלוא דמי השכירות בהן הוא חייב, לאחר שקיזז הוצאות בהן נשא לתיקון ותחזוקת המושכר, שהיה על התובעת לשלם, ולאחר הפחתה של 35% בגין ניכוי מס במקור, לאחר שהתובעת חדלה להוציא חשבוניות בגין תקבולי דמי השכירות, והפחתה של תוספת המע"מ ששילם עבור חודשיים, בגינם לא הוצאות חשבוניות. הנתבע טען כי במקביל לניכוי המס במקור בשיעור המקסימאלי, בגין העדר אישור על פטור מניכוי כזה, הועבר הסכום שנוכה לרשויות המס, בהתאם לחובתו החוקית.

בכתב ההגנה הוסיף הנתבע וטען טענות אלה: כי אין לתובעת עילת תביעה לתקופה שקדמה למועד כניסתו לתוקף של הסכם השכירות, קרי, ספטמבר 2010; כי התובעת היתה רק אחד הבעלים של המקרקעין, ואינה זכאית לדמי שימוש ראויים בחלק האחורי של החלקה גם עבור הבעלים הנוסף; כי לא ניתן היה לעשות שימוש בחלק האחורי של המוכשר, אלא כמחסן; כי התובעת התכוונה למכור את הנכס עוד בטרם הושכר לו, כפי שעולה גם מההתייחסות לאפשרות זו בהסכם השכירות, ואין קשר בין התנהלותו לבין אי הצלחתה למכור את הנכס; כי הערכתה לשווי הנכס מוגזמת וממילא הנכס נמכר במחיר העולה על שוויו, כך שאין משמעות לירידת ערכו הנטענת.

9.הנתבע הגיש חוות דעת של המהנדס זוהר ברניר (להלן: שמאי הנתבע), אשר קבע כי נפלו פגמים בנתוני שמאי התובעת וחישוביו, וערך הנכס לא ירד בהשוואת שני המועדים שנבדקו על ידי שמאי התובעת, וכי לא ניתן היה להשכיר את המבנה העורפי (המחסן) למגורים.

10. בעלי הדין והשמאים מטעמם נחקרו בבית המשפט, ולא הובאו עדים נוספים. בסיום הדיון הועבר התיק למתן פסק דין מנומק.