ת"א 45482-10-13 אברהם נ' נציגות הבית המשותף בורוכוב 48 ואח

הטענה לנזק

1.התובע היה בעלֵיה של מחצית-הזכות לחכירה-לדורות של דירה בבנין-מגורים משותף ברחוב בורוכוב מס' 48 בגבעתיים. במחצית השנייה של הזכות החזיקה מי שהייתה רעיתו. עובר לרכישתה של זכותם בדירה, בשנת 2007, זיהו בה בני-הזוג נזקי-רטיבות קשים. בכל זאת רכשוה. היות שהדירה מצויה, בחלקה, מתחת לגג והוא רכוש משותף, הניח התובע לפתח-שכניו את האחריות לנזקים. בשנת 2012 הוא תבע-לדין שבעה מהם – נתבעים 2, 4, 6, 7, 10, 12 ו-13 דכאן – בפני המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב. בפסק-דין

מיום 19.6.2012 (ת' 57/12, כבוד המפקחת הבכירה מירה אריאלי) נקבע כי "רק עקב הגשת התובענה ניאותו הנתבעים לבצע עבודות לאיטום הגג". על ביצוע האיטום גופו הוסכם בפשרה, שעוגנה בפסק-הדין.

לטענת התובע הוסיף הנכס לסבול מליקויי-רטיבות קשים. כה קשים היו אלה, עַד כי מומחה מטעמו, המהנדס דר' אביגדור פורת, קבע כי "הדירה במצבה הנוכחי אינה ראויה למגורים" (חוות-דעת מיום 25.1.2013, בעמ' 2). ואכן, התובע לא הוסיף להתגורר בדירה זמן רב. בתאריך 26.6.2013 הוא מכר את חלקו בה לרעיה, שממנה התגרש בינתיים. פחות מארבעה חודשים לאחר מכן הוגשה התובענה שבפנַי. התובע עתר בה לחיובם של הנתבעים, דיירי-הבנין ונציגותו, בנזקיו: שיעורו של פיחות בערכה של מחצית-הזכות בדירה, בשל הליקויים שבה; טרחה, עוגמת-נפש והפסד ימי-עבודה; ותשלום שכרם של מומחים, שבחווֹת-דעותיהם נתמכה התביעה. בסך הכול הועמד סכום התביעה על מעט יותר מ-177 אלף ש"ח.

2.ירידת-הערך מקיפה את רוב מנינה-ובנינה של התובענה. בחוות-דעתו של מומחה נוסף מטעם התובע, השמאי אלי סידאוי, הוערך שיעורה בסך של 143,250 ש"ח (חוות-דעת מיום 29.7.2013, נספח 10 לתצהיר עדותו של התובע, בעמ' 13). אם סברת כי הייתה זו גריעה מן ההנאה שמנכס, העומד נגוע בליקויים, הרי שטעות בידך. אם ביקשת לחשוב, לחלופין, כי זו עלותו של תיקון המשיב את הדירה אל המצב התקין, שוב נמצאת שוגה. המומחה הגדיר מרכיב זה כ"ירידת הערך בנכס, טרם תוקנו מוקדי הרטיבות". הוא אמדוֹ בעשרה אחוזים משוויו של נכס תקין (שם, שם). המומחה הוסיף והעריך כי אפילו יתוקנו הליקויים כולם תיוותר ירידת-ערך, אם כי בשיעור פחוּת של חמשה אחוזים. הוא כתב:

"בהנחה כי יבוצעו התיקונים במבנה והרטיבות לא תחזור[,] עדיין תיוותר פגיעה בשוויו של הנכס הנובעת מן ההיסטוריה שלו, מהשם שקנה לו כנכס שנפגע קשות ומחובת הגילוי של בעלי הנכס בבואם למוכרו[,] על ההשלכות הנלוות לכך. נכס אשר קיימת בו תופעת רטיבות בתקופה של כ-4 שנים, חשוד בעיניו של רוכש פוטנציאלי, אשר יחשוש ('יזהר הקונה') כי תופעת הרטיבות עלולה לחזור בשלב כלשהוא, וגם אם חשש זה אינו מבוסס, בכל זאת ישפיע על המחיר אשר יהיה אותו רוכש מוכן לשלם. גם אם לא יחשוש אותו רוכש בתקופת החזקתו בנכס הרי שיביא בחשבון כי לכשימכור הוא בעתיד את הנכס עלולים רוכשים פוטנציאלים להפחית משוויו. בעניין הליקויים הבלתי הפיכים והשפעתם על שווי דירת מגורים וירידת ערכה, ראוי להתייחס למימד הפסיכולוגי..." (שם, בעמ' 8).

לאמור, אפילו יתוקנו הליקויים במלואם ורטיבות לא תשוב עוד לפקוד את הדירה, לעָלמי-עָלמיּא תשא זו על גבה חטוטרת בדמותם של קלקולי-עבר. לעולם תגְרע העובדה, כי אֵי-פעם עמדה הדירה לקויה, מנכונותו של קונה לשלם עבורה את שווייה של דירה תקינה. זהו מחיר הפגיעה ב"מוניטין" של הנכס. זהו, אם לשאול מלשון ערכאות ועוד קודם לכן מן השולחן-ערוך, פיחות בערכה של דירה "שיצא עליה קול" (שולחן ערוך, אבן העזר מו, א; ת"א (מחוזי ירושלים) 884/91 בריברום נ' רמט בע"מ, בפסקה 14 לפסק-דינה של כבוד השופטת דניאלה וכסלר (פורסם בחלק מן המאגרים, 30.10.1996)). זוהי, לשונו של בא-כוחו המלומד של התובע, "ירידת-ערך תדמיתית" או "פסיכולוגית".

תחת הכותרת "ירידת-ערך" נטען אפוא לשני ראשים של נזק: פיחות בן חמשה אחוזים בערכה של הדירה, כל עוד קיימים בה ליקויים; וירידת-ערך בשיעור זהה בשל עצם הופעתם של ליקויים, אפילו תוקנו אחר כך. מומחה-התובע הוסיף וקבע כי שווייה של דירת-מגורים, שאינה לוקה ברטיבות, הוא 2,865,000 ש"ח (עמ' 13 לחוות-דעת סידאוי). היות, שבמועד הגשתה של התובענה עמדו הליקויים בעינם, עתר התובע לחייב את הנתבעים בשיעור עשרה אחוזים מסכום זה, חלקֵי-שניים – היות שעסקינן אך במחצית הדירה שבבעלותו. כך נולד הסכום 143,250 ש"ח.

אך הנזק לא הוכח

3.אם נמצא דבר-מה לקוי, הרי זו הקונסטרוקציה המשפטית שביקש התובע להעמיד. לא ליקוי יחיד נִגַּע בה. תחילה לענין הנזק. לא בקונה עתידי, עלום שם, כוונות וממון, ענין לנו כאן. הדירה, הלוא, נרכשה מן התובע בפועל. הנזק אינו קונסטרוקטיבי (משפטית). אף אין צורך להווְנו, מבחינת מועד ההכרה, כנהוג בתביעות לנזק עתידי. ניתן לדעת, ולהוכיח לבית-המשפט בראיות, אם ירידת-ערך הניעה את הקונָה להפחית מן התמורה ומהו הסכום שהופחת.

בסעיף ב'1 להסכם-המכר בין התובע לבין גרושתו, שהעתקו צורף בנספח 11 לתצהיר התובע, נכתב כי "בשל הנזקים בנכס, נקבע מחיר הדירה על ידי הצדדים על סך 2,600,000 ש'ח". מכאן מבין אתה כי נזקי-הרטיבות הובילו לקביעתה של התמורה בשיעור נמוך מן הסכום, שהיה משתלם דרך כלל ברכישתה של דירה תקינה. ראשית-קושי מצויה בזאת, שדבר לא נכתב בהסכם-המכר על-אודותיו של ערך-השוק של דירה תקינה, כפי שאמדוהו הצדדים. דבר לא נכתב על היחס בינו לבין המחיר ששולם לבסוף. דבר לא נכתב על שיעור-ההפחתה שעליה, במשתמע, הוסכם. במלים פשוטות, לא ברור כמה הפחיתה, בפועל, הרוכשת מן התמורה, שעליה היו הצדדים מסכימים אלמלא הליקויים.