ידידיה כהן (1996) בע"מ נ' יחזקאל

לפני תביעה לחיוב בפיצוי מוסכם, בטענה להפרת התחייבות מוכר נכס למסירת אישורי המס הנדרשים ממנו להשלמת העברת הזכויות לקונה.

בחוזה מיום 4.1.15 מכר הנתבע לתובעת את זכויותיו במגרש, זכויות שהיו מחצית מכלל הזכויות במגרש (במושע), ובתמורה לסך של 12,500,000 ₪. בחוזה התחייב הנתבע, בין היתר, למסור לתובעת את אישורי מס השבח והעירייה הנדרשים להעברת הזכויות לתובעת. בפועל, על אף שהתובעת עמדה בכל התחייבויותיה והשלימה את תשלום התמורה ביום 16.9.15, לא העביר הנתבע את אישורי המס במשך חודשים ארוכים. אישורים אלו הועברו לבסוף רק במהלך מאי 2018, לאחר שהתובעת נקטה בהליכים משפטיים כדי לאכוף עליו קיום התחייבות זו. העברת אישורי המס רק למעלה מ- 30 חודש לאחר תשלום התמורה, היא הבסיס עליו מושתתת תביעה זו.

לטענת התובעת, העיכוב הנמשך בהעברת אישורי המס מהווה הפרה יסודית של התחייבויות הנתבע, ונוכח הפרה יסודית זו חייב הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם אשר קבעו הצדדים בחוזה. אותו פיצוי מוסכם הועמד בחוזה על 2,500,000 ₪ (20% מהתמורה) אך התובעת עותרת לחיוב במחצית הסכום בלבד, וזאת "משיקולי אגרה".

לטענת הנתבע, לא הוסכם כלל על מועד קצוב למסירת אישורי המס לתובעת, ואין יסוד לניסיון התובעת למצוא כזה מועד קצוב. נהפוך הוא, טוען הנתבע, מראש הוסכם שעיכוב בהמצאת האישורים לא יהווה כלל הפרת התחייבויותיו בחוזה, וכך הוסכם כדי שתינתן לו ארכה לעריכת הבירורים הצפויים מול רשויות המס. טוען לפיכך הנתבע שכלל לא הפר את החוזה, ואפילו ימצא שכך היה – על בית המשפט להתערב בפיצוי המוסכם ולהפחיתו, שכן אין הוא סביר ביחס לנזק הצפוי מאותה הפרה.

שתי שאלות עיקריות עומדות לפיכך להכרעה. ראשית, השאלה אם העיכוב בהמצאת אישורי המס אכן מהווה הפרה יסודית של התחייבויות הנתבע בחוזה; ושנית, ככל שהייתה כזו הפרה יסודית עומדת השאלה אם יש מקום להתערבות בסכום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה.

העובדות

1. בטבורה של תובענה זו מגרש ברחוב קיבוץ גלויות 12 ו- 14 בתל אביב (חלקה 168 בגוש 7087; להלן: "המגרש").

   בפתחה של שנת 2015 היה הנתבע, אברהם יחזקאל, בעל מחצית הזכויות במגרש (במושע) בעוד יתרת הזכויות במגרש נתונה לאחיו, מר סמי יחזקאל (להלן: "סמי").

   אותה עת החזיקה בכמחצית המגרש שוכרת, חברת אלבר ציי רכב בע"מ ("השוכרת") לפי חוזה שכירות מיום 13.9.09. במחציתו השנייה של המגרש היה מבנה (להלן: "המבנה") אשר הוחזק על ידי חברת אחים סמי - ייצור צינורות וכבלי בלם בע"מ (להלן: "חברת אחים"), חברה בבעלותם של הנתבע וסמי, ואשר הפעילה במבנה מפעל לייצור צינורות.

2. ביום 4.1.15 נכרת חוזה מכר בין התובעת לבין הנתבע (להלן: "החוזה"), שלפיו רכשה התובעת מהנתבע את מלוא זכויותיו במגרש. בתמורה, התחייבה התובעת לשלם לנתבע סך של 12,500,000 ₪.

   בעקבות חתימת החוזה, שילמה התובעת לנתבע את התמורה וכנגד זאת קבלה ביום 16.9.15 את זכות החזקה במגרש.

3. בעת השלמת תשלום התמורה לפי החוזה, טרם המציא הנתבע לתובעת את כל האישורים המעידים על תשלום המיסים החלים בגין החוזה. לא אישור להעברת הזכויות מעיריית תל אביב (להלן: "העירייה"), ולא אישור על היעדר חוב מס שבח מרשות המס.

   לפיכך, על בסיס המנגנון שנקבע בחוזה, הפקידה התובעת מסך התמורה סך של 1,000,000 ₪ בנאמנות, בידי נאמן, ב"כ הנתבע, עו"ד אריאל דינובצקי (להלן: "הנאמן").