ת"א 44876-11-11 שדות השקעות בחקלאות ונדל"ן בע"מ ואח' נ' יונתנ'ס פארמס בע"מ ואח'

1.על בסיס הסכם בעל פה לשכירת בית אריזה מסרה הנתבעת לתובעת שיקים לתשלום דמי שכירות לשנה. התובעת מצידה ביצעה התאמות בבית האריזה לפי דרישות הנתבעת. לאחר מספר חודשים ולאחר שפרעה שיקים בגין ארבעה חודשי שכירות, עזבה הנתבעת את בית האריזה. התובעת עותרת לחייב את הנתבעת ומנהלה לפרוע את יתרת השיקים עד לתום שנת השכירות. הנתבעת הגישה תביעה שכנגד בה עותרת להשבת דמי שכירות בגין חודשיים ולפיצויים בגין הפרה נטענת של התחייבויות התובעת להתאמת בית האריזה לדרישותיה.

רקע וטענות הצדדים

2.התובעת, חברה העוסקת בייצור חקלאי וגידולי שדה הינה הבעלים של מבנה חקלאי במושב שרשרת אשר משמש כבית אריזה. הנתבעת, שהנתבע הוא מנהלה, הינה חברה שעיסוקה גידול, מיון, שיווק וייצוא של גידולים חקלאיים.

בשנת 2010 נוהל משא ומתן בין הבעלים ומנהל התובעת, עמר מוריס (משה) (להלן:משה), לבין הנתבע בו סוכם כי הנתבעת תשכור מהתובעת את בית האריזה במושב שרשרת (להלן: המושכר) למשך שנה. סוכם כי התובעת תבצע התאמות במושכר לבקשת הנתבעת ודמי השכירות יעמדו על סך חודשי של 25,000 ₪. הנתבעת מסרה לתובעת שש המחאות בסך 50,000 ₪ כל אחת לתשלום דמי השכירות לשנה. שני השיקים הראשונים (בסכום כולל של 100,000 ₪) נפרעו והנתבעת עזבה את המושכר בסוף שנת 2010 והעתיקה פעילותה לבית אריזה אחר. (הצדדים לא הציגו את השיקים שנפרעו אולם על בסיס השיקים לא נפרעו ועומדים בבסיס עילת התביעה, אשר מועד פירעונם כל חודשיים, ניתן לקבל טענת התובעת כי נפרעו בימים 15.12.10 ו- 15.10.10).

3.התובעת עותרת לחיוב הנתבעת לפרוע את יתרת השיקים עד לתום שנת השכירות, בסך של 200,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. לטענתה שיפצה את המושכר והתאימה אותו לצרכי הנתבעת בהשקעה כספית משמעותית על בסיס התחייבות הנתבע כי השכירות תמשך שנה לפחות. עוד טוענת התובעת כי ניסתה לעגן את ההסכמות בהסכם שכירות אולם הנתבע נמנע מלחתום עד שעזב את המושכר בפתאומיות. בכתב התביעה מיוחסת אחריות אישית לנתבע על בסיס טענה להרמת מסך בטענה כי מסר שיקים תוך ידיעה שלא ייפרעו ותוך שניצל לרעה את מסך ההתאגדות.

הנתבעת מודה כי היה הסכם בעל פה כי תשכור את המושכר אולם זאת בכפוף להתאמות שתבצע התובעת הכוללות בניית משרדים והעמדת מכונות מיון לתוצרת חקלאית לשימושה של הנתבעת. נטען כי התובעת הפרה את התחייבותה בכך שלא סיפקה מכונות מיון תקינות ולא השלימה את הבינוי לו התחייבה. לטענת הנתבעת, בגין הפרות התובעת לא יכלה לעשות שימוש במושכר לעסקיה ולאחר ששהתה בו רק כחודשיים נאלצה להעתיק פעילתה למקום אחר. הנתבעת מאשרת כי מסרה שיקים בחודש ספטמבר 2010 (בטעות נרשם בכתב ההגנה 2011) אולם לטענתה מאחר והתובעת הציגה טיוטת הסכם אשר לא כללה את הסיכומים בין הצדדים לא נחתם הסכם ולא הבשיל המשא ומתן לכדי הסכם מחייב. על בסיס טענות הגנה אלו הגישה הנתבעת תביעה שכנגד בה עתרה להשבת 50,000 ₪ ששילמה בגין שכירות, וכן עתרה לפיצויים בגין הפרת ההסכם עקב הגדלת העלויות בהעדרן של מכונות מיון במושכר.

דיון והכרעה

האם נכרת הסכם שכירות ומה היו תנאיו

4.ממכלול הנסיבות והתנהגות הצדדים עולה כי נכרת בין הצדדים הסכם בעל פה לפיו תשכור הנתבעת את המושכר לתקופה של שנה תמורת סכום כולל של 300,000 ₪ אשר ישולם בתשלומים דו חודשיים של 50,000 ₪. הנתבע בעדותו אישר כי היה סיכום לשכירות של שנה אולם לטענתו לאחר שמסר את השיקים לא עמדה התובעת בהתחייבויותיה (עמ' 28, ש' 12 – 28). שני הצדדים לא הציגו מסמכים ברורים מהם ניתן לקבוע את תקופת השכירות שסוכמה ואף בכתבי הטענות ובתצהירם לא נקבו במועדים מסוימים. לפי עדות משה, המשא ומתן עם הנתבע החל באפריל 2010 לערך לאחר חג הפסח, ולפי דרישותיו החלה התובעת לבצע התאמות במושכר שעיקרן בניית חממה קטנה לאחסון קרטונים ובניית משרדים וחדרי שירותים בקומת גלריה בתוך המושכר. לטענת משה, לאחר שהתובעת השלימה את התאמת המושכר מסר לה הנתבע בראשית ספטמבר 2010 את השיקים עבור שנה מראש ותפס חזקה במושכר (עמ' 19, ש' 24). בהמשך עדותו הבהיר כי תקופת השכירות נקבעה מקבלת החזקה ביום 1.9.10 ועד ליום 30.8.11 והסכים לקבל את השיקים מיום 15.10.10 כל חודשיים.

אל מול עדות זו, הנתמכת אף במסמכי הנתבעת כי הוציאה משלוחי ירקות מיום 20.10.10, מסר הנתבע בתצהירו גרסה עמומה באשר למועדים בהם שהתה הנתבעת במושכר. בתצהירו נמנע הנתבע מפירוט תאריכים של המשא ומתן ותפיסת החזקה וטען בסתמיות כי הנתבעת שהתה במושכר "כחודשיים". בעדותו אישר הנתבע כי ביקר במושכר פעמים רבות, ניהל משא ומתן ארוך, ראה שיש שיפוצים לפי דרישותיו. עדותו של הנתבע לא הייתה עקבית ובחינתה אל מול גרסתו בתצהיר מובילה למסקנה כי הנתבעת קיבלה חזקה במושכר בתחילת ספטמבר לכל המאוחר, לאחר שהתובעת ביצעה את ההתאמות בו. הנתבע אישר בעדותו כי היה במושכר מאוגוסט אולם לא החל לעבוד אז (עמ' 28, ש' 4). מסקנה זו עולה גם מהטענה בסעיף 19 לתצהיר הנתבע, כי כחודשיים לאחר ששהתה הנתבעת במושכר הציגו לה טיוטה של הסכם שכירות, אל מול עדותו בה טען כי עיין בטיוטת ההסכם בראשית אוקטובר 2010 ושהה במושכר עד לסוף דצמבר (עמ' 30, ש' 18 – 25).

לפיכך מקבל אני את גרסת התובעת כי החזקה במושכר נמסרה לנתבעת בספטמבר 2010 וממועד זה החלה תקופת השכירות, גם אם הנתבעת החלה בפעילות רק בסוף אוקטובר 2010.

5.לא נסתרו טענות התובעת כי ביצעה לבקשת הנתבע עבודות בינוי במושכר שעיקרן בניית חממה מחוץ לו ובניית משרדים וחדרי שירותים בקומת גלריה במושכר. לטענת התובעת השקיעה בהתאמת המושכר סכומים ניכרים על בסיס ההנחה כי הנתבעת תשהה במקום לפחות שנה ותשלם סכום כולל של 300,000 ₪. התובעת צירפה לתצהירו של משה מסמכים רבים המעידים על רכישות חומרי בניה אשר שימשו לטענתה לביצוע עבודות הבינוי במושכר. מאחר ומסמכים אלו צורפו רק כדי לחזק את טענת התובעת כי ביצעה השקעה כספית ניכרת כדי להתאים את המושכר לצרכי הנתבעת, אין צורך להכריע אם כל המסמכים שצורפו נוגעים לעבודות אלו. כמו כן אין צורך לקבוע במדויק את הסכום שהשקיע התובעת, שיעור שאף היא לא טרחה לפרט בתצהירו של משה. עם זאת, מעדות משה ועיון במסמכים מהימנה עלי גרסתו כי החל ממאי 2010 החלה התובעת בעבודות הבינוי שבוצעו בעיקרן על ידי עובדיה ותוך שימוש גם בחומרים שנמצאים במלאי של התובעת מעסקיה האחרים. גם אם לא מצאה גרסה סדורה מטעם משה להיקף ההשקעה, ניתן לקבל עדותו כי מדובר בהשקעה לא מבוטלת, גם אם לא מגיעה לחצי מיליון שקלים כטענתו. משה הסביר את ההגיון העסקי מאחורי ההשקעה טרם חתימת הסכם שכירות. לפי עדותו המושכר עמד ריק וסבר כי השקעה בו כדאית כדי לקבל דמי שכירות לשנה, גם אם נמוכים מעלות ההשקעה, מאחר וההשקעה יכולה לשמש גם להשכרה עתידית ותעלה את הסיכוי כי ימצאו שוכרים נוספים למושכר. ממכלול הנסיבות יש לקבל את גרסתו של משה כי רק לאחר שהנתבע אישר כי התאמת המושכר הושלמה, מסר הוא את השיקים.