רחמים נ' רשות מקרקעי ישראל ואח'

התובעים רכשו זכויות בשני מגרשים לבנייה למגורים בפרויקט ההרחבה של המושב אבן ספיר, אולם לא ניתן היה לבנות במגרשים במשך שנים ארוכות. לטענת התובעים, הם זכאים לפיצויים בגין האיחור במסירת המגרשים, ובטענה זו עוסק פסק הדין שלהלן.

מבוא

1. אף שהצדדים הגישו תצהירים אליהם צורפו מאות רבות של עמודי נספחים, אין כמעט מחלוקות עובדתיות בתיק. יתרה מזו, כיוון שהמסכת העובדתית בתיק נפרשת על פני למעלה מ- 15 שנים, במהלכן מרבית נושאי התפקידים אצל הנתבעות התחלפו, ממילא העדים שהעידו כמעט אינם נסמכים על זכרונם, וכמעט כל העדויות מבוססות על המסמכים (הרבים) שבתיק. לפיכך נפתח את פסק הדין בסקירה של העובדות העולות מהמסמכים. כיוון שהוגשו מאות מסמכים, הסקירה תכלול רק את החשובים שבהם.

2. גם בנושאים בהם העדים הוסיפו והעידו עובדות מידיעתם האישית, כמעט ולא היו מחלוקות עובדתיות, ועל כן עובדות אלו שולבו בסקירה.

   הרחבת יישובים חקלאיים – רקע כללי

3. החל משנות ה- 90 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל מספר החלטות הנוגעות להרחבת היישובים החקלאיים, במטרה לאפשר הגדלה של מספר התושבים ביישובים, ולשפר את מצבם הכלכלי והחברתי. מטרת ההחלטות הייתה לעודד את האגודות השיתופיות ליזום תכניות הרחבה, שיגרעו חלק מהשטח החקלאי שהוקצה לאגודות, ויסבו אותו לשטח למגורים.

4. על מנת לעודד את האגודות השיתופיות ליזום הרחבות אפשרה הנתבעת 1, רשות מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל" או "רמ"י"), הקצאה של המגרשים בתכניות ההרחבה לקרובים של חברי האגודות השיתופיות, בפטור ממכרז ובתשלום שיעור מופחת של דמי חכירה (החלטות 612 ו- 737 של מועצת מקרקעי ישראל), וזאת נוסף להטבות נוספות (לפירוט הטבה נוספת שניתנה למי שהוחלו עליהן הוראות ההחלטות המיטיבות ר' עדותו של יו"ר האגודה דאז, בפרו' הדיון מיום 26.6.24, עמ' 16 ש' 37 – עמ' 17 3). ההנחה והפטור ממכרז, יחד עם ההטבות הנוספות, ניתנו באופן בלעדי לרשימת מומלצים שהאגודות השיתופיות העבירו למינהל. עצם הפטור ממכרז, וקל וחומר כאשר נוספה לכך זכאות לדמי חכירה מופחתים, הביאו לכך שהיותו של אדם ברשימת המומלצים הקנתה לו הטבה כספית משמעותית.

5. ההטבה הכספית שניתנה למומלצי האגודות השיתופיות הולידה מספר עתירות לבג"צ, (למשל בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25, 56 (2002) בנוגע להחלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל, להלן: "החלטה 737"). העתירות התקבלו, ובעקבות קבלתן נדרש שינוי במדיניות המינהל בנוגע לשיווק מגרשים בהרחבות ליישובים החקלאיים. על מנת לאפשר הדרגתיות ביישום השינוי במדיניות, קבעה מועצת מקרקעי ישראל מספר הוראות מעבר. מטבע הדברים, האגודות השיתופיות עשו כל שביכולתן לטעון שיש להחיל עליהן את הכללים המיטיבים שבוטלו, ולהיכלל בהוראות המעבר. מנגד, המינהל ביקש לצמצם את ההטבות הבלתי שוויוניות, ולהחיל מדיניות שוויונית יותר. על כן שאלת הזכות לקבל את ההטבות שבוטלו גרמה לחילוקי דעות בין המינהל לבין האגודות השיתופיות, ומחלוקות אלו גרמו לעיכובים בהוצאה לפועל של תכניות הרחבה שהאגודות כבר החלו לקדם.

6. מכל מקום, כיוון שהאחריות ליזום ולקדם את ההרחבות הוטלה על האגודות השיתופיות עצמן, לצורך הוצאה לפועל של תכנית הרחבה נדרשה האגודה השיתופית להכין ולהביא לאישורה של תכנית בינוי (תב"ע). כיוון שההרחבה עתידה הייתה לקום על שטח חקלאי, לאחר אישור התב"ע היה צריך לבצע במקום עבודות פיתוח והנחה של תשתיות. עבודות הפיתוח כללו פריצה של כבישים, הנחת צינורות מים וביוב, פיתוח סביבתי וכיוצ"ב.

7. בפני המינהל עמדו שתי אפשרויות לשיווק המגרשים. אפשרות ראשונה היא לשווק את המגרשים כמגרשים מוכנים לבנייה (דהיינו לאחר פיתוח סביבתי), ולגבות מחיר מתאים. לשם כך היה על המינהל לדאוג שיבוצעו עבודות הפיתוח טרם השיווק. אפשרות שניה היא לשווק את המגרשים כמגרשים ללא פיתוח סביבתי, תמורת מחיר נמוך יותר. אילו נבחרה אופציה זו, היה על הרוכשים להתאגד ולבצע את הפיתוח הסביבתי בעצמם.

8. כאמור, על פי החלטה 737 מומלצי האגודה השיתופית היו רשאים לרכוש זכויות בפטור ממכרז. בהעדר מכרז, דמי החכירה נקבעו על פי הערכת שמאי. השמאי קבע עבור המינהל את שוויו של מגרש לאחר פיתוח סביבתי. על קביעת השמאי היו רשאים הרוכשים הפוטנציאלים להגיש ערר, וזה נידון בפני שמאי מכריע.